作为江海年内首宗挂牌的商住用地，新民大桥东北侧地块“瘦身”后再次挂牌 江海拟引入“世界500强”房企
4月21日，江海区新民大桥东北侧地块“瘦身”后再次挂牌，吸引众多人的目光。“起拍价约12.58亿元”“挂牌面积约9.6万平方米”是该商住用地挂牌的关键词。作为江海年内首宗挂牌的商住用地，新民大桥东北侧地块因面积大、总价高而备受瞩目。
文/江门日报记者陆沿任
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时隔半年再挂牌
起拍楼面地价减少
本次挂牌的江门市JCR2020-48（江海02）号地位于江海区滘头西路与麻园河交界西南侧，即新民大桥东北侧，用途为城镇住宅用地、其他商服用地；出让建设用地面积96422.27平方米，挂牌起始价125862万元。从面积来看，该地块是近年来市区挂牌的最大商住地块之一，也是江海区今年首宗商住用地挂牌，所以备受瞩目。
值得注意的是，本次挂出的商住用地并非首次挂牌，曾在去年9月12日挂出，后于去年10月18日因故终止。如今时隔半年再次挂牌，记者发现，与之前的挂牌信息对比，本次挂牌条件无论是在价钱上还是面积上，都有了调整。挂牌面积从原先的119393平方米减少至96422.27平方米，起拍楼面地价从原来的5500元/平方米降到4500元/平方米，减少了1000元/平方米，而且纯商业+商住地块也变为现在的商住地块进行出让。
“与首次挂牌相比，不难发现这次挂牌进行了不少调整，门槛有所降低。”美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，价格及规划要求过高是该地块去年终止交易的主要原因。去年该地块由A、B两块地组成，A为纯商业用地，B为商住用地，整体商业比例较高，对房企的商业运营及招商能力都有较高的要求，再加上5500元/平方米较高的起拍价，以及119393平方米的大规模地块，对房企的资金实力、商业运营能力等都提出了较高的要求。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则表示，去年土地市场呈现上半年回暖、下半年冷清局面。此地去年底推出，恰逢土地市场已转冷，加上面积大、起拍价高、门槛高，以及市区库存逐步走高，房企心态普遍谨慎，所以导致了终止交易。
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竞拍资格要求高，将引入“世界500强”房企
在本次挂牌中，最让人关注的莫过于竞买人或其控股股东须同时满足如下条件：为国内A股上市企业；2017—2019年连续3年上榜《财富》“世界500强”；具有国家住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。其中，又以2017—2019年连续3年上榜《财富》“世界500强”这一条件最受瞩目。这也是近年来，江门市商住用地挂牌中首次要求竞买人或其控股股东须为“世界500强”大企业。
裕隆基地产副总经理李艳芳告诉记者，本宗地挂牌起始价高，体量较大，开发难度不小，对开发商的开发建设经验、能力以及资金实力都有相当高的要求，所以要求竞买人或其控股股东必须为“世界500强”大企业，也在情理之中。“国内A股上市房企很多，但同时是"世界500强"的并不多。”冯景全表示，这是他近5年来首次看到江门市商住用地挂牌对竞拍人或其控股股东提出这样的要求。他认为，这个门槛还是比较高的，符合的房企不多，从中可看出本地块有意打造为区域标杆项目和高质量精品示范区。
此外，记者还了解到，根据地块规划条件，竞得人需按要求建设社区公共服务用房（含居委会）、幼儿园、垃圾收集站、物业服务用房、配电房、水泵房等公共设施配套。其中，社区公共服务用房（含居委会）要求建筑面积不少于900平方米，其中居委会建筑面积不少于100平方米，其所在楼层不得高于四层，首层建筑面积不少于150平方米。此外，地块还需建一所用地面积不少于5240平方米、建筑面积不少于3150平方米的幼儿园。与社区公共服务用房（含居委会）一样，幼儿园首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。
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地段不错，已有5家房企有意竞拍
对于这宗商住用地的竞拍前景，业内人士普遍表示，所在地段不错，出让问题不大，但折合楼面地价或比较低。
张镇兰认为，根据早前滘头地段详细规划显示，未来将打造成江海区商业副中心，此地块面积及规划要求正可打造大型居住社区，符合片区未来规划，建成后将会成为片区标杆。“首先本次挂牌相比去年减少了纯商业地块的出让，同时下调了起拍价格，整体条件更为吸引。虽然本次对参拍房企的要求较高，但也意味着参拍房企的资本及开发经验均会较足，因此对于本次的拍卖前景，我认为还是基本向好的。”张镇兰说。
记者了解到，地块位于江海滘头地段，目前以简易厂房以及农田为主，未来将打造江海区商业副中心，提升滘头地段及江海区城市形象。按此前发布的《江门市滘头地段（JH02-C01、JH02-C02）控制性详细规划局部地块修改》草案公示显示：调整原控规JH02-C01-04-B01、JH02-001-05-001商业地块限高，由原限高40米调整为限高100米。调整规划地块建筑限高，利于商业用地的开发建设，进而打造江海中心区西侧城市地标，形成错落有致的城市天际线。
李艳芳则告诉记者，这宗土地的地段是比较不错的，但周边竞争项目也不少，例如合景领峰、嘉华新都汇、明泰城等，再加上项目自身体量，对于竞得的开发商来说营销压力不小，同时竞拍参与门槛需连续3年上榜《财富》“世界500强”，这要求是比较高的。“我觉得有机会成功出让，但难以形成往年土拍热潮，价位不会高。据我所知，有意参加本次竞拍且符合条件的房企已经有5家之多，其中包括4家央企和一家香港企业，均是"世界500强"大企业。”李艳芳说。
冯景全也表示，此地处于礼乐和府西交汇处，本身位置不错，如今为适应市场变化，减少出让面积、降低起拍价。从对竞拍人要求来看，有意打造区域高标准项目，但总价和设置的门槛仍然较高，在当前江门土地市场尚未明显回暖的背景下，对竞拍前景持谨慎态度。“即使顺利出让，预计将以底价或低价为主。”冯景全说。
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