中国文旅IPO：8成收入靠卖房 99%借款一年内到期
中新经纬客户端4月22日电29.99%股权，后者就拥有一定规模的文旅产业。
景鉴智库创始人周鸣岐在接受中新经纬客户端采访时表示，中国奥园入股中国文旅，可能是为了探寻其他尽可能盈利的业务，双方都位于广东，地理位置上也比较理想。另外，地产公司在香港市场的估值较低，文旅地产比较受资本市场追捧，奥园制造出地产融合旅游的概念，不排除是为了在资本市场上获得更高的估值。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，中国奥园本身就有一些文旅项目，入股中国文旅，意在探索业务的多元化。从奥园与中国文旅的关系看，奥园未来有可能将它的项目装进中国文旅之中。
8成收入依靠卖房 恩平项目撑起三年业绩
中国文旅虽然名为“文旅”，也开展文化旅游业务，但主要收入依赖于销售度假物业，也就是卖房。
2017年-2019年，中国文旅分别实现营业收入约1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中，销售度假物业分别约1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业产生的收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%。
“我们销售度假物业容易受中国房地产市场(尤其是广东省及我们计划承接度假物业发展项目的其他地区)表现所影响。我们的业务及前景在很大程度上取决于中国物业市场的表现。”招股书称。
文化旅游业务收入，在2018年、2019年才有起色，分别达到了6771.4万元、1.42亿元，而这些收入中，有不少依靠奥园输入。根据披露，在景点咨询及管理服务收入、组织体育赛事收入、酒店咨询及管理服务收入三项收入中，2018年合计有2581.3万元来自奥园集团的项目，2019达到4226.5万元。
谢逸枫对中新经纬客户端表示，大部分文旅地产公司，都是靠卖房实现盈利，文化旅游业务并没有占据主导地位。本质上，这类公司还是房地产开发公司。由于旅游地产多位于郊外或偏远地区，项目去化、售价等，更易受到冲击。
从项目分布上看，中国文旅过往的大部分收入，都来自于广东省江门市恩平泉林黄金小镇项目。资料显示，恩平泉林黄金小镇占地面积达12000亩(陆地占地9000亩，自然生态湖3000亩)，从规模上看，属于一个超级大盘。当前，当地政府正指导该小镇创建国家AAAA级旅游景区。
在卖房上，过去三年间，中国文旅共完成8个物业项目的销售，这些项目全部位于恩平泉林黄金小镇。2017年，中国文旅结转了华侨公馆二期、悦湖湾一期、悦泉湾3个项目；2018年，结转华侨公馆一期、华侨公馆二期、悦湖湾二期、悦泉湾4个项目；2019年，结转华侨公馆一期、悦湖湾二期、御山湖、御龙湾、悦公馆5个项目。
文化旅游业务收入上，2018年、2019年，中国文旅经营泉林黄金小镇爱必浓泉林度假村的收益分别约为4870万元、7820万元，分别约占总文旅收入的约71%、55%。
在未来，泉林黄金小镇的卖房收入，仍将是中国文旅的业绩支撑点。招股书显示，截至今年2月底，中国文旅还有4个发展中度假物业，其中有3个位于泉林黄金小镇，1个位于广东清远；6幅持作未来发展的土地中，4个位于恩平，1个位于广东开平，1个位于安徽歙县。
净利率下滑明显 一年到期借款占99%
2017年-2019年，中国文旅的毛利分别约为6559.3万元、1.5亿元、3.19亿元，毛利率分别约为35.3%、44.8%及43.3%。公司2019年的毛利率虽然略有下降，但整体还维持在行业相对高位。
2017年-2019年，中国文旅实现净利润4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元，净利润绝对值仍在增长，但净利率表现欠佳。过去三年，公司除利息及税项前纯利率分别为36.5%、34.3%、26.6%，纯利率分别为23.9%、20.1%、14.1%，均连续下滑。
招股书解释称，公司纯利率从2017年的23.9%下跌至2018年的20.1%，主要是由于于2018年5月完成收购广东泉林后开始经营爱必侬泉林度假村，而其于当年的纯利率较低所致。2019年的纯利率进一步下探，主要由于2019年若干已售项目的整体建设成本较高，导致毛利下降，以及当年度土地增值税增长。
与众多急于上市的中小房企一样，中国文旅的负债率也较高，2018年、2019年的资产负债比率分别高达约632.0%、272.2%。2019年负债水平的降低，除了得益于盈利、收入的增加以外，也与部分应付股东款项转做对公司出资，导致股本增加有关。
2019年，中国文旅未偿还的银行及其他借款约为5.78亿元，而年末现金及现金等价物为4.89亿元，低于借款额。根据披露，5.78亿元借款，均为信托融资，实际利率为9.5%。
从长短债上看，中国文旅上述借款都需要在两年内偿还，截至2019年末，其一年内需要偿还的借款约5.35亿元，占比92.54%，一年至两年内需要偿还4310万元。至2020年2月底，借款额增加到约6.28亿元，其中，一年内需要偿还6.23亿元，占比约99.15%。
谢逸枫指出，一年内需要偿还的借款占到99%以上，可以说，短债占比已经到了极限，企业短期偿债压力较大。(中新经纬APP)
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