开平市人民法院 搭建行业调解实质化运行平台，构建多元解纷机制 探索“开平路径” 高效化解商品房合同纠纷
“盼了几年，眼看到了收楼的时候，房子却没办法住进去。”
“努力了大半辈子，就为了这个新房，结果房产证一直办不下来，特别闹心！”
……
近年来，房地产市场火热，不少市民购新房住新家。然而，逾期交房、房屋质量有问题等各类问题也层出不穷，业主与开发商之间的纠纷不断。记者从开平市人民法院了解到，从2017年至今，该院受理开平市商品房（销售、预售）合同纠纷案件逾千宗。
那么，发生这类纠纷的原因是什么？市民如何保护自己的合法权益？
记者梳理发现，这类纠纷案件中，业主起诉开发商逾期交楼的占七成以上。开平市人民法院指出，部分开发商存在资金链断裂、装修房建设经验不足、低估恶劣天气影响等各种问题，导致逾期交楼频发。
今年，开平市人民法院推行“繁案精审”机制改革，组建8个普通团队，借助现有类型化专业调解平台深入推进繁案精审、细审。针对商品房合同纠纷案件，该院搭建行业调解实质化运行平台，探索构建多元解纷机制，力促此类纠纷高效化解。
探索
建议
分析
开发商对风险预估不足
成为主因
多方联动
促进房地产市场
健康发展
以多元解纷机制
化解商品房
合同纠纷
提醒
购房者签订合同
应认真审查
所有条款
商品房合同纠纷案件以哪些类型为主？市民具体遇到了什么问题？
记者梳理开平市人民法院审理的商品房合同纠纷案件发现，业主起诉开发商的情形，包括逾期交楼（约占73.24%）、房屋质量未达标（约占19.6%）、迟延办证（约占13.33%）、解除合同退还购房款（约占2.5%）、未按合同履行回购义务（约占1.9%）、车库未能按照合同执行供水、排水管网未连接并安装齐全（约占1%）等；开发商起诉业主的情形，则主要是业主逾期偿还贷款。
“分析这1000多宗案件，开发商对风险预估不足是导致违约情形频发的最主要原因。”开平市人民法院立案庭副庭长梁素娟告诉记者，部分开发商存在资金链断裂、装修房建设经验不足、低估恶劣天气影响等各种问题，导致逾期交楼频发。绿苑山庄、天玺湾、雅廷湾、新外滩、领美花园、黄金海岸等多个楼盘，均出现逾期交楼的情形。
广东知成律师事务所律师伍锦燕曾代理相关商品房合同纠纷案件。她告诉记者，商品房合同纠纷案件高发的主要原因是逾期交楼，即开发商在合同约定交付楼房时间届满仍未向购房者交付楼房。
在伍锦燕今年代理的一宗商品房合同纠纷案件中，某房地产开发商与购房者签订的《商品房预售合同》约定了交楼时间，并约定若开发商逾期交楼应当承担逾期交付责任，合同继续履行的，开发商应自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向购房者支付已交付房款万分之三的违约金。“约定的交付楼房期限届满后，由于开发商的各方面原因，涉案楼房涉诉被司法查封、未做好竣工验收备案手续、开发商内部管理存在问题等，导致开发商逾期未能向购房者交付楼房。”伍锦燕介绍，这直接引发了大量购房者起诉，要求开发商支付因逾期交楼产生的违约金。
分析发现，部分开发商在行政审批程序方面做得不到位，在不具备预售许可资格的情形下违规预售，导致购房者无法办理按揭手续，交易最终被迫取消。例如，开平某楼盘，开平市住建局在其预售许可证上备注相关房屋在解押前不得预售，但开发商依然进行预售。购房者因无法办理按揭手续而起诉开发商，法院最终判决合同解除，开发商返还购房款及相应利息给购房者。此外，部分开发商因手续不规范、不齐备，导致延迟办证。
“要保障房地产市场规范运行，急需加大监管力度。”开平市人民法院相关负责人表示，相关职能部门应进一步加强对开发商的日常监管，严厉打击虚假宣传、欺诈销售及手续未齐备即进行交易等违法违规行为，同时，重点加强专项资金的监管，特别是预售资金的监管，确保商品房项目正常建设并能按期交付给购房者。
“房地产开发企业应强化诚信意识，健全应急机制。”梁素娟介绍，部分开发商为了在签订合同阶段给予购房者更大的信心保障，约定若开发商出现违约行为，自愿承担高比例的违约金，但在诉讼阶段，则引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定请求调低违约金标准，或以业主已入住、未有实质影响，可参照同地段同类型的房屋租金计算违约金为由，进行抗辩。
“部分开发商因自身债务危机问题，引发工程结算纠纷和劳资纠纷，加之工程项目未落实整改、仍在施工，被住建部门责令停业整顿，其引用不可抗力条款主张免责，最终未获法院支持。”梁素娟表示，开发商应自我强化诚信意识、契约精神和社会责任感，在开发商品房前进行充分的风险评估，了解行政审批程序、银行贷款等政策，合理科学规划工程预算和用时，严格按照商品房建设流程推动工作，建立完善各类应急机制，尽量减少矛盾纠纷产生；发生问题后，应积极友好地与购房者进行沟通协商，尽量达成调解。
与此同时，开平市人民法院相关负责人建议，应多方联动，共同维护房地产市场健康发展。从保障房地产开发企业合法权益、人民群众居住权益的角度出发，建议相关政府部门加强协调联动，定期召开联席会议，完善商品房合同纠纷诉调对接机制，依托行业协会、企业商会等建立多元化解纠纷工作机制，力争从源头化解矛盾，切实防止商品房合同纠纷演变为群体性事件。
开平市人民法院负责人还建议，应统一裁判尺度，妥善处理各类商品房合同纠纷案件。建议上级法院加强对下级法院的类案指导，通过带案调研、个案研究、发布指导性案例等方式，使上下级法院对涉商品房案件的审理思路、举证责任分配、违约情形认定、违约金的计算方式等形成共识，实现同案同判。对于开发商确因暂时性困难未能如约履行相关义务的，多做双方当事人的调解工作，争取调解结案，减少诉累。结合商品房合同纠纷案件的特点，针对性地开展法治宣传，促进房地产行业平稳健康发展。
在商品房合同纠纷案件中，因商品房交易不规范产生的诉讼与日俱增。此类诉讼由于涉及买受人的人数较多，处理不当易引发群体性事件。因此，妥善解决此类诉讼，对保持社会和谐稳定有着极为重要的意义。
记者从开平市人民法院了解到，为有效促进此类繁案得到及时妥善解决，该院搭建行业调解实质化运行平台，探索构建多元解纷机制。
“由于商品房合同纠纷案件涉及领域众多，矛盾也更具多样性和复杂性，因而需要多元化、专业化力量介入。”梁素娟介绍，该院通过建立有相关领域专业类特长的调解专家库名册，在开展相关领域纠纷案件的调解、查清案件事实等过程中，视情况邀请名册中相关领域的专业人员参与调解。通过发挥行业专业优势，协助法官了解商品房领域涉及的交易习惯、运行规则等专业知识，促进纠纷妥善及时高效化解。
梁素娟告诉记者，商品房领域诉前调解的多元解纷机制，是整合法院、住建局等职能部门，建筑行业协会等社会力量，参与到解纷当中，组建专业化、职业化调解队伍，为群众在诉前提供多元、高效、便捷、和谐的矛盾纠纷化解服务。
开平市人民法院院长曹富荣表示，多元解纷机制是民事繁案精审改革的重要路径和创新着力点，对于专业性强的案件导入调解前置程序，形成以法官为主、专业调解员为辅的共治共享工作机制，对于化解矛盾纠纷可以起到良好的社会效果。据了解，多元解纷工作开展以来，在家事调解、劳动争议等多领域，均能有效体现第三方参与调解、协助查清案件事实的优势和效果，实质化推进案件审理，助力矛盾纠纷高效化解。在商品房领域，通过多元解纷机制，已调解案件3宗。
此外，开平市人民法院推进繁案精审与多元解纷深度融合，该院业务部门根据案件特点向诉讼服务中心提出调解需求，由诉讼服务中心调动各解纷平台予以配对，形成繁案“诉调对接”常态化运行。今年，该院开始推行“繁案精审”机制改革，组建8个普通团队，借助现有类型化专业调解平台深入推进繁案精审、细审。1-9月，已将192件繁案导入调解前置程序，并有效达到固定无争议事实、查清案件事实、促成双方调解等预期效果。
现状
目前，在房地产市场上，大部分新房是期房。对于购房者来说，购买期房存在着一定风险。对此，市民应如何更好地保障自己的合法权益？
“房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。”梁素娟提醒，一旦产生纠纷，对购房者最好的保护措施就是合同。
按照《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交楼条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。梁素娟提醒，当购房者遇到开发商延迟交楼或未经过竣工验收就交楼等问题时，建议购房者按照与开发商签订的合同与开发商协商，若协商不成，应通过法律途径维护自己的合法权益。
伍锦燕建议，要规避逾期交楼的风险，购房者应首先了解涉案房屋的具体现状，审查签订的《商品房预售合同》是否有关于逾期交楼的处理约定，调查清楚涉案房屋是否已竣工验收、能否交付使用，再与开发商协商处理，若无法协商，则通过向法院提起诉讼进行维权。
伍锦燕同时提醒，购房者应衡量开发商的经济实力和信誉度再决定是否购房，降低投资买期房的风险，避免由于开发商资金问题导致楼盘建筑施工的问题产生；在签订《商品房预售合同》时，应认真审查所有条款，包括交楼时间、交楼条件、付款方式、违约责任等，确保合同约定到位，督促开发商及时解决交楼问题，避免购房者处于长时间的无结果等待；应调查清楚房屋的权属问题、有无被司法查封、开发商是否涉诉等，避免付了房款却困于无法收楼又无法退款的僵局。
法院受理
商品房合同
纠纷案件逾千宗
“人生第一次买房，拖了几年才收楼，而且来回奔波，房产证到现在也没影，作为业主，真是欲哭无泪！”开平业主苏玉意谈起购房经历，感到心累。
2016年，苏玉意在开平市三埠街道新昌片区某楼盘购买了商品房。她开心地盼了两年，到了开发商原本承诺交楼的时间，却无法收楼。直到去年，苏玉意才收到新房。
与苏玉意有着类似经历的，还有开平业主黎健斌。黎健斌也于2016年购买了商品房，开发商原本承诺2018年10月交楼，却延期将近1年，直到2019年他才顺利收楼。“按照合同，开发商理应赔付违约金，但对方迟迟未作出赔偿。”黎健斌与邻居一起向律师寻求帮助，将开发商告上法庭。最终，双方同意庭外和解，开发商根据合同约定，结合延期时长，按照总房款的万分之三赔付违约金。
“收楼只是第一步，房产证至今也没有办下来。”说起房产证一事，苏玉意十分来气。“我有房款发票、购房合同，从2016年底开始供楼，一直到现在，但就是办不了房产证。”她表示，业主尝试与开发商交涉，但对方从未有相关负责人露面与业主进行协商。
与苏玉意一样，黎健斌至今也未能办理房产证。
开发商与购房者之间的矛盾存在，影响了房地产市场稳定和社会和谐。记者从开平市人民法院了解到，2017年至今年10月，该院共受理商品房合同纠纷案件1106宗。
同时，在近年来发生的商品房合同纠纷案中，购房者“抱团”诉讼多发。其中，绿苑山庄楼盘约有257户业主提起诉讼，新外滩楼盘约有234户业主提起诉讼，天玺湾楼盘约有170户业主提起诉讼，海伦堡楼盘约有137户业主提起诉讼，社会关注度极高。
胡涛林玲玲
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