“三大科目”解读半年楼市成绩单 江门商品住宅成交量略有下跌，均价同比微升0.6%达8140元/㎡
日前，江门市住房和城乡建设局公布6月房屋供应、成交和库存情况，江门房地产市场上半年“成绩单”全部出炉。
1—6月，江门市商品住宅批准预售31771套，成交24521套，成交均价8140元/㎡。截至6月底，全市商品住宅库存69377套，按照过去1年月均成交4423套计算，去库存周期约为15.7个月。
对比来看，上半年，江门商品住宅成交量略有下跌，但均价同比微升。截至6月末，江门市商品住房库存套数环比持平，但同比有较大幅度增长。
盘点上半年楼市可以发现，疫情对江门楼市的冲击是显而易见的，变化最明显的指标就是库存量。不过，随着疫情形势的向好，以及楼市纾困政策的推出，土拍市场不断回温，江门楼市逐渐恢复活力。
撰文：叶芷晴董有逸
1销售
商品住宅成交量企稳回升，均价微涨
今年第一季度，出于疫情防控需要，众多楼盘项目施工进度放缓，线下售楼处一度暂停开放，楼市的供应量和交投活跃度受到显著影响。
江门市住建局数据显示，1—6月，江门商品房批准预售382.48万㎡，同比减少9.6%；商品住宅批准预售342.65万㎡，同比减少6.4%。在成交方面，商品房成交318.97万㎡，同比减少10.4%；商品住宅成交272.96万㎡，同比减少4.3%。此外，商品住宅成交24521套，同比减少3.4%；均价8140元/㎡，同比微升0.6%。
根据广东省统计局日前发布的上半年广东房地产开发投资简况，广东商品房销售面积同比下降16.8%，降幅比一季度收窄12.3个百分点。可见，上半年江门商品房成交面积同比降幅低于全省水平。
博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹分析称：“在疫情影响之下，上半年江门商品住宅成交价格依然保持微涨，成交量下跌幅度不大，江门楼市取得了较为理想的成绩，这离不开政府和各大房企的共同努力，也说明了广大购房者对于后市充满信心。”
笔者梳理江门1—6月单月成交量发现，楼市成交行至谷底再企稳回升：2月受疫情影响，成交面积降至历史低位；3月疫情防控形势趋稳趋好，商品房成交量同比减幅收窄；4、5月楼市复苏趋势明显，5月单月成交量同比幅度实现由负转正。
对此，谭华驹认为：“第二季度的房地产市场出现了一拨"小阳春"，第一季度受到抑制的购买力集中爆发，一方面刚需者果断出手，另一方面疫情使得有购买力的人群对于居住环境、户型、小区物管等方面等有了更高的要求，从而刺激了改善型购房人群的出手。两者结合，使上半年的房价在出现短暂的以价换量局面后，迅速恢复正常，在5、6月份价格还出现了上涨的势头。”
同时，谭华驹也留意到市场库存量的加大。截至6月末，江门市商品住房库存套数为69377套，环比持平，同比增长38.1%，是2016年以来上半年库存新高。
“库存的增加必然会使市场竞争越来越激烈，为了业绩及回款，尤其上市企业、高周转企业，他们可能首先会加大促销力度，有可能对区域的房价和成交量带来一定的影响。库存量的增加，市场竞争的加剧，使得各项目间的竞争更加激烈，消费者越来越理性。未来更多的可能，不仅仅是价格方面的竞争，而是在于产品、开发商实力、项目的整体质素、配套方面的竞争。”谭华驹说。
2土拍
成交金额约89亿元，集中于三区
随着6月23日力高、嘉宏两家房企底价拿下江门高新产业新城98亩地，上半年江门土拍拉下帷幕。
受春节和疫情影响，江门今年2月土地零成交，5月开始迎来土拍小高峰，并于6月达到顶峰。据统计，上半年江门全市共出让23宗商住、商服地块，其中19块成功出让，4块终止出让，总成交面积近84.7万㎡，金额约89亿元。
分区域来看，江门上半年商住、商服地成交集中在蓬江、江海、新会三区。其中，蓬江区成交最多，成交面积达45.32万㎡，成交总金额最高，约43.19亿元。
今年江门商住地供应同样主要集中在蓬江区。上半年拍出溢价率最高的商住地则位于新会区会城圭阳北路西侧、御品雅苑南侧，由敏捷以28%溢价率摘得。
与去年同期相比，上半年江门土地市场成交宗教减少，但成交金额增长25%。但与去年4月弘阳以82.7%高溢价率首进江门相比，上半年土拍溢价率不高，多宗地底价成交。
上半年，共有5家新晋房企以竞地方式首进江门，分别是中南置地、力高、嘉宏、中铁建、南光置业。这些房企的涌入，一定程度上显示出企业对江门的投资信心。比如在企业官网上，力高集团如此评价：江门作为粤港澳大湾区西部地区的中心城市之一，近年来经济发展迅速，交通便捷，极具发展潜力。
一些早已布局江门的房企，则继续拿地，深耕江门。比如2017年首度进军江门房地产市场并落子台山的敏捷地产，今年4月份拿下新会区会城一块商住地，这标志着敏捷地产首次落子新会。又如今年6月，保利地产以125862万元拍得JCR2020-48（江海02）号地块，该次成交意味着布局江门多年的保利首进江海区开拓市场。
在江门上半年土地出让条件中，不乏公共设施项目的配建要求。比如今年6月，粤海控股拿下蓬江甘化片区289亩地，该地块需要竞得人在签订土地出让合同后1年内开工建设高端医疗服务产业项目。中铁建携手南光置业拿下的滨江新区两宗地，则要求配建2所公办学校，以及在蓬江区注册并落户1家建筑企业，且须将公路工程总承包壹级资质平移到该企业。
对此，广东粤湾数据研究院在《2020江门房地产市场半年报》中分析称，单纯依靠商住、住宅地块出让或难以进一步形成对外人口吸引力，加上产业配套要求或更有利于城市可持续发展。
3政策
坚持“房住不炒”，支持房企复工复产
在“房住不炒”的基调之下，江门出台多项新政，助力房地产业有序复工，支持刚需、改善自住购房。
今年2月，为推进房地产行业有序复工，江门市住建局印发《关于进一步做好房地产市场复工前后疫情防控工作的最新通知》，明确提出复工前应当具备的条件和复工后应当采取的措施，收集房地产行业从业人员健康信息，制定防疫应急机制模板，并派出专人以走访和事中事后检查的方式，指导和督促房地产企业落实销售中心防疫措施，收集并积极协调解决房地产企业和中介机构复工遇到的实际问题。
随着各大房企有序复工，如何恢复正常秩序、激发市场活力，成为江门房地产的必答题。面对受疫情冲击的市场，复工房企也需要更多经营信心和支持。
当好“店小二”，下好纾困“及时雨”。3月6日，江门市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涵盖实施“预申请”提升企业拿地意愿、房企可延期缴纳基础设施配套费、个人公积金贷款额度调整、完善楼盘周边教育医疗等公共配套等方面，用15条“真金白银”具体举措统筹做好疫情防控和复工复产工作，缓解疫情对房地产行业的冲击，助力房地产行业回归市场常态。
江门市房地产行业协会会长叶泽权认为，江门及时出台15条措施，能有效舒缓本次疫情对房地产业的冲击，帮助行业回归稳定，同时体现了江门市房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性，随着后续配套措施的进一步落实，江门房地产有望回归平稳。
为了鼓励各类外地人才来江门安居乐业，支持和稳定江门市房地产市场发展，江门更是对限购区域内新建商品住房的购房资格作出部分优化，允许大专以上学历的非本市户籍居民，在江门市限购区域购买新建商品住房一套，购房者提供相关学历证明即可。
6月5日，江门市印发《江门市进一步推进户籍制度改革实施方案（修订）》，从7月5日起，全面取消落户限制，实行以群众申请为主，不附加任何条件，按户口迁入途径分类登记备案的准入政策。落户条件修订以后，江门市成为省内落户门槛最低的地级市。
业界人士分析称，该方案有助于引进更多“新江门人”，也有助于长期务工人员逐步转为常住人口，长远来看可扩大并稳定房地产市场需求，对于楼市发展具有推动作用。
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