因地制宜改造 以点带面提升 以创新赢民心 看江门老旧小区如何实现“逆生长”

“喜茶地”江边里迎来升级改造、“历史文化街区”启明里启动二期工程建设……日前，江门市蓬江区2020年老旧社区改造方案正式面向社会公开征求意见，引发市民热议。

因地制宜改造，以点带面提升，以创新赢民心，是江门老旧小区顺利实现“逆生长”的秘诀。从2018年着手改造临街老旧建筑外立面，到2019年完成10个试点小区改造，再到2020年内推进50个老旧小区改造，这项工作在补齐民生短板、逐步提标扩面的同时，还打造出启明里、“彩虹村”等新晋“网红打卡点”，获得居民认可，也引来社会广泛关注。今年9月，2020年全省推进城镇老旧小区改造暨居住社区建设补短板工作会议在江门市召开，与会专家纷纷点赞“江门经验”，工作成效也被住建部官网转载推广。

随着城镇化建设进入“下半场”，城市发展从扩张走向存量优化，老旧小区改造成为江门市加快建成小康社会的关键“助推器”。作为广东省老旧小区改造四个试点城市之一，“江门模式”的改造有哪些独到的巧思和秘诀？记者进行了走访。

文/图江门日报记者/梁佳欣

通讯员/陈威邱磊

秘诀1

活化利用百年街区实现“逆生长”

青砖房、石板路，走在启明里的小巷中，仍能触摸到当年“老江门”的模样。“既复古又时尚，非常有韵味。”改造后的启明里给市民王小姐留下深刻印象。

位于蓬江区长堤历史风貌区东侧的启明里，是江门市中心城区的13个华侨古村落之一，可谓江门最“老”的老旧小区。“这里许多房屋有着逾百年历史，融合了传统岭南风格和西方建筑特点，风格独特，但区域整体基础设施欠账较多，住户外迁，活力日渐不足。”江门市城市品质提升行动工作领导小组办公室（以下简称“市提质办”）有关负责人表示，针对该片区历史资源丰富的特点，其改造策略是通过政府前期投入改善基础设施和人居环境，同时注重修缮保护历史建筑，以“民生为先、修旧如旧、活化利用、留住乡愁”的原则推进。

2019年10月，启明里一期改造工程动工。此后，内街里巷地下管道被重新铺设、“三线”下地、道路重修、实施交通微循环，使其适应现代社会的商住需求，吸引特色餐饮、文创产业商家纷纷进驻，百年街区成了闹市中的“新网红”。每逢周末、节假日，不少市民游客都喜欢到这里“打卡”，感受浓厚的岭南侨乡文化。

随着蓬江区2020年老旧社区改造方案出炉，启明里二期改造也被提上日程。根据方案，二期工程将延续传统和现代融合的改造风格，打造集休闲娱乐和文化体验于一体的游览参观路线。其中，江门市非遗文化展览体验馆将落户在此，作为重点文创工程，将整合江门市及周边其他岭南地区的地域文化、民俗文化、旅游资源。同时，游览参观路线末端计划设置文化体验广场，以绿化景观和文化艺术雕塑为主，结合周边的体验商铺，打造一系列非遗文化体验设施，如“铜虾”制作、亲子“宫灯”作坊等，丰富市民游客的文化体验。

秘诀2

联动发展建“网红天桥”吸引人气

同属华侨古村落之一的江边里街区也将迎来改造。

这里距启明里仅一路之隔，聚集了各类美食、茶饮、时装店，是许多江门年轻人创业的“第一站”。如今名声在外的“喜茶”正是在此发迹，因此江边里又被称为“喜茶地”“创业街”。“这里以前是江门最旺的街区之一，吃喝玩乐一应俱全。不过随着城市快速发展，大家都转向环境更好的新商圈消费了。”江边社区党委书记丘国荣表示。

记者在江边里内街走访发现，这里虽然略显老旧，商店里的顾客也不多，但美食和茶饮依旧深受市民欢迎，大部分时间都能看到忙碌的外卖骑手来回穿梭取货。“没想到家门口就要变成"网红地"了，很期待！”目前，江边里的改造方案及效果图已在内街两侧的出入口展出，让周边的街坊和商铺店主欣喜不已。

根据改造方案，江边里路面将进行沥青铺设，重新统筹规划停车位，并对人行道统一铺装，改变路面停车混乱、人行道高低不平的现状；在保留现有商铺外立面广告牌的同时，上方统一设置穿孔板、栅格等装饰廊架，并将“三线”管道统一整合到廊架背后，形成整洁、有序的城市街区风貌。此外，还将新建“网红天桥”连通启明里和江华一路，以此吸引人气。蓬江区城管局相关负责人表示，改造工程计划于明年春节前建设完成，为市民送上一份“春节大礼包”。

居民陈金逢对改造非常支持：“最近几年江边里的环境一直在变好，新建了干净宽敞的公厕、新增了许多垃圾分类收集点。这次改造后，停车难的问题也将大大缓解，生活会越来越方便。”

秘诀3

创意加持居民过上多彩生活

因地制宜改造、以点带面提升，是江门市在老旧小区改造探索中重要的破题之策，这一理念不仅在启明里、江边里的联动活化中体现，也在江海区得到验证。

2018年以来，江门市持续推进城市品质提升工程，随着市儿童公园、城央绿廊、江海云道等惠民工程相继落户江海区，身处其中的横坑村也迎来“大变身”。“改造除了着力解决当地群众关心的问题，还采用了活泼绚丽的外观设计，使该村外观与周边的环境、旅游氛围相协调。”市提质办有关负责人表示，改造一方面对村内道路进行修复，清疏下水道，新增、升级公共绿地，增加公共服务设施；另一方面，在征得村民同意后，将120多栋房屋墙面涂上五彩颜色，打造市儿童公园旁的“童话世界”。

这样的“微改造”，让横坑村从破旧的城中村变为远近闻名的“网红打卡地”，市民更形象地称其为“彩虹村”。如今，慕名前来的游客越来越多，不少居民做起了小买卖，村内咖啡厅、餐饮、服装等商铺渐增，居民过上了多姿多彩的小康生活。

省建筑院规划专业副总工程师李鹏对横坑村的改造印象深刻：“项目改造成本不高，但是创意很好。通过打造"彩虹村"引入业态激发经济活力，不仅居民共享改造成果，也让社区实现可持续发展。”

秘诀4

存量更新让居民“出门见园”

据统计，目前江门全市2000年前建成老旧小区约250个，户数约22万户，楼栋约1万栋，整体来看情况各异，从区位、交通、建筑、环境到历史、文化、人群等千差万别，每个小区都通过政府运作打造成“网红地”，既无资金，也不现实。

为此，江门市聚焦老旧小区周边现有存量空间和居民的共性需求，以口袋公园建设为城市更新的抓手，提升居民生活品质。“口袋公园投资不高，且具有选址易、见效快的特点，在投资建设环节的效率较高、好操作，能够迅速回应和满足群众诉求。”市提质办有关负责人表示，口袋公园主要利用边角地、零碎绿地等地块进行改造建设，通过赋予其邻里交流、街头休闲等功能，激活地块的功能活力和潜在价值。

目前，江门市已建成口袋公园42个，通过科学规划，一批主题鲜明、绿量充足、功能完善、亲民便民的口袋公园出现在老旧小区周边，满足了居民绿色休闲的需求，广受好评。如新会区北园新村口袋公园以党建为主题，公园背景墙融入了党旗、标语、浮雕等党建和廉政元素，利用地块原有树木打造林荫广场，并设置高低错落的座椅环绕，适当搭配灌木及地被植物，丰富公园的层次感，既满足了居民的休闲需求，更以群众喜闻乐见的形式宣扬正能量，让党建文化真正贴近生活、走进群众。

“走出家门就有这样精致的公园，太棒了！”在此休闲的市民梁先生忍不住点赞。据悉，一园一特色，是江门市口袋公园建设的突出理念，各处公园在设计初始便融入当地文化元素与精神内涵，从细节着手，满足居民对美好生活的需求。

秘诀5

全局谋划带动各方力量参与

老旧小区改造一头连着民生、一头系着发展，要把事情办得“叫好又叫座”，做好全局谋划至关重要。

据介绍，2018年江门市启动城市品质提升行动时，就将老旧小区改造作为重点工作任务纳入行动计划，以市级统筹谋划、各市（区）具体实施、上下联动推进项目建设的工作格局，高位推进。

“老旧小区改造全面融入城市提质大框架后，既紧扣全局，又避免重复建设和资金浪费。”市提质办有关负责人告诉记者，在具体工作中，江门市一方面以交通组织为抓手，提升老旧小区对外联通、对内循环能力，2018年以来共完成老城区21条道路的街道化、全要素改造，8个老旧社区实施交通“微循环”改造；另一方面，将城市环境的硬件提升延伸至老旧社区，全市累计启动旧楼加装电梯项目166个，新增公共停车位超过6500个，新（改）建城市公厕217座。同时，全面推进生活垃圾分类，实施环卫一体化、社会化改革，开展了119个社区的“三线”治理并加强违法建设治理，还将区域内党群服务驿站、老年人活动室、图书馆等资源进行整合，建立存量资源利用机制。

据介绍，目前江门市老旧小区改造按照基础民生类、功能完善类和综合提升类细分为50项改造内容并逐项明确建设标准，各小区可结合实际“下单点菜”。其中，中央补助及政府财政投入对满足居民安全需要和基本生活需求的基础民生类项目予以重点支持；功能完善类项目如加装电梯、停车库（场）等，予以适当支持；综合提升类如托幼抚幼、家政保洁等，则以市场化运作为主，政府在资源统筹等方面予以政策支持。

以政策支持、政府投入撬动各部门各行业的资金、资源，以及居民资金力量广泛参与，是江门市老旧小区改造的重要实践。如今，江门市老旧小区改造工作已初步形成政府、居民及社会力量合理共担的局面，不仅服务供给进一步丰富，更成了稳投资、扩内需、促消费的有力抓手。

省住建厅节能处处长杨宇表示，江门的老旧小区改造做到了“花小钱办大事”，非常值得各地借鉴推广。

秘诀6

良性互动建立长效管护机制

事关千家万户，事情千头万绪。老旧小区改造是一项综合、细致、复杂的系统工程，如何与居民形成良性互动，为建立长效管护机制打好基础？江门的答案是党建引领。

在新会区北门社区，一条长约300米的党员群众服务街汇聚了党员服务中心、志愿者服务中心、社会组织服务中心、家庭综合服务中心和利民康园中心，还有24小时自助图书馆、公安自助便民服务厅、社区共享空间等进驻，能够为居民提供文化、助老、帮困、日常事务办理等各类服务。

“改造在党建引领、群众以及社会力量的参与下推进顺利。目前，道路"白改黑"、口袋公园建设、增加停车位等工作已经顺利完成。”北门社区党委副书记陈贤璇表示，依托党员群众服务街，社区已形成“十分钟服务圈”，通过“社区工作者+社工+义工”的一站式服务平台，实现“多元共治”，为老旧小区后续管护打下基础。

在蓬江区育德社区，老旧小区的管护机制也充分彰显党建引领的时代特色。该社区建立了“社区党委+业委会+在职党员楼长+业主代表”四方联动机制，定期开展联席议事会，对社区环境卫生、停车管理、电梯加装等议题进行共商共治。

市提质办有关负责人表示，当前江门市已出台《江门市既有住宅增设电梯指导意见》《江门市老旧小区改造（试点）工作方案》等政策指引文件，以及老旧小区改造工作流程指引等配套指导文件，在老旧小区项目审批、财税金融、公共服务配套、考核监督等方面的配套政策还将陆续推出，逐步形成政策体系和长效管护机制，统筹指导全市老旧小区改造工作加快推进，也为全省乃至全国老旧小区改造提供参考。

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