江门上半年城区写字楼出租率为73% 平均租金为56元/平方米/月
10月10日，江门市发布新冠肺炎疫情对江门市城区写字楼租赁市场的影响情况调查（以下简称“调查”）。调查指出，江门市城区写字楼租金大致为45—65元/平方米/月，处于珠三角区域偏低水平；近3年来，写字楼租赁市场出租率及租金持续下跌，区域整体收益率萎缩。特别是在新冠肺炎疫情的冲击下，2020年上半年出租率为73%，同比下跌6.41%，平均租金为56元/平方米/月，同比下跌6.67%，跌幅较2019年扩大2个百分点。
据悉，该调查是由市住房和城乡建设局牵头，组织市房屋租赁服务中心及有关房地产中介评估机构成立调研小组，对江门市区甲级写字楼物业运营商进行走访调查，并结合市区房地产市场动态监测和住房租赁租金评估数据，分析新冠肺炎疫情对江门市城区写字楼租赁市场的影响。
文/图江门日报记者李银换
写字楼租赁市场供大于求
调查提到，江门市区写字楼租赁市场存在供大于求情况突出、产业带动租赁需求能力弱、公共服务配套和管理待加强这三大问题。
根据调查，蓬江区、江海区的商业类商品房库存消化周期分别从2019年4月底的5.8个月和37个月增加至2020年8月底的50.9个月和51.9个月（正常周期为12—18个月），写字楼空置率普遍居高不下。空置率提升的主要原因在于近几年中心城区新建甲级写字楼供应量持续增加，供大于求是其租金下行的主因，新冠疫情则是租金下行的“催化剂”，对写字楼租赁市场存在中短期影响。
对于江门市城区写字楼的出租率和租金出现同比双跌的情况，江门嘉毅地产总经理邓桐燊分析称，从供应来看，近年来，江门城区写字楼的供应量较大，大于市场需求；从承租角度来看，江门有较多小型、微型企业，对于高大上的写字楼租赁需求量不算太大，同时受疫情影响，导致这些企业对租金相对较高的写字楼需求进一步下降；从投资角度来看，前几年投资商业的投资者无法获得相应的投资回报率，造成投资人群减少。同时，投资者对经济前景担忧，对商业地产的需求持观望态度，影响了商业地产的销售量。
“从我们公司数据来看，近一年，写字楼放租量较往年多，租金水平也持续下降，而下半年以来，公寓的出租率有所回升。”邓桐燊认为，这主要是很多小型、微型企业为减少租赁成本费用，由写字楼转至公寓，或由铺位经营转为公寓经营，这种趋势较明显。
调查指出，据统计分析，第二产业约占全市国民经济的40%，是江门市经济的重要支柱，但长期存在自主创新能力弱、关键核心技术与高端装备对外依存度高等问题，特别是当前整体经济增速处于下行周期，带动写字楼需求的效力有限。第三产业仍处于初始发展阶段，整体商贸发展不够发达，需要政府不断加大政策扶持力度，挖掘第三产业助力写字楼租赁市场发展的潜力。
调查还提到，目前，江门城区核心商圈公共服务配套设施仍处于初级水平，加上写字楼部分产权已出售、物业租赁管理不统一、商务区内进驻企业参差不齐等多重因素的影响，整体管理水平一般。
多措并举
推动写字楼租赁市场复苏
那么，如何推动城区写字楼租赁市场发展？调查建议，在加强市场宏观调控方面，加强区域协调和城乡统筹，控制商业用房的供应量。支持和鼓励房地产开发企业增大商业用房的自持比例，减少商业用房库存量，平衡商业地产供需关系，缓解写字楼供过于求的压力；在推动租赁市场复苏方面，落实《江门市鼓励和促进总部经济发展实施办法》，支持大型企业在江门市设立总部，形成总部经济辐射效应；在完善配套设施建设方面，写字楼的租赁成本、区域和交通状况是中小企业选址的核心考量因素，完善核心商圈写字楼的公共服务配套尤为重要。
未来，江门市写字楼市场将如何走？邓桐燊表示，按目前情况，虽然疫情后江门市经济逐步恢复，但经济全面复苏还需要时间，不管是投资者还是经商者，对前景仍抱谨慎态度，预计写字楼的出租率和销售量不会有大的变化。
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