江门市民购房压力如何？ 业内人士预测，今年房价收入比波动不大
“五一”小长假期间，随着楼市逐步回暖，许多市民纷纷走出家门看房、购房，但记者也了解到，仍有不少市民在观望当中。受疫情影响，不少市民的收入下降了，消费心理也发生了变化。他们担心，现在购房，负担会不会一年比一年大？
近日，记者通过调查江门市房价收入比时发现，江门人购房的压力正在逐年减少。有业内人士预测，今年江门家庭购房的压力有望稳中有降。
市场逐渐回归到良性状态
目前，江门人的购房能力如何？要想回答这个问题，需要提及一个重要概念——房价收入比。
房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一个城市的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格，每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。
据市住建局公布的数据显示，2019年全市成交一手住宅53968套，合计594.81万平方米，平均每套面积约110.2平方米。如果以平均每套住房110.2平方米计算，2019年全市房价均价8060元/平方米，一套合计88.8万元，而当年江门居民人均可支配收入32323元，一个普通家庭按夫妻两人两个劳动力算，家庭总收入为64646元，由此可以计算出2019年江门市房价收入比为13.7，也就是说一个普通家庭（按夫妻两人两个劳动力算），购房约需14年。
根据本报《楼市周刊》此前的报道，2018年江门市房价收入比为16，也就是说一个普通家庭（按夫妻两人两个劳动力算），购房约需16年。不难看出，江门家庭购房压力有所下降。
一房企策划经理岑先生告诉记者，一个城市的房价收入比受两个因素影响，即住房价格和城市居民家庭年收入。2019年，江门居民人均可支配收入32323元，首次突破3万元大关，与往年相比增长9.4%，扣除价格因素实际增长6.2%，高于全市GDP增速。“也就是说，2019年江门居民的家庭收入是提高不少的。此外，近几年来以"房住不炒"为主基调的调控政策起到了明显的作用，全国房价涨幅逐渐回归理性，包括江门。2019年江门房价收入比相比2018年出现下降，说明市场逐渐回归到良性状态。”岑先生说。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则表示，2019年全市楼盘项目库存高企、购买需求有所减弱，所以房价均价出现一定程度下调，而全市人均收入在城市发展红利释放中出现一定上涨，在收入上涨、房价下调的背景下，房价负担压力降低，导致房价收入比出现下降。
蓬江区房价收入比最高
那么，各市（区）的情况如何？根据房价收入比的计算公式，记者计算出蓬江区、新会区、江海区、鹤山市、台山市、开平市、恩平市房价收入比分别为14.1、12.9、12.5、11.6、13.6、13.3、11.6。由此不难看出，蓬江区购房最难，鹤山市、恩平市购房最容易。
冯景全告诉记者，2019年，蓬江区全年房价均价最高，虽然人均收入也较高，但综合计算房价收入比，蓬江区是全市购房压力最大、房价收入比最高的区域。岑先生则表示，蓬江区房价收入比最高有两个原因：一是蓬江城区、北新区周边比较成熟，商业、学校等配套齐全，房价还是比较坚挺；二是放眼过去十年，蓬江区人口的增幅比较大，超过了全市的平均增幅。“一方面房价坚挺，另一方面人口的增多使得人均收入被分摊稀薄，因此导致蓬江区房价收入比最高。”岑先生说。
业内人士吴先生告诉记者，从去年开始，鹤山市因为库存量大，很多房企以价换量，购房优惠幅度大，而鹤山市民本身的人均可支配收入也不错，所以导致房价收入比较低。“恩平市虽然居民的人均可支配收入较低，但房价也低，"5字头"比较常见，所以房价收入比也较低。”吴先生说。
今年房价收入比或稳中有降
根据市统计局及市住建局公布的数据显示，2019年江门居民人均可支配收入32323元，同比名义增长9.4%，2019年江门全市住宅成交均价8060元，同比下滑3.1%。这是近三年来，江门市居民人均收入增长首次跑赢房价。有业内人士预测，受疫情影响，今年居民收入虽然增长预期不明朗，但预计2020年房价收入比波动不大，有望稳中有降。
“江门市居民人均收入增长跑赢房价，一方面说明市民充分分享到了城市发展的成果，大家的收入稳步增长，另一方面也说明房价调控已取得阶段性成果。”冯景全说。根据市统计局及市住建局公布的数据显示，2017年、2018年、2019年全市住宅成交均价的同比增长幅度分别为24.8%、12.9%、—3.1%，总体呈大幅度下降的趋势，2017年、2018年、2019年江门居民人均可支配收入同比名义增长幅度分别为9.9%、10%、9.4%，总体呈稳步增长趋势。
对于2020年房价收入比的预测，冯景全则表示，2020年疫情的影响仍未完全消除，国内外环境错综复杂，居民收入增长预期不明朗，江门楼市在库存高企背景下以价换量将是主流趋势，预计2020年房价收入比波动不大，稳中有降是大概率事件。“另外，根据历史数据表明，江门房价收入比长期看是较为稳定的，且房价收入比明显低于一二线城市，说明江门房价和人均收入的相关度较高、背离度并不大。”冯景全说。
文/图江门日报记者陆沿任
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