2019年江门市48宗地块总成交金额约171亿元，相比2018年成交金额有所下降 超10家新晋房企进驻江门
江门市2019年土拍成绩出炉，含住宅用地方面，共成交48宗，总面积共1917069.23平方米（约2875亩），总成交金额约171亿元。对比发现，无论是成交宗数、成交面积，还是单宗地块最高楼面价，都不及2018年。
2019年江门市含住宅用地拍卖情况
全市
成交：48宗
总面积：约1917069.23平方米（约2875亩）
总成交金额：约171亿元
成交量：13宗
总面积：约482771.22平方米（约724亩）
总金额：约64.3亿元
最高楼面地价：约6535元/平方米（白石东升歧祥里52号地段地块）
成交量：4宗
总面积：约169427.64平方米（约254亩）
总金额：约23.9亿元
最高楼面地价：约6894元/平方米（江门一中附近地块）
成交量：6宗
总面积：约262509平方米（约394亩）
总金额：约41.4亿元
最高单价：总价约5亿元+41倍配建（雅居乐地产竞得的冈州大道东原伟顺机电厂地块）
成交量：3宗
总面积：约88074.96平方米（约132亩）
总金额：约7.62亿元
最高楼面地价：约3816元/平方米（长沙街道开平大道地块）
成交量：9宗
总面积：约396108.04平方米（约594亩）
总金额：约15.1亿元
最高楼面地价：约3205元/平方米（沙坪街道文明路99号地块）
成交量：6宗
总面积：约195939.63平方米（约294亩）
总金额：约12.4亿元
最高楼面地价：约2991元/平方米（台城金星大道与南安路交叉口西南侧）
成交量：7宗
总面积：约322238.74平方米（约483亩）
总金额：约6.26亿元
最高楼面地价：约1502元/平方米（恩城街道石栏村委会石禾岭西边A地块）
A全市48宗地块总成交金额约171亿元
记者梳理发现，全市共成交48宗含住宅用地，总面积约1917069.23平方米（约2875亩），总成交金额约171亿元。
分区域来看，蓬江区共成交13宗含住宅用地，总面积约482771.22平方米（约724亩），总金额约64.3亿元。溢价率方面，滨江新区华盛路与凤翔路交叉口西北侧地块22.1%，为最高，其他地块溢价率或在10%左右，或底价成交；楼面地价方面，白石东升歧祥里52号地段楼面地价约6535元/平方米，为最高。
江海区共成交4宗含住宅用地，总面积约169427.64平方米（约254亩），总金额约23.9亿元。溢价率方面，弘阳拿下的礼乐地块约82.7%，为最高；楼面地价方面，江门一中附近地块最高，约6894元/平方米。
新会区共成交6宗含住宅用地，总面积约262509平方米（约394亩），总金额约41.4亿元，其中，雅居乐地产竞得的新会区冈州大道东原伟顺机电厂地块，总价约5亿元+41倍配建（200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位），为2019年最高单价。单幅地块成交总价最高的地块也出现在新会，即枢纽新城今洲路南侧地块，由中粮地产以12.12亿元+配建3600平方米住宅及54个停车位竞得。
鹤山市共成交9宗含住宅用地，总面积约396108.04平方米（约594亩），总金额约15.1亿元。溢价率方面，沙坪街道铁夫路西南侧地块0.7%，为最高，其余地块均为底价成交；楼面地价方面，沙坪街道文明路99号地块约3205元/平方米，为最高。
台山市共成交6宗含住宅用地，总面积约195939.63平方米（约294亩），总金额约12.4亿元。溢价率方面，台山大江镇地块219%，为最高；楼面地价方面，台城金星大道与南安路交叉口西南侧约2991元/平方米，为最高。
开平市共成交3宗含住宅用地，总面积约88074.96平方米（约132亩），总金额约7.62亿元，其中长沙街道开平大道地块，楼面地价约3816元/平方米，溢价率45.3%，均为最高。
恩平市共成交7宗含住宅用地，总面积约322238.74平方米（约483亩），总金额约6.26亿元。溢价率方面，东成镇金坑村委会地块14.4%，为最高；楼面地价方面，恩城街道石栏村委会石禾岭西边A地块约1502元/平方米，为最高。
B10多家新晋房企来江门拿地
记者梳理发现，2019年全市共成交48宗含住宅用地，总面积1917069.23平方米（约2875亩），总金额约171亿元。反观2018年，全市共成交50宗含住宅用地，总面积约212万平方米（约3178亩），总金额约181.4亿元。
此外，楼面地价方面，5月6日，雅居乐地产以约5亿元+41倍配建（200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位）竞得新会区冈州大道东原伟顺机电厂地块，这一单价是去年最高单价，但不及2018年上半年滨江新区拍出的几宗地块，其中，华强以5.09亿元加67倍配建（200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位）竞得蓬江区华盛路与鹤鸣路交叉口西北侧地段地块，也不及新隆置业以总价约3.35亿元+8000平方米配建拿下的新会汽车总站附近地块。
江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全指出，综合《江门日报》及房地产媒体公开报道信息得知，2012—2014年，江门含住宅用地成交总额在40亿—64.62亿元，2015—2017年，成交金额分别为：20.59亿元、65.31亿元、163.5亿元。
由此不难看出，2019年相对前些年，土拍成交情况总体不错，但与2018年相比，含住宅用地少了2宗，总面积减少约9.5%，总金额减少约5.7%。
成交总金额、单宗地块楼面地价同比小幅下降，与房企的参拍热情有关。
记者梳理发现，2019年4月10日，礼乐地块吸引了19家房企角逐，创下年度之最，也为江门土拍史上罕见，但其他地块的竞拍者寥寥，甚至只有一家底价摘牌。
值得一提的是，部分房企，尤其是“新面孔”仍对江门楼市报以期待——2019年，江门吸引了弘阳、融信、大发、大华、中粮、粤海置地、合生创展、华侨城、龙光、金地、上海鸿升等10多家新晋房企，而2018年江门吸引了中梁、旭辉、联发、合景泰富、华强、星河置业、广东南岳、云星等10多个新面孔，由此可见，两年的“新面孔”数量大致相当。
究其原因，一是江门作为大湾区成员城市，加上近年引进的产业项目成果超预期，城市发展前景明朗；二是一二线城市调控严格、拿地门槛高企，使得部分房企转战有发展潜力的三四线城市。
但值得注意的是，为分担风险、降低成本，部分“新面孔”选择了合作开发，如龙湖携手龙光，打造龙光御海阳光家园，融信、大发、弘阳三强联合，建设国樾府。
C滨江新区整体地价回落到“6字头”
江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全表示，从全市看，2019年含住宅用地无论成交宗数还是成交面积均比2018年有所下降，显示2019年土地市场整体已从2017—2018年的狂热走向理性。从走势看，呈现上半年回暖、下半年平淡特点：上半年在周边城市回暖背景下，土拍回暖明显，竞拍激烈程度有所增加，溢价率有所提高。各个片区高价地基本在上半年诞生，例如新会雅居乐地块、江海时代地块。下半年，在房企普遍拿地接近饱和，且融资有所收紧背景下，土拍市场降温明显，底价、低溢价成交是主流；从各区楼面地价看，则有所分化。江海、新会由于配套及时跟进，人气较旺，两区楼面地价基本稳定，而滨江新区、鹤山楼面地价回调明显。近年来，滨江新区城市配套进度不及预期，人气不足，加上待开发项目较多，潜在供应较大，整体地价由2018年“8字头”“9字头”回落到“6字头”左右，显示房企普遍谨慎；而鹤山近年库存攀升到全市最高，去化压力较大，房企不敢贸然拿地，整体地价下调明显。
美智地产研究部相关负责人则表示，2019年含住宅用地土拍市场走势可谓跌宕起伏，先后经历了热潮和降温，上半年量小价高，优质地块吸引多家房企争抢，不少“新面孔”房企进入江门，而进入下半年，虽然成交面积增长，但受中央调控政策趋严、融资渠道收紧影响，房企拿地态度越发谨慎，导致低溢价持续蔓延，甚至地块无人参拍，市场有所降温。
D预计2020年上半年土拍市场有所回暖
2019年12月13日，在广东省房地产行业协会2019年度会员大会上，江门市进行了2020年土地项目推介，共提供46宗地块，用地面积约739万平方米（约11088.24亩），其中，市区共推介的含住宅用地共约329万平方米（约4930亩），其中，蓬江区共推介12宗地块，共约158万平方米（约2374.94亩），主要集中在滨江新区，共8宗；江海区共推介5宗含住宅用地，共约150万平方米（约2254.72亩）；新会区共推介5宗含住宅用地，共约22万平方米（约327.87亩），其中3宗均集中在枢纽新城，最大的1宗位于明德一路北侧、文华路东侧，约7.7万平方米（约115.64亩）。
需要指出的是，推介地块并非今年的供地计划，更非实际供地情况。
江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全预测，鉴于2017—2019年土拍成交较多，待开发项目、潜在供应较多，加上当前库存较高，项目去化难度有所增加，房企拿地心态已普遍谨慎，在未有新的有利因素出现、对购房需求产生明显催化前，预计2020年全市（市区）土拍将整体延续2019年下半年的平淡走势，低溢价、底价成交将是主流。
美智地产研究部相关负责人则表示，江门地价对比周边城市来看还是洼地，同时江门也是大湾区的重要枢纽，地理位置优越，未来或将还有外地房企计划进入。基于市场逐步进入边际性放松的阶段，土地起拍价趋于理性，预计江门2020年上半年土拍市场会有所回暖。
“个人认为不乐观也不悲观，开发商如果有拿地意愿，只要价格适合还是会出手的。”业内人士李先生认为，房企拿地的态度应是谨慎乐观。
文/图江门日报记者周春锋
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