曾经“一铺养三代”，如今一些商铺成“伤铺”，市区有的地方商铺空置率超六成 商铺业主如何逆境求生？
“有点麻烦。”谈及拥有的商铺物业，商铺业主陈女士语气里透露着一丝无奈。10多年前，陈女士看好商铺的发展前景，在蓬江区白石大道、原逸豪酒店附近、义乌小商品城等地都投资了多间商铺，曾经这些商铺是“香饽饽”，如今却成了“烫手山芋”，较难出租或出售。
曾经“一铺养三代”，如今却成为“伤铺”？面对重重困难，商铺业主和租商铺做生意的经营者如何在逆境求生？商铺未来发展之路何在？对此，记者进行了调查采访。
文/图
江门日报记者李银换
A
困境
部分商业街商铺空置率高
10月11日下午，记者穿过象溪路，走入常安路步行街，一开始还挺热闹的，越往里走，人越来越少，关门的商铺也越来越多。
随后，记者来到港口一路，沿着港口一路往前走发现，不少商铺门口都张贴着“旺铺租售”“招租”等字眼。记者粗略数了一下，大概有1/3的商铺关门。
不仅是老牌商业街商铺空置率有点高，部分新兴的商业街也面临相似的窘境。记者走访发现，万达五邑老街、海逸城邦商业中心等，同样有部分商铺空置。
据合璟华富地产数据研究中心数据显示，根据江门城区3000多个首层商铺数据统计得出，江门市首层商铺均价为22213元/平方米。海逸城邦商铺空置率达37.4%、玥珑湾商铺空置率达36.4%、华茵桂语商铺空置率达11.1%、汇景湾华庭商铺空置率达32.97%、新都荟商铺空置率达60.72%。
为什么位于白沙的新都荟商铺空置率这么高？黄锦康分析称，主要是由于这里是单边内街，通达性不佳，影响投资意向。另外，商铺以销售为主，缺乏业态规划，导致招商率不高。
嘉毅地产总经理邓桐燊表示，从该公司近一年的数据来看，商铺的放租量较往年多，租金水平也持续下降。裕隆基地产二手部总经理吴名鸠表示，如今二手商铺成交的热度较低，成交量少，但还是有需求的，部分商铺业主急于套现会下调总价以促进成交。
今年3月，市住建局公布了2019年江门市市区房屋租金参考价。对比2018年江门市市区房屋租金参考价发现，蓬江区、新会区部分知名项目的租金降幅明显，以每平方米价格来计算，如在2018年，蓬江区的江门大融城和地王广场分别为425元和300元，而2019年则分别为380元和250元；在2018年，新会区的新会万达广场和美吉特广场分别为400元和310元，而2019年则分别为300元和200元。
商铺业主陈女士表示，在商铺市场兴旺时，位于白石大道的二手商铺售价每平方米高达三四万元，现在售价降低，但也较难卖出去。她持有的白石大道一间商铺自去年9月起就一直空置，到今年5月依然无人问津。“商铺流通不起来，对于商铺业主来说很受伤。”陈女士说。
合璟华富地产总经理黄锦康介绍，江门商铺发展经历了自发将首层住宅改为商铺经营，以及商业裙楼、商业街、商场、城市综合体等阶段。记者梳理发现，2013年可以说是江门商铺发展的分水岭。那一年，万达首进江门，当年9月，江门万达中轴广场商铺开售，首层均价约7万元/平方米，二层均价约3.8万元/平方米，商铺售价达到高峰。2013年前，江门商铺不多，去化率较高，“一铺养三代”的观念深入人心，每平方米售价高达三四万元；2013年后，商铺的供应量猛增，售价也有明显下降，每平方米售价约为两万元。前些年，江门的商铺和住宅售价比大约是3：1，目前，这一比例变成了2：1，甚至接近。
曾经“一铺养三代”，如今一些商铺却面临着出租难、出售难、空置率高等问题，新冠肺炎疫情影响下，商铺出租出售显得更难了。一道道拉下来的铁闸门，似乎在无声地宣告着商铺的困境。
B
探因
商铺为何难以出租或出售？
“国庆期间全场大降价！600款超低优惠特价红木家私任你选择！”10月9日，国庆中秋“双节”过去的第一天下午3点左右，位于港口路的原优越美莎唯一一家店铺——永丰红木城的门口，喇叭大声播放着国庆期间的促销优惠信息，店铺四周贴满了醒目的红底黄字和黄底红字海报。
相比起门外的“热闹”，店内则显得有点冷清。几百平方米的店面，只有两位顾客在看商品，逛了几分钟没有购物就离开了。
永丰红木城店长丘先生告诉记者，为了备战“金九银十”传统销售旺季，该店特意多招了一名员工，没想到生意依然很淡。国庆期间的客流量与平日、周末差不多，平均每天只有3—5组顾客，门口停车场还有很多空车位。“没有人，怎么会有生意呢？”丘先生说，每月光是商铺租金就几万元，今年以来几乎每个月都是亏本经营。
永丰红木城经营的困境，也是一些商户经营状况的真实写照。在采访中，一家眼镜店员工苏女士说：“现在每个月扣除租金、员工工资，就赚个伙食费，老板说即使现在关门也不可惜。”房地产中介店老板梁先生向记者吐苦水说：“每月营业额大多在1000元—2000元，抵扣租金1000元左右，剩余不多，还没算自己的人工费呢！”
黄锦康表示，电商冲击下的困境、经营成本的压力、消费者消费观念的转变等，这是江门商家面临的共同难题。
广州锐升地产总经理莫志华说，今年初，受到新冠肺炎疫情的影响，经营者难以维持正常的业务水平，尤其是一些临街或商业街小商户，承受着不同程度的劳动力成本租金和贷款偿还压力。
商铺是商户经营的载体，而商户经营情况的好坏，直接影响商铺的出租。商铺、办公类商业物业的出租收益也因此受到影响。另外，停车难问题也影响了一些老商业街商铺的租售。
“江门商铺供大于求的情况同样值得关注。”莫志华说，从2012年开始，江门新增商业体量巨大，随着进入营业的商业体量大幅增加，商业市场坪效水平下滑，在2013年稍有回升后，在社会消费力没有重大突破的情况下，逐年呈双位数下滑。
据莫志华观察，从2016年开始，江门商业地产出现市场活跃度低、销售难度大、成交量低的问题。商铺属于投资性并以出租为主，属于可买也可不买的，且交易税率较高，影响了二手商铺的成交。
据悉，非住宅商业用房交易税主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税等。莫志华介绍，二手非住宅交易中的土地增值税，按照四级超率累进税率（30%—60%）进行查账征收，税费比重过大，总税费过高，这是导致商业物业交易市场低迷的因素之一。过重的交易税费和过高的交易成本，导致商业物业销售难度加大，降低了市场交易的活跃度。
C
生机
本土商家逆势布局开店
危中有机，危中寻机，化危为机。
在不少商户感叹生意难做的时候，一些商户却在逆势开店扩张，本土商家小二街便利店就是其中之一。
“与其感叹，不如思考如何破局。”小二街便利店创始人赖惠钢说，“去年有些位置好的商铺由于租金价格高，还要10万元左右的顶手费，考虑到经营成本，我们暂时搁置部分区域的开店计划。今年，商铺租金有了较大幅度的下降，有的还不需要顶手费，降低了我们进场的成本。仅今年下半年，小二街便利店在市区逆势开店10余家。”
无独有偶，市区一家发型连锁机构同样也抓住了租金下降的机会，逆势开店。
赖惠钢透露，目前小二街便利店在江门有30多家，主要分布在蓬江、江海、新会三区的商业综合体、社区、社区与写字楼的综合区。今年，小二街便利店营业收入整体呈增长趋势，同比平均增幅达20%以上，部分门店相比去年同期增长50%—100%。
从事房地产中介行业的毛先生也在危机中看到了机会。毛先生今年新承租了一个位于中天国际的商铺，开了一家菜鸟驿站。他告诉记者，这间商铺去年承租需8.5万元顶手费，今年初受疫情影响，商铺出租更难，于是前一任商户主动降价，只需要5万元顶手费，且租金有所下降，他认为较划算，于是承租下来。谈及做菜鸟驿站的原因，毛先生说：“房地产中介行业做的都是熟客生意，但现在不好做，我希望借助菜鸟驿站聚拢人气，为今后的房地产二手中介事业打下基础。”
对于很多商家感叹生意难做的情况，赖惠钢表示，并不是生意难做，而是在消费升级的背景下，传统模式难以再获得消费者青睐；中国消费正从增量市场变为存量市场，原有粗犷式经营都能赚得盆满钵满的时代已经一去不复返了，而不少商户依然没转变思维，没在增高坪效、人效上下功夫。他认为，小二街便利店之所以能逆势上扬主要是因为理解消费升级，打造体验经济时代的便利店；以“一日五餐、鲜食便利”的品牌定位来实现差异化经营，打造强势品牌；立足江门、理解江门、深耕江门。另外，也离不开有关部门、协会的支持。
莫志华建议，商户、业主应积极应对，灵活、主动共担风险。在年初疫情影响及实体商业面临电商的冲击下，不少商户现今依然经营困难，建议商铺业主以减免租金或延缓交租的方式与租户共同承担风险。长远来看，只要租户能挺过去，业主的租金收入还是可期的，但如果商户压力过大而挺不过去，业主实际上也面临后续招租压力和租金损失的风险。
除了商铺经营者和商户自救外，政府相关部门也在积极应对。记者从市商务局了解到，江门市构建“1+N”政策体系，出台一系列促销费政策措施，为促进江门市消费市场快速复苏，打造多元业态，释放商贸消费潜能等提供了政策支撑和保障；出台《江门市推进夜间经济实施方案》，计划以3年时间，打造不少于10个夜间经济聚集区，不少于100个夜间经济示范项目；举办2020江门“精彩·夜侨都”消费节，组织100多场促消费活动，发动1000家商家参与，发放总额超1000万元的“金融助力夜侨都”专用消费券，掀起夜消费浪潮。本次消费节活动中，江门市共有6个活动入选2020年全国消费促进月活动。
据统计，1—8月江门市实现社会消费品零售总额730.29亿元，同比下降7.2%，降幅较一季度、上半年分别收窄11.8个、3.6个百分点，降幅好于全省同期平均水平，增速在全省排第三位、在珠三角排第二位。
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出路
与社区商业融合发展
如今不少商铺面临困难，而商铺的供应量较大，如莱茵华庭、联发·悦澜山、保利大都会、海逸城邦、星海广场等数十个项目均在销售商铺。商铺还能卖出去吗？
在黄锦康看来，答案是肯定的。“一铺养三代”的观点依然立得住，但指的是好商铺。何为好商铺？黄锦康表示，商铺盈利来源于物业升值的预期和物业租金回报，因此要重点关注商铺的选址和定位。
在华茵桂语小区长约100米的社区商业街，有餐饮店、水果店、生鲜店、洗车店、烟酒行、美容美体店、菜鸟驿站等店铺，商铺出租率较高。采访中，不少业内人士表示，社区商业或是未来发展趋势。
“如今居民消费习惯改变，商业开发商和投资商铺者要有预见性，必须迎合居民消费习惯进行选址和定位。”黄锦康表示，与社区商业融合发展应是未来商铺的发展趋势。社区商业必须以发展服务业为要，抓住核心消费人群，经营业态要与生活场景高度吻合，如餐饮、水果生鲜、美容美体、洗车等。开发商也要将目光放长远，可以采取先培育再出售的策略。值得注意的是，未来社区服务业态或将会朝品牌化发展，例如美宜佳、小二街便利店等头部连锁品牌或将占据社区商业更多份额。
赖惠钢认为，江门商铺未来发展将有四大趋势：一是社区商业融合发展。便利店、生鲜超市、到家服务、线上服务等，将成为社区商业的重要组成部分，零售业或将由大超市向社区商业转型；二是商圈迁移。以蓬江区为例，随着北新区、滨江新区的发展，商圈的发展也逐渐从南往北迁移；三是商业升级。社区商业的个性化、品牌化、连锁化、市场细分将成为一种趋势，这也是商业洗牌的过程；四是商铺业主联盟自救或市场化专业商业运营发展，或将由经验丰富的招商营销以及商业管理团队统一运营。商铺的资产管理或将成为新“蓝海”。
对于商铺未来发展，莫志华表示，针对江门商用物业整体供求已进入阶段性偏饱和，流通去化风险高企的状况，建议政府相关主管部门要加以规划研究，控制商服用地供应，落实规划对城市大型商业建设的引导，降低流通去化高企的风险。另外，在因城施政调整下，建议政府对商业物业交易土地增值税计征税率进行调整，通过免征、优惠减税等政策，刺激一二手商业地产成交流通性。
市商务局相关负责人表示，江门市也在培育新的消费增长点，编制《江门市“十四五”商业网点规划》，推进江门市主城区商务中心联通和成熟商圈提档升级，打造区域消费新热点，支持家政、培训、文化、体育等服务消费发展，加快推进农贸市场升级改造。
对商铺业主来说，这些都是值得期待的政策利好。
★他山之石
杭州空置商铺统一招商
走出运营新模式
如今，不少城市面临商铺空置的问题，如何盘活这些空置商铺，是商铺业主，也是城市管理者的痛点。
在杭州，武林路上的皇后公园在老街区有机更新、转型升级等方面走出了一条新路。据悉，这里曾是杭州市疾病防控中心的旧址。由于道路空间有限、传统经营日趋下行，相关部门把这7幢老房子交到一家专业的商业投资管理公司手中。经过两年时间的重新包装与打造，才有了现在的皇后公园。如今，在杭州像这样统一打包，打造主题式社区商业，已成为社区商业提高人气和居住品质的一种新模式。这些商业项目大多是代理公司把一些空置商铺或裙楼项目等以承包的方式，对其进行主题式包装和重新定位后，分割成多个小商铺，再用来出租。
统一运营的社区商业，不但会突破社区商业仅为业主服务的模式，而且在专业机构和团队的统一运营下，能确保投资商家的长期收益。同时，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免重复投资和建设，规模化的社区商业使项目更具吸引力，在商业引资和聚集人气方面抢占市场先机。
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