近年来，江门市城市综合体如雨后春笋般涌现，商业体量不断扩大 如何更好地激活城市综合体？
1、越来越多人爱逛城市综合体。
2、长堤风貌街是江门最早形成的传统商圈。
3、2014年后，江门万达广场等综合体相继开业，进一步丰富蓬江的商业。
周末，市民容小姐带着小孩到江门大融城的金宝贝早教中心上早教课程；上完课后约上三五朋友到茶饮店喝饮料聊天；之后她们发现商场里正举办的“在一起，很酷”跨界IP展，展区主题丰富，色彩缤纷，她们便在这里拍照凹造型；一直玩到晚上，她们吃了晚餐再回家去。
市民容小姐的周末，也是不少江门人的写照，越来越多江门人喜欢逛商场。2019年，全市实现社会消费品零售总额1520.43亿元，同比增长8%。江门的商业潜力在进一步挖掘和释放，实体商业不断突破创新中，城市格局得到延伸。
商圈迎来焕新与变更的背后，是城市综合体面临消费需求的升级与挑战。如何更好地激活城市综合体，实现错位竞争、特色发展？对此，记者进行采访。
文/江门日报记者李银换
图/李银换郭永乐林哲
现状
蓬江商圈“一路向北”
小时候，90后小文最期待的就是父母带着他到常安路步行街逛街，那里的东西齐全，价格便宜，经常能淘到宝；中学时期，他会约上同学逛五邑城、地王广场，那里是年轻人的聚集地；大学时期，在外地上学的他，放假回到江门，就会到益华百货逛逛，感受最新的时尚潮流；现在，他逛街的选择越来越多了，江门大融城、江门万达广场、江门奥园广场、江海广场、新会美吉特广场、新会万达广场……开着小车，一踩油门，只需十几分钟就能去到附近的购物中心。
梳理江门市区的商业版图变化轨迹，可以看到江门城市空间拓展步伐留下的印记。位于蓬江老城区长堤路段的长堤风貌街，是江门城建之始所在地，也是江门最早形成的传统商圈，以及上世纪四五十年代江门最为繁华的地方。
到了上世纪八九十年代，蓬江的商圈开始向北拉伸，逐渐形成了以五邑城—地王广场—景腾广场为轴线的商圈。在蓬江大桥西侧，港口路、东华路、江华路、水南路等商业街逐渐发展起来。
2000年后，蓬江的商业中心进一步拉伸到北新区一带，并迅速发展起来。2004年，益华百货开业，作为江门第一家CityMall概念的大型购物商场，益华百货改变了江门人的消费模式和观念，当时这里也成为江门商业最为繁盛的地方。
2014年后，江门大融城、江门万达广场、江门奥园广场相继开业，进一步丰富蓬江的商业。
2017年7月29日，新会区首个大型城市综合体美吉特广场开业；2018年8月31日，新会万达广场开业……这彻底改变了新会的商业格局，两大城市综合体既作为新城区的商业配套，同时也辐射于整个老城区。
2019年9月13日，江海区首个大型城市综合体——江海广场开业，填补了江海区城市综合体的空白。
五邑大学经济管理学院教授刘志坚表示，以前，城市就是商品交易的场所，城市的发展与商业是密不可分的，商业、商圈是城市很重要的组成部分。商圈的地理变迁，与城市中心的迁移是相一致的。以蓬江区为例，随着北新区、滨江新区的发展，商圈的发展也逐渐从南往北迁移。
对于江门人来说，以前是逛商业街，现在更多是逛商场了。刘志坚分析称，消费者追求一站式的消费体验，能满足吃喝玩乐购，所以城市综合体越来越受消费者欢迎。
美吉特集团副总经理吴文兴表示，新崛起的一站式购物中心，提供宽敞明亮的室内购物环境，汇集各类时尚潮流品牌，满足顾客多元消费需求，自然迅速崛起并成为城市商圈的新代表。
问题
城市综合体体量大江门能否承此大爱？
连日来，记者走访了市区城市综合体，发现有的城市综合体活动多，人气较旺；部分城市综合体有些冷清，人气不足，有的销售人员站在店铺前，望着往来的客人，神情略显无奈。
2014年以来，江门市城市综合体如雨后春笋般涌现。蓬江、江海、新会的城市综合体商业体量已经不小，资料显示：江门大融城购物中心体量为11万平方米，江门万达广场商业面积达21万平方米，江门奥园广场购物中心体量为11万平方米；江海广场商业面积占6万多平方米；新会美吉特广场约10万平方米；新会万达广场约11万平方米……放眼以后，还有多家新军“参战”——健威广场、新英世贸广场、江门保利国际广场等。未来，江门市区（蓬江、江海、新会）的商业体量有望达到100万平方米。
2019年，全市实现社会消费品零售总额1520.43亿元，同比增长8%，与全省增速持平，居全省第六位（并列）。零售业实现零售额1204.11亿元，同比增长7.4%；住宿业实现零售额12.65亿元，同比增长4.1%；餐饮业实现零售额130.66亿元，同比增长8.9%。从侧面看出，江门人具有一定的购买力。
“江门市区的城市综合体是否有点多呢？”市民容女士几乎每周都会去城市综合体逛街，看到有些城市综合体人气不旺，她道出了心中的疑问，而这也是近年来业界讨论较多的问题。
在广州锐升总经理莫志华看来，江门的城市综合体发展的步伐“走”得有点快，近5年综合体发展增速已远超本地人口和经济的发展水平。根据相关调研，2019年蓬江、江海人口达110万，而人均商业面积已突破国际发达城市1.2平方米的标准，经营类商业供应过量的警钟已敲响。
“经过多角度分析对比，我们发现目前江门市商用物业整体供求已进入阶段性偏饱和状况。”莫志华说，由于潜在综合体商业供应量巨大，但城市人口短期内欠缺增长极，人均消费支撑力不足，若不加以规划控制，未来风险高企。
刘志坚表示，城市综合体有两个问题值得注意：中心城区的首位度不高，尤其是作为中心城区的核心城区——蓬江区，城市综合体对五邑乡镇的辐射能力不够。照理说，中心城区的城市综合体，应该服务本地460多万名居民，甚至还可辐射到周边城市，如中山、顺德等；另外，城市综合体这类实体商业，面临着电商的巨大冲击。
发展
体验业态成城市综合体“必杀技”
“不好意思，现在没有空桌子了，需要排队等候一下。”服务员对着前来就餐的食客如是说道。餐厅内，飘着食物鲜香的味道，传来欢声笑语，其乐融融；餐厅外，等位的食客也不闲着，喝着商家提供的茶水，吃着零食，好不热闹。
记者走访市区几大城市综合体发现，到了吃饭时间，餐饮楼层的人气一下子聚集起来，不少餐饮店都需要排队候餐。如今来城市综合体“逛”的人多，而“买”的人并不多，人气稍旺的主要是餐饮、娱乐部分，而服饰业态等则较为冷清。
以往，购物中心的购物、餐饮、娱乐按5：2：3布局，如今这种业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式。
在江海广场商管总经理喻益和看来，这种业态模式充分说明商业综合体的特点是以体验为主的，也是顺应消费者需求而进行的商业革新。
刘志坚认为，城市综合体是多功能、多业态的集聚，电商对实体商业的冲击特别大，城市综合体的业态要根据消费者的需求进行结构优化。另外，还可以把文化消费，如教育培训、小型图书馆、小型文化演艺活动融进去。“城市综合体的发展空间很大，不应只停留在传统的购物中心层面，关键是经营要符合市场规律，要满足消费者的需求，丰富业态，实现特色发展。”刘志坚说。
江门大融城致力于给消费者更好的消费体验，在暑期档，《在一起，很酷》跨界主题展正式亮相，链接艺术、音乐、环保、健身、网红、二次元等九大社群文化，解锁精细化社群运维新玩法。
有业内人士表示，依靠餐饮和娱乐业态拉动人气，再用这人气促进销售，才能最终实现传统商业的转型。这正是越来越多商业企业愿意把面积留给餐饮、娱乐商户的原因，虽然表面上租金“损失”了点，但却给整体盈利创造了更多的潜力。
突围
错位竞争特色发展
江门大融城以“年轻、时尚、潮流”的“DNA”标签，持续引进城市首店/新概念店/国际名店为导向，构建品牌的差异化战略。
江海广场围绕“社区性消费”丰富居民生活，致力让广大市民在“家门口”就能安心、舒心、放心享受一站式购物、休闲、娱乐……可以看到，城市综合体努力实现差异化发展。
那么，在激烈的同质化竞争中，江门市众多城市综合体如何找准定位，突围而出？
刘志坚表示，作为经营者来说，一定要根据自身条件，进行错位竞争、特色发展，不能只停留在传统的经营思路上，这非常关键。如江门大融城以餐饮体验为特色；益华百货以商务为特色；江门万达广场建筑面积大，可以把五邑老街发展起来，建成特色饮食街、江门特色商品展销交易街等，集聚人气。
刘志坚认为，城市综合体的建设与发展不只是经营者的事，还涉及政府相关部门。政府层面要对城市综合体的建设作出相关规划，避免出现同一商圈城市综合体数量过多、竞争过于激烈的情况。
江门大融城项目管理人员表示，在同质化严重的市场环境中，江门大融城保持高度的市场敏锐度，及时捕捉市场热门、风口、网红、高质品牌，通过专业的品牌的整合能力，持续推进引领市场的标杆品牌商户入驻江门大融城，致力于为江门市民打造独一无二的综合体验中心。
喻益和认为，虽然江门商业综合体发展较多，总体量较大，但每一个商业综合体都别具特色，并且拥有不同的消费群体。
莫志华表示，江门的商业潜力并没有挖尽，在精准定位的前提下，江门商业仍具竞争力。他提出了四点建议：一是城市综合体应精准定位——做好项目的主题性商业规划，从拿地开始就进行精准的前期市场定位，建设可持续发展的商业体，谨慎盲从开发市中心热点板块；二是拓宽经营——注重商业项目的定位，主题性区隔化，注重招商、经营、管理和监管，降低运营风险；三是品牌稀缺性——整合并打造对外具备较强的吸引力，品牌商家具有稀缺性，引入品牌有利于抢占市场先机，形成难以模仿的竞争优势；四是商业档次——升级商业形象与业态，有一定的市场潜力及进入机会。考虑将具备5公里范围的辐射力业态引入商业体，如生鲜、休闲、文化、娱乐、大型超市等的商业业态，吸引更远的消费客群，作为大流量的补充消费者。
江门处于粤港澳大湾区“承东启西”的关键节点。如今，珠西综合交通枢纽江门站按下“加速键”，开通在即。我国著名经济学家马光远表示，江门是粤港澳大湾区最具潜力的发展区域之一，属于“潜力股”，未来发展前景不可限量。
对于城市综合体的未来发展，受访者都充满了期待。
“湾区融合发展、枢纽站的开通，可以进一步推动江门的城镇化进程，使湾区城市之间的人员流动越来越方便。”刘志坚说，这可以带动经济不断发展，使人们的收入提高，消费需求提高，对商业有需求的扩大，总体来说，江门城市综合体还是有很好的发展空间的。
裕隆基地产总经理杨东卉表示，大湾区可能会为江门带来“人口红利”，这对经济发展有带动作用，而城市综合体则要在运营上下功夫。
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