高新区（江海区）攻坚村级工业园升级改造 加快推动区域高质量发展
“这1.1万平方米待拆厂房是村级工业园改造区域，前期搬迁完成，就等土地公开出让，铁皮棚变高楼大厦。”江南街道联星村党总支书记赵国辉兴奋地说，在联星工业园升级改造图纸上，时尚公寓、高档住宅与眼前没有大门的水泥厂房形成鲜明对比。这是高新区（江海区）即将打造的村级工业园升级改造试点之一，也是该区破解城市空间发展瓶颈，向低效用地要效益的具体行动。
长期以来，旧村改造释放的土地供应量，为中心城区日渐饱和的居住、产业空间造出新格局。紧跟市委、市政府决策部署，高新区（江海区）把村级工业园升级改造作为打开区域未来发展空间的重要出路，做足准备。今年初，该区将其列为九大经济社会发展重点工作之一，静待东风来。
随着《江门市村级工业园升级改造政策指南》（下称：《指南》）落地，市委十三届十二次全会再次明确要加快拓展产业发展空间，实施村级工业园升级改造。高新区（江海区）今日将一举启动南山村、武东村、联星三大村级工业园试点改造，探索3种具有高新（江海）特色、符合发展实际的创新升级改造模式。据统计，3个试点园区面积近29公顷，改造旧厂房面积约17万平方米，总投资超35亿元，预计改造后新增创税超2亿元/年。
“坚持创新发展、高标准改造，我们力争打造功能完善、综合效益显著的高品质产业园区标杆，并以村级工业园为突破口，改革机制、升级产业、再塑格局，为高质量发展开拓空间。”高新区党工委书记、管委会主任，江海区委书记彭章瑞说。
文/图李雨溪陈柏威
（部分图片为资料图片）
机
“历史功臣”有望再立新功
衰败破旧的厂房，“三高两低”的产业形态，这是传统村级工业园给人的印象。“多数村级工业园是改革开放初期兴起的，多种产业形态百花齐放，曾是村级经济发展的"历史功臣"。”高新区管委会常务副主任、江海区区长劳茂昌告诉笔者，如今村级工业园问题逐步显现，小、散、乱、用地低效、手续不全、环保不达标、消防安全隐患突出，与高新区（江海区）中心城区形象、经济高质量发展愿景不匹配，升级改造行动迫在眉睫，非改不可。
改造前，江海区自然资源局摸清家底：全区76个村级工业园占地420多公顷，建筑面积253万平方米，产值仅17.8亿元，不足全区工业企业总产值的10%，平均每平方米厂房的月租金不到6元，容积率不到1.0。
一方面，产业转型升级愿望迫切，另一方面各街道、村集体提升工业园层次的意愿强烈，各方期待“历史功臣”再立新功。今年7月，《指南》落地，鼓励多种村级工业园改造模式，给出返还土地出让金等一系列奖励扶持措施，机会留给了有准备的人。
高新区（江海区）党委政府做好顶层设计，明方向，定目标，一张蓝图干到底。各街道摩拳擦掌，跃跃欲试，工业基础强劲的外海街道渴求推动村级工业园更高质量发展；礼乐街道希望借机盘活工业走廊上不匹配的低效用地；谋求“退二进三”的江南街道希望让低效工业园退出核心城区舞台。
攻
全局联动吹响冲锋号
多年以来，高新区（江海区）坚持“工业立区”，制造业基础强、区域基础设施完善，叠加政策优势，全区联动向村级工业园升级改造发起攻势。“村级工业园就是"战场"，我们尝试以点带面的方式推动全区改造工作，坚持政府统筹、规划引领、属地担纲、市场参与、试点先行、分步推进，探索出一条符合实际的土地集约节约利用道路。”劳茂昌说。
村级工业园改造矛盾多、困难大，需要调动各方面力量攻坚克难。为此，高新区（江海区）实行一盘棋工作机制，成立了以区长为组长，分管区领导为副组长、各街道职能部门为成员单位的工作领导小组，并针对每个项目成立工作专班，启动联动机制。“从去年起，由区长带队，领导小组已经对三个试点项目进行统一规划指导和产业定位分析，在前期推进过程中，区自然资源局统筹完善用地手续，打通项目报批通道，市赋权，区谋划，街道吹哨，部门到位，村级主动，在政策范围内打破束缚改造的条条框框。”江海区副区长曾国华介绍道。
“开局即冲刺”，村级工业园改造也是区、街道、村三级“一把手”工程，三级同时发力，挂图作战，形成你追我赶的火热竞跑局面。同时，各试点村的老党员、村民代表、企业代表纷纷加入智囊团，凝聚支持项目建设发展的合力。
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三大试点合力书写“创新方法论”
在高新区（江海区）村级工业园升级改造的大棋盘中，每个街道、村、工业园都是棋盘上的棋子。站在不同的起点，面对权属复杂的园区，既要追求经济效益，又要保障村民可持续受益需求，大家无统一路径可遵循，阻力之大、创新之难可见一斑。在全区“一盘棋”的统筹下，外海、礼乐、江南街道充分发挥能动性和创造性，大胆试验、突破，在模式创新、效率突破、干劲凝聚等方面持续探索，合力书写“创新方法论”。
外海街道南山村工业园工改工自主改造有望“再造两个新南山”
五邑路与南山路交汇处东南侧，约22.6公顷的南山村工业园坐落于此。“该区域是城市快速路、高速出入口周边的黄金地块，今年底大批承租方租约到期，升级条件成熟，希望能打造成全市工业园升级改造的示范。”手拿图纸，外海街道党工委书记邓群标向笔者介绍南山村工业园的情况：由于较早开发自留地，工业园内密集地分布着大大小小64间厂房，多是一层式简易厂房，功能分区不明确，定位不准确，企业零散、低档、土地证照不齐全等历史遗留问题逐渐暴露。
大型连片工业园怎么工改工？街道、村两级首先分析了历史问题的成因：政府引导不够，村集体协商不充分，群众基础差，导致管理混乱，效益低下。“要吸取教训，加强政府引导扶持，规范市场化运作，加强法制保障。”邓群标认为，凡是进展顺利的改造，都有坚实的群众基础，因此要站在群众角度考虑，把政策宣传做到位，谋划改造之策。
扎实走完“四议两公开”工作流程，南山村委得出结论：群众自主开发意愿强烈，村集体经济实力可承受，自主改造模式最符合南山村实际。“最终敲定，将工业园划分为A、B、C三个片区，由村自行分期分区开发，第一期是占地约6.7公顷的A区，从35号厂房着手，本月底开工。”邓群标表示，自主改造既能激活土地要素，又能最大限度保留土地，掌握自主权。为顺利推进改造，南山村已把A区大部分厂企租期统一至今年底，届时连片空间腾出，高标准优质厂房将拔地而起。
分区分批、不搞“一刀切”则体现了南山村工业园升级改造的另一大准则，当A区改造至70%时，B区改造随之启动，这时园区内原有优质工业企业可搬迁至A区，规避一次性、大面积升级改造形成的空租期，减少优质客户流失，第三期C区改造亦然，村集体收入得以保障，改造压力减轻。
同时，工业园招商、融资工作已启动，宿舍区、商业配套等规划完毕，电子通讯、先进制造业企业优先准入，初步预计全面改造后南山村工业园租金将超过4000万元/年，租金提升3倍以上，对比目前的村集体收入，有望凭借改造“再造两个新南山”。
礼乐街道武东村工业园
工改工引入社会资本
联合有实力的开发商打造高端产业空间
在胜利南路与礼东路交汇处以西，今年第三季度落地的金多多高端糖果生产中心项目建设现场一片火热，向东望去则有规上企业金钻辉精密铸造有限公司、优美科总部长优实业及德昌电机产业城项目，一条东西向工业走廊延伸开来，占地4.4公顷的武东村工业园正处于这条走廊上，小散乱污企业分布其中，效益差、层次低，与周边环境格格不入，被推上改造之路。
同样作为工改工项目，礼乐街道结合实际选择引入社会资本，联合有实力的开发商共同参与到工业园的升级改造中。
“我们初步计划出让3.3公顷土地，由村集体保留1.06公顷土地，配建2.5万平方米厂房。”礼乐街道党工委书记梁毅渝算了笔账：厂房建设期间，开发商按原租金110万元/年缓租，建成后租金、收益提升3—4倍，且逐年增加，接下来10年里，村集体平均每年可获400多万元租金；入园项目则由政府、开发商共同把关，招引高端机电制造、新材料、新一代电子信息产业为主的高端制造业项目，亩产税收不得低于30万元，不足部分由开发商兜底。“收获远不止经济效益，还有空间、环境、产业质量的提升，就业机会的增加……”梁毅渝说。
看似天衣无缝的“经济账”还是遇到困难。作为传统农业大镇，武东村村民普遍有土地情结，群众工作推进缓慢。街道、村随即转变思路，带村民“走出去”，到兄弟市、区的现代产业园区找差距，触发升级改造的内在需求。
如今，人心问题克服了，礼乐街道同各地优质开发商对接，反复对比条件，择优合作，寻求政府、群众、开发商共赢之路，打造高端产业空间。
江南街道联星工业园
工改商公开出让
推进城市更新，打造靓丽商住群
江南街道联星工业园目前已被高端服务业集聚的府西小区和周边中高档小区包围，随着环保政策的日益收紧，结合江南区域的城市发展方向布局，该工业园改造契机成熟。
“结合定位，江南街道将逐步形成居住、消费、教育、医疗、娱乐、金融等第三产业的集中区域。”江南街道党工委书记林永豪表示，联星工业园的改造也是城市更新的一个体现，拟结合正在建设的麻园河黑臭水体治理工程，打造麻园河亮丽河岸线和五邑路沿线的靓丽商住群。
作为典型的工改商“三旧”改造项目，联星工业园将以“政府引导，市场运作”的基本原则推进，由联星经济社为改造主体，通过公开出让的方式，引入开发主体实施改造。林永豪介绍：“未来这一地块上将是一个高端住宅小区，与去年开业的江海广场、正在建设的明泰广场等项目等形成江南商圈，以优质环境、高端基础设施配套吸引人才，集聚人气，增强区域核心竞争力。”
在升级改造过程中，江南街道亟需寻找市场客体和经济社股民利益的平衡点，既要符合股民合理预期，又要符合市场客体的可接受度，每个事项均需通过股民、党员代表大会表决。“联星经济社有1200多个股民，初次表决200多人不同意，工作人员挨家挨户做政策解释，争取认同。”赵国辉介绍道，因股民意见不统一，工业园升级改造项目曾经停滞一段时间，政府尝试为股民争取更多利益。最终，经过核算，工业园改造可新增超过1亿元的经济效益，股民每年分红每年增加几千元，热心老党员、股民出动把群众工作做通，改造项目终于定下来了。
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以新发展理念闯高质量发展之路
改造落后村级工业园，如何以新空间推动产业发展？劳茂昌表示，村级工业园改造腾出新空间后，要“用新瓶装新酒”，“装”符合高新区（江海区）产业升级方向的高新产业项目、高端创新平台，打造生态优良、产业高端、功能完善、运营专业、经济效益可观、社会效益显著的典型示范园区。
即使是村级工业园，高新区（江海区）对未来试点园区内招引项目也提出了与区域性招商引资同样的要求：“以亩产论英雄”，以此提升土地集约利用水平。“工业上楼”，向空中要地成为必然选择。目前该区已制定村级工业园规划建设标准，要求新建厂房容积率不低于2.0，层数不低于4层；严把村级工业园项目准入关，划定3年内固定资产投资额不低于1000元/平方米，连续10年，每年创税率不低于150元/平方米的项目准入红线，切实保证园区经济产出效益。
立足全区产业发展布局，高新区（江海区）将引导村级工业园按照自身产业发展特色，集聚发展高端智能机电制造、新材料和新一代电子信息产业，将高污染、高能耗项目拒之门外，主动瞄准高科技、高品质、高附加值的项目开展精准招商。
劳茂昌表示，高新区（江海区）将推动三大试点形成可参照、可复制、可推广的经验，带动促进全区村级工业园开展升级改造行动，加强土地节约集约利用，优化产业空间布局，担当有为，助力全市中心城区产城融合示范区建设，以新发展理念闯高质量发展之路。
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