凤岗城市更新破局，旧改加速推进 盘活土地助力镇村打开发展新空间
凤岗镇加大“拓空间”力度，为经济高质量发展提供更大产业承载空间。南方日报记者孙俊杰摄
土地高强度开发、新增空间有限，已成为当前东莞镇村高质量发展、产业转型升级的难题。无地种下梧桐树，何来凤凰栖？在土地资源日益紧缺的情况下，作为三面临深的凤岗镇，如何破局谋求新发展令人关注。
近年来，东莞积极融入粤港澳大湾区建设，在拓展城市发展空间上实现新突破，通过城市更新推动产城融合。今年以来，凤岗镇致力于通过“拓空间”提升承载力，推进土地收储整备、镇村工业园改造提升、低效厂房物业盘活，为经济高质量发展提供更加广阔的产业承载空间，全力培育产业新动能。
通过城市更新破局，凤岗镇盘活存量土地资源，优化城市功能布局，提升城市更新工作的统筹协调能力。伴随旧改加速推进，凤岗镇近来招商引资不断收获新成果，城市面貌与品质得到提升，镇村“蝶变”呈现发展新格局。
南方日报记者朱晋
旧改项目不断为全镇转型升级提供动力支撑
近日，东莞市农村（社区）集体资产管理网发布“东莞市凤岗镇黄洞村玉泉路东片区居住类更新单元选取前期服务商公开招引公告”，这是凤岗镇今年以来又一个村集体旧改项目。据了解，凤岗镇黄洞村玉泉路东片区居住类更新单元，临近凤岗镇中心，南至黄洞工业路，东至黄洞市场路，北至榕树厦蔡官合一巷，西至玉泉路。该项目更新单元拟划定范围约22.87公顷。
在高强度开发、新增空间有限的背景下，如何为城市高质量发展、产业转型升级提供保障空间，是当下土地收储工作的难题。今年来，凤岗镇坚持以集约为前提，以效益为导向，以产业为核心，以增容提效、现代宜居、均衡优质为重点，强力推进土地收储整备、引进优质项目等多方面工作。
凤岗镇城市更新局局长何浅波表示，今年该局计划收储655亩土地，挂牌出让541亩土地。现已逐一明确具体收储地块，明晰实施操作路径，每月督导跟踪任务落实情况，由专人专责跟进项目，确保完成土地收储任务。“城市更新是一个系统工程，关系到产、城、人融合，以及科技创新等方面。从过去"有一块地改一块地"，分散或相对零碎的城市更新，目前转变成大兵团集中作战，推进城市连片更新。”
随着“湾区都市、品质东莞”建设提速，东莞城市更新步伐正不断加快，而临深的凤岗旧改速度走在全市各镇街前列。今年上半年，凤岗镇已上报2020年“工改工”项目统计库，涉及用地面积共计59.92公顷，共有16宗“工改居”项目获得批复。
凤岗正积极鼓励和统筹引导集体经济多元化发展，改变过去单一的物业型经济发展路径，推动农村集体发展壮大优质物业型经济、服务型经济和投资型经济。实施集体资金参与资本运营投资发展模式，推动各村通过积极盘活集体用地、入股优质企业、参与资本运营、收购上市公司法人股、参股担保公司、投资理财产品等方式，发展壮大集体经济。
例如，雁田村以土地入股方式参与三正半山房地产项目等优质项目开发，通过下属企业购买江门市融和农村商业银行股份有限公司股份，以集体和企业共同出资的方式参与天安数码城、京东项目合作开发。通过积极投资，“雁田股份经济联合社”收益颇丰。
又如，官井头村集体以土地入股方式参与项目开发，盘活包括龙城雅郡在内3宗约15万平方米“工改商”项目，村集体按照不低于23%的比例进行物业分成，分配物业5万平方米，市场估值约15亿元。
凤岗镇通过推动镇村统筹，有效整合各项发展资源，为集体经济可持续发展和全镇转型升级提供了动力支撑。
推进连片更新打造先进制造业聚集区
在凤岗镇侨安金银珠宝产业中心，有3栋10层约13万平方米的办公厂房，目前已经有包括电商、电子生产等行业的公司陆续进驻。这里曾是一个残旧的厂房，经过“工改工”，如今变成了美轮美奂的新厂房。随之而来的是被吸引到此落地生根的数个优质企业。据介绍，该产业园招租已完成约80%。
近年来，都市智谷、深证通、京东智谷项目、天安数码城、理光办公自动化设备项目等一批又一批优质重点项目陆续落户凤岗镇。借助广阔的产业承载空间，凤岗镇正全力培育产业新动能。而能打破旧有格局走到今日，得益于凤岗镇在盘活土地模式上的创新。
改革开放以来，凤岗镇形成了镇、村、组、个体同步推动经济发展的分散发展模式，各村利用毗邻港深的区位优势，自行开发工业区，各自开展基础设施建设，各自抓招商引资，有力推动了凤岗镇经济快速增长。但随着各地区经济竞争日趋激烈和土地等资源日益减少，原有分散发展模式所形成的企业规模效益较低、土地资源粗放利用、内部发展差距较大等问题越来越突出，迫切需要通过加强镇村统筹发展。
凤岗镇城市更新局相关负责人表示，近年来，凤岗镇加快推进连片“工改工”改造试点工作，打造具有优势竞争力的先进制造业产业聚集区，大力推进各项“工改工”项目实施，进一步保障产业发展空间。在“三旧”改造方面，凤岗镇强化片区规划研究的统筹作用，着力破解更新项目“小”“散”和公共配套不足的难题。同时，加快落实龙平路深圳10号线东延段TOD综合开发规划报批，确保沿线重点更新单元和存量“旧项目”审批落地。
“我们将继续充分利用优越的地理位置，促进与深圳的有效衔接，加快莞深一体化步伐，提高土地资源的利用效益，带动土地资源的有效盘活。”凤岗镇城市更新局综合股股长李旭升表示。
都市智谷产业园，是凤岗镇城市更新“工改工”项目之一，总占地面积3.5万平方米，总建筑面积12万平方米，项目总投资6亿元，全部投入运营后预计可入驻企业120余家。镭沃光电（东莞）有限公司，是一家专业从事户外运动光学测距工作的高新技术企业，原先生产、研发、销售都是在深圳，去年入驻该产业园后，全新投建了1800平方米的研发中心、生产基地。
镭沃光电（东莞）有限公司副总经理付方远表示，“我们考察发现都市智谷非常方便，周围的生产配套也很便利。东莞作为制造业名城，供应链配套非常完善，比较适合我们把生产中心迁移过来。”据介绍，目前已入驻都市智谷产业园的企业达80家，其中高新科技企业20家、上市公司2家。
都市智谷集团运营总监李静表示，都市智谷产业园全部投入运营后预计可解决1万多个就业岗位，并吸引2000名高素质人才到凤岗镇创业和就业，园区年产值预计达到6亿元以上，年纳税5000万元以上。该产业园通过搭建配套服务、金融服务、产业服务、企业服务以及人才输送服务等各种产业运营服务体系，赋能企业，促进企业发展。“我们需要把服务做精做深，想企业所想，解企业所难，通过服务把园区的核心竞争力体现出来，真正助力企业成长。”
强化镇村统筹建立快速供地机制
7月28日，凤岗镇举行招商引资百日攻坚行动暨城市更新项目签约仪式。据了解，本次签约仪式涉及项目18个，总投资约209.1亿元，包括城市更新项目5个，总投资150.8亿元。这其中“工改工”项目2个，总用地面积164.03亩，总计容建筑面积约42.18万平方米，改造后预计产值40亿元；“工改居”项目3个，总用地面积774.09亩，总计容建筑面积约98.67万平方米。
值得一提的是，今年以来凤岗镇在产业、土地、金融等政策的支持下，台德、净诺、林积为等17家企业纷纷拟定增资扩产计划，拟新增投资共计51.8亿元。凤岗镇长宁康表示，该镇连续6年超额完成市“三旧”改造下发的成效分配任务。接下来，凤岗镇将牢牢把握“三区”叠加重大历史机遇，举全镇之力参与粤港澳大湾区建设，完善“前端抓谋划储备、中端抓快速推进、后端抓精准服务”工作机制，充分发挥项目引领作用，重大项目建设、企业增资扩产、城市更新工作取得明显进展。
事实上，凤岗镇自2011年起，率先整合村组发展资源，抓住利益共享的核心，创新镇村统筹发展机制，推动“土地资源盘活—项目招引开发—多元化投资”全链条统筹，形成了“政府引导、企业对接、镇村联动、利益共享”的统筹发展模式。近年来，凤岗镇通过镇村统筹共盘活了358万平方米土地，有力破解了发展动力不足、土地资源紧缺、村组发展不平衡等难题，为东莞全市推动统筹发展提供了经验借鉴。
“我们主动建立快速供地机制。广泛收集企业用地需求，重点梳理一批成长性好、效益好、发展前景优的优质企业名单。建立全镇闲置土地和厂房资源库，及时推动优质企业与村集体进行洽谈。如今年5月，通过镇商务局指导和村集体配合，成功为东莞市丰润计算机公司和东莞市净诺公司配备近3万平方米用地，有力支持了企业增资扩产计划。”凤岗镇副镇长卓益昌表示。
凤岗镇城市更新局相关负责人介绍，“凤岗镇大力推进城市更新改造，拓展土地空间，提高土地利用效率。对于面积较大、长期空置的旧厂房，由镇政府协调，对接引进优质企业，吸引社会资金进行改造。接下来，凤岗的城市更新将进一步加速，并且通过镇村统筹选商形成新模式，形成由镇商务局主导，村企及相关部门协同推进的土地流转出让新模式。”
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