精装房质量“猫腻”藏在哪里？

[摘要]专业验房师讲解两年查验阳江上千套商品房的真实经验——

窗框收口未完善

墙面渗水痕迹

墙面砖空鼓

墙面垂直度偏差

等电位未安装完善

门框顶部收口未完善

随着国家住建部门不断出台政策，鼓励推行商品房以带装修为交付标准，精装房可谓是未来房地产发展的一大必然趋势。近年来，越来越多的外地知名房企品牌入驻阳江，为阳江人买房、换房或投资带来了更多精装类的户型选择。免去装修过程繁琐、买点家具拎包入住的特性，使得不少年轻一族或“图方便”群体成为一间间精装商品房的准业主。

精装房模式确实有其好处，但业主或普通市民如何判断精装房的装修质量，迄今对许多阳江人甚至销售楼盘来说都是一个新课题。对精装房质量问题的担忧情绪间接地催生了房地产家装行业新的市场需求，以及一种息息相关的新职业——验房师。日前，记者走进阳江一家第三方专业验房机构，了解阳江精装房的质量“猫腻”身藏何处，并为购房者或未收楼的准业主们提供一些买精装房的专业人士建议。

北京市去年底

实施新规重视业主验房

去年12月1日起，北京市出台的验房新规《北京市住房和城乡建设委员会关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》（下称《通知》）正式施行。《通知》明确，依据国家和阳江市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件等，在房屋单位工程质量竣工验收合格后交付使用前，建设单位应组织购房人对房屋施工质量进行查验。根据《通知》，房屋进行查验必须具备两个条件，即已完成住宅工程质量分户验收，且分户验收合格，有经建设、施工、监理单位签章确认的《住宅工程质量分户验收表》；已完成单位工程质量竣工验收，且单位工程质量竣工验收合格，有经建设、勘察、设计、施工、监理单位签章确认的《单位工程质量竣工验收记录》。房屋具备查验条件后，建设单位应当在查验7日前书面通知购房人进行查验的日期、地点及应当携带的证件、文件等事项。查验过程中，购房人应当依据国家和北京市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件、合同等对房屋施工质量进行查验；因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理，建设单位应当配合进行查验。

作为中国第三方验房行业联盟、中国验房行业协会的一员，阳江一家验房公司负责人敖先生介绍，目前楼盘交付验收，一般都是由开发商组织施工、设计、监理单位进行四方验收，然后到主管部门备案。“以前是没有业主代表参与验收过程的，现在是要求开发商和施工方提前通知业主回去一起查验，由四方验收变成五方验收，业主的地位更重要了。”敖先生介绍，除了要求完成住宅工程质量分户验收和单位工程质量竣工验收的新建房屋才可交付业主查验，《通知》还健全了住房建设检查监督问责机制。在他看来，北京市出台《通知》预示着一个未来发展趋势，即验房这件事对业主和开发商而言都变得更为重要。

专业机构验房能发现质量问题

“从2017年10月份至今，我们已经验了阳江的80多个小区，共计有几千户商品房，房屋类别包括毛坯洋房、精装洋房、公寓、别墅等等，包括广州、肇庆、茂名、恩平等地的楼盘我们也去验过房。”国家注册建造师、建筑工程师敖先生来自阳江一家民营第三方验房机构，他告诉记者，自己是学建筑工程出身，大学毕业后到阳江某本土品牌开发商公司工作，在一线工地呆了几年，他逐渐发现阳江有很大部分的业主缺乏验房意识，不了解专业的验房程序，许多业主甚至还没提前看房就和开发商签订了收房协议，事后发现装修质量问题也难以维权。因此，他和几个志同道合的行业人士出来创业，围绕推动业主验房这一初心开始了“验房师”的职业生涯。

由于结算时间等原因，通常年底会成为一个收楼高峰期。而每年因房屋质量问题引起的纠纷不断，对于购房者而言，如果在收楼阶段就能发现和解决各种质量问题，入住后当然会更加省心。那么，验房到底有几重要？敖先生举了个阳江市区发生的一个真实例子，一位业主买了毛坯商品洋房，收楼时没仔细验房，自己装修好房子、挂了吊灯之后，发现天花板竟然斜了4厘米，但无证明开发商造成质量问题的直接证据，后悔莫及的业主只能自己出钱修正房子的质量缺陷。

“只有提前发现问题，才能更好地规避问题，减少日后解决问题的成本。”敖先生说，目前验房师这个职业没有正式的上岗证，但是近几年在全国范围内都比较新兴、热门，现在预计我国有上千家专业验房公司。但一开始验房时，敖先生遇到的不仅是很多业主对验房不重视、不关心的淡漠，还有开发商“感觉对方来挑刺”的抵触，以及施工方的排斥，“开发商、施工方觉得业主之前无负面抵抗的现象，就因为验房机构来了，收房变得麻烦起来了。”经过两年的市场培育和实际经历，业主的验收意识变强了，提出的诉求也更多了，敖先生告诉记者：“我们在不断地发现问题，楼盘也在不断反省、重视，推动提高建造质量，这样对业主和当地政府部门都有好处，能够避免一些拉横幅指责楼盘质量缺陷的社会冲突。在筛选施工方的招投标过程中，开发商能够根据以往验房质量更好地选择有质量保证的施工方，无形中也提高了房企的产品质量和品牌价值。”

收楼前记得先查

楼盘是否“五证”齐全

在目前的楼市环境下，楼市竞争进入新的阶段，房企更加注重品牌和口碑，今年不少房企不约而同提出提升品质，而收楼质量是检验品质最直观的标准。关于如何验房，敖先生强调的第一件事就是：收精装房之前，业主一定要明确楼盘是否“五证”齐全，缺一不可。如果房屋未通过竣工验收备案，是属于违规交付，业主的权益得不到保障，质量得不到保障，不动产证是否能办也是个未知数。

他介绍，传统的收房流程是一种“被交楼模式”，业主在按约定的时间达到楼盘交付现场后，一般会得到这样的指引，首先是先签到，排队等候，确认业主的身份信息办理收楼手续缴纳相关费用，再拿钥匙看房。这样的交付流程房企来说省时省力省心，房企怎么交，业主怎么收。而正常的程序理应是：业主签到－验房－办理手续－缴纳物业等相关费用－领取钥匙－其他事项。敖先生说：“如果没有按规定时间内去收房，或是简单看几眼、口头提出一些问题，但是业主无正式出具书面拒收书，楼盘是可以默认业主已经收楼的，物业费用也是从签收的那一刻开始算起。”

如何做一个精明的收楼人，敖先生强调，业主收到收楼通知到达交付中心后，别着急签收，先查阅《建设工程质量认定证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等五份交楼文件是否齐全，齐全后再办理收楼手续。关于业主们比较关心的房屋面积问题，《房屋测绘报告书》中会有明确注明，这份面积报告书是由勘察测绘院出具的权威结果，以后不动产证也是以这份报告的面积为准，所以业主们可以对比一下购房合同跟报告书上的面积看看是否一致，这样面积问题就不会有顾虑了。

验房常见质量问题多因施工而起

收楼之前第二件重要的事就是验房。一般来说，业主不仅要看楼盘的外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道（宽度、扶手、踏步），还要仔细查验自家的入户门、门窗、墙面、地面、墙角、墙砖、上下水、防水存水、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱等，有必要进行一些闭存水管道通畅度等试验。敖先生根据近两年在阳江验房统计的数据分析得出，阳江市毛坯房、精装房在验收阶段常见的质量问题包括：门窗工程、防水工程、房屋主体工程、水电防雷工程等质量问题，这些质量问题多数由施工工艺引起。

具体而言，阳江近两年有交付新房楼盘常见的质量问题如外墙、卫生间渗水，墙壁空鼓，门框未填充饱满，窗框渗水，木地板不平整、浮粉或潮湿发霉，线路错接等。敖先生表示，业主在收楼之后，如果房屋出现影响日后使用的质量问题，并且在保修期内，可由开发商负责维修，保修期视乎产品类别，一般最短1年，水电保修期五年。但事实上，因为房屋存在的问题千奇百怪，或大或小，如果业主入住后发现渗水、裂缝、空鼓、护栏不达标等问题，即使开发商愿意维修，搬进搬出也会影响日后生活品质，最终苦的还是业主。

卫生间用电常见安全隐患易忽略

敖先生强调，更值得关注的是，阳江市区新房普遍通病率最高的装修隐患是：“卫生间局部等电位未联结”与“≧110mm立管未安装阻火圈”，两者涉及触电隐患和消防安全，更加需要引起广大业主和消防部门重视。

近年来，有关在卫生间洗澡时发生电击事故从而造成人身伤亡的报道常见。发生此类电击事故的主要原因，就在于人体淋湿后阻抗大幅下降。敖先生介绍，人体干燥时，身体的电阻较大，但人在淋浴后遍体湿透，身体阻抗大大下降，这时沿金属管道导入卫生间的电压哪怕只有一二十伏，即足以使人发生心室纤维颤动而致死。而卫生间一般都装有澡盆或淋浴盆，室内环境比较潮湿，发生电击事故的可能性很大。有鉴于此，卫生间已经被国际电工标准列为电击危险大的特殊场所。根据新《住宅设计规范》GB50096-2011版规定，设有洗浴设备的卫生间应作局部等电位联结。“近年来，虽然开发商在住宅设计时基本都会预留等电位箱，但很多装修公司和住户并不知道这条规定，更不清楚这个盒子有什么作用。”敖先生说，阳江有些新房表面有装等电位箱，但打开箱子里面发现线路并没有按规定连接，等同虚设，非专业人士的业主验房也看不出来这一点。

根据建设部CJJ/T29-98《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》规定，高层建筑和其它有防火分隔要求的各类建筑，在下列部位应设置阻火圈：1. 明敷管道的立管管径大于等于110mm的，在楼板贯穿部位应设置阻火圈。2. 明敷管道的横支管与暗设立管相连接的贯穿墙体部位应设置阻火圈。3. 横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置阻火圈。4. 排水管通气管穿越上人屋面或火灾时作为疏散人员的屋面，在屋面板底部设置阻火圈。“安装阻火圈能够在较短时间内封堵管道穿洞口，阻止火势沿洞口蔓延，是高层建筑有力的消防保障装置。但实际情况是，可能由于节约成本或简化工艺考虑，阳江市区有很多楼盘都没有在规定的位置安装阻火圈，业主基本不懂，也忽略了这个问题。”敖先生如是说。

女性业主更信任专业人士验房

另外，敖先生介绍，来他们公司委托验房的人以女性业主居多，很多业主，特别是男性认为自己凭肉眼就可以验房，无非是看看门窗、墙面、水管和电路等地方是否存在问题。但是，第三方验房使用专门的工具，能更准确地判断出问题是否能通过后续装修来弥补，精准地发现房屋存在的隐患，让业主日后居住更加安心。

据了解，职业验房师主要会用到激光标线仪、激光测距仪、建筑工程检测器、内外直角检测尺、检查镜、多功能坡度测量仪、钢直尺塔尺、游标塞尺、螺丝刀、便利贴纸、测湿仪、手电筒、漏电测试插头、伸缩空鼓锤等等。使用建筑工程检测器检查墙面和地面平整度，内外直角检测尺检查阴阳角方正度等等。测湿仪检查墙面湿度是否超标，检查窗户的密封性、是否开合正常、玻璃是否有划痕破损，玻璃是否有3C认证标志等等。职业验房师会对房屋进行多维度的查验，150多项新房验收项目系统化、专业化的方式对每套新房将近2个小时的全面“体检”，将所得出来的查验结果形成一份专业附图的验房报告。

本报记者/许倩

图 片/受访者提供

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