江门市发布《关于规范物业管理区域公共收益管理的通知（征求意见稿）》 理清小区公共收益这笔账
7月9日，本报《楼市周刊》刊发了《小区公共收益归谁所有？》的报道，引起了社会的关注。近日，为维护业主合法权益，推动物业服务行业健康发展，市住建局发布《关于规范物业管理区域公共收益管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》），拟明确小区公共收益的内容、使用，以及强化公共收益监管。
文/图江门日报记者李银换
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小区公共收益使用由全体业主决定
据了解，《通知》界定了小区公共收益的内容。公共收益是指利用物业管理区域共用部位、共用设施设备经营、租赁等产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。常见的公共收益包括但不限于电梯轿厢、楼顶、外墙、灯杆、宣传栏等部位的广告收益；业主共有房屋、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、快递柜、售水机、临时摊位的租赁收益；活动场地等业主共有场所的经营收益等。
关于小区公共收益用去哪儿，是业主普遍关心的问题。记者了解到，很多小区物管公司并没有对公共收益的收支情况进行公示，而业主也没有主动去了解，这让业主对小区公共收益“蒙查查”。
《通知》明确了小区公共收益的管理，规定业主委员会和物业服务企业按管理项目对公共收益收支情况单独立账，财务资料妥善保管，至少每半年公示一次，接受业主监督。
在公共收益的使用方面，应由全体业主决定，需业主大会通过或物业服务合同约定。公共收益可用于维修、更新改造物业共用部位、共用设施设备、业主委员会工作经费等公共开支。业主委员会和物业服务企业不得挪用、侵占；如用于应急维修，需在属地街道办、住建局监督指导下使用并做好公示。应急维修指发生以下情形的维修：电梯、消防设施发生故障；外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况；其他危及物业安全的紧急情况等。鼓励业主大会委托会计师事务所对任期和离任的业主委员会委员进行经济责任审计，审计报告通报全体业主，可以向住建部门反映处理。
记者了解到，市区一些小区在公共收益方面做得较好，例如海伦堡林荫彼岸在4年前已对小区公共收益单独立账，公共收益主要用于小区过保修期以后本应该动用住宅专项维修资金的大修及投放公共康体休闲设施，不够的再动用维修资金，剩余的累积到下一年，每半年向全体业主公示公共收益收支明细。
海伦堡物业珠江肇区域总经理徐正海表示，作为企业应该要依法依规开展工作，但管理经营这些公共部位收益也需要成本支出，物业公司适当根据支出的实际成本扣除相关收益也是合法合理的，剩余的归全体业主所有。使用该笔费用一定要公示，过程中要保留使用到哪里去的证据，并邀请业主代表见证，使用后要定期公示费用收支明细。
萃锦园是江门市较早成立业主委员会的小区，对于小区公共收益管理得较规范。萃锦园业委会主任李宁澄告诉记者，该小区的公共收益主要包括19台电梯的广告收入，以及篮球场、灯箱位、道闸起落杆的广告位出租。公共收益所得由业委会与物管六四分成，在使用方面，公共收益主要用作小区的维修。如要使用，需业主签名同意确认，若暂未使用，则累积到业委会账户。
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鼓励将公共收益补充住宅专项维修资金
小区公共收益的内容、使用有了明确规定，但落实情况如何，关键还得看监管。
《通知》提出，将从属地检查、专项整治、完善机制三方面强化公共收益监管。各市（区）住建局督促属地物业服务企业和业主委员会按上述要求自查自纠，检查公共收益收支、结余情况，包含装修押金收取情况，整改物业服务企业相关违法违规行为，实施物业服务企业和项目负责人信用扣分；会同属地街道办事处（镇人民政府）检查整改业主委员会相关违法违规行为，依法中止相关委员职务，在其物业管理区域内予以通报。涉嫌犯罪的，作为扫黑除恶线索，移交公安部门处理。
市住建局对部分市（区）开展专项督导，随机抽查、重点检查部分物业服务企业和业主委员会，采取行业通报、信用扣分、中止职务和移交犯罪线索等手段处理相关违法违规行为。
各级住建部门加强与街道办事处（镇人民政府）、公安部门联动，定期开展物业管理区域公共收益问题检查整治，总结物业管理区域公共收益管理的经验做法，建立长效工作机制。鼓励业主、业主大会将公共收益补充住宅专项维修资金，补充办法按照《江门市物业小区公共收益补充住宅专项维修资金工作指引》（以下简称《指引》）实施。
根据《指引》，公共收益可以分配补充住宅专项维修资金，由全体业主决定，需经业主大会表决通过。物业小区公共收益补充住宅专项维修资金的工作，业主大会成立前，由物业服务企业组织实施；业主大会成立后，由业主委员会组织实施；没有实施物业管理、没有成立业主大会的建成居住区，相关业主可自行实施，也可向所在地的居民委员会提出协助申请，由居民委员会协助相关业主组织实施。
徐正海认为，合理利用公共收益意义较大，既可以促进物管和业主相互信任，还能在不动用维修资金的情况下快速处理一些问题，进而促进小区物业管理进入良性循环。
李宁澄表示，规范小区公共收益管理，可以减少业主与物管公司之间的矛盾，另外也有利于业委会公平、公正、透明地合理使用公共收益。
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