中悦花园东侧地块终止挂牌 业内分析：地块综合成本较高或是终止挂牌原因
华盛路周边已汇聚华润万象华府、碧桂园世纪滨江、越秀滨江盛悦等楼盘。
原定于10月16日限时竞价的JCR2019-115（蓬江18）号地块，即保利大都会中悦花园东侧地块（以下简称“中悦花园东侧地块”），于10月15日因故终止挂牌。
该地块是滨江新区板块内近年来挂出的最大地块，且是2013年以来江门起拍总价第二高地块（仅次于10月21日限时竞价的江海地块），再加上要配建小学，备受关注。
业内人士指出，该地块之所以终止挂牌，或与地块综合成本较高有关。
A地块综合成本较高
中悦花园东侧地块出让建设面积77870平方米（约116.8亩），起拍总价约11.7亿元，最高限制总价约13.4亿元。
对于此次地块终止挂牌，部分业内人士有所预料，比如李先生，他分析认为，地块较大，综合成本较高，竞得的房企难以实施高周转，资金沉淀时间长，再加上，华盛路在售项目价格普遍不高。另外，临近年底，房企资金相对较紧。
记者梳理发现，中悦花园东侧地块是年内滨江新区出让的第四幅商住地块，最近两幅地块的成交情况是——
8月2日，滨江天际东侧建设用地面积27842.85平方米（约42亩）地块限时竞价，由华发以总价约4.7亿元竞得，折合楼面地价约6116元/平方米，溢价率约22%。
9月29日，华发新拿地块附近出让建设用地面积59704.90平方米（约90亩）地块限时竞拍，由粤海地产竞得，总价约9.2亿元，折合楼面地价约5599元/平方米，溢价率约10.8%。
而中悦花园东侧地块起拍总价约11.7亿元，折合起拍地价约6006元/平方米，还需配建公共设施，包括幼儿园、社区服务用房、托老所、小学等，综合成本不菲，业内人士认为，其实际起拍楼面地价或在6500元/平方米以上。
B华盛路周边学位不足现象突出
包括江门地产智库成员、楼市分析师冯景全，以及美智地产研究部相关负责人在内的多位业内人士均表示，此次地块终止挂牌，最大的影响在于，原规划的范罗冈小学华盛路校区（暂定名，下同）落地或将延迟，可能会加重购房者置业华盛路的观望情绪。
根据要求，该地块竞得人需配建一所小学。该校计容建筑面积不小于23249平方米，拟建规模为24个教学班，总投资需达到9764.58万元。根据位置、规划、竞拍要求来看，该校或是本报曾报道过的范罗冈小学华盛路校区。按要求，该校与小区工程同步实施建设，自签订《交地确认书》之日起18个月内建成提交验收，自签订《交地确认书》之日起24个月内验收合格后，将学校用地及建筑整体无偿移交政府或出让人指定的单位。按原计划，如果地块成功拍出，该校最早能在2021年投入使用。
当地块终止挂牌后，记者走访了位于范罗冈小学华盛路校区附近的几个项目，包括华润万象华府、碧桂园世纪滨江、越秀滨江盛悦，发现这些项目普遍主打滨江+名校+品牌，有的项目直接在宣传资料上写着“毗邻范罗冈小学华盛路校区”“热销学区房”，当有的置业顾问得知地块终止挂牌后，神情黯然，但很快又语气肯定地说：“这所学校的建设肯定不会拖太久。”
事实上，在华盛路建设一所小学已是迫在眉睫。根据今年蓬江区报名生源情况，部分区域学位仍然不足，特别是滨江片区，由于新增楼盘较多，生源急剧增加，学位不足尤为突出，这不难理解——目前，位于滨江新区启动区的项目划为范罗冈小学滨江校区招生地段，但由于保利大都会、灏昌园、珠江御景山庄、锦富汇景湾、碧桂园滨江壹号、美的公园天下等项目的入住率不断攀升，学位需求可能大增，范罗冈小学滨江校区能否承载，有待观察，再加上，现阶段滨江新区的项目主要集中在华盛路，在售项目包括碧桂园滨江天际、美的·卓越公园天誉、碧桂园滨江天际、越秀滨江盛悦等，有数千户，将于2020年、2021年起陆续收楼，优质学位需求持续增加。
“估计该地块会在近期内调整规划后再挂牌。”美智地产研究部相关负责人表示。
业内人士李先生则认为，房企配建只是建设学校的多个途径或方式中的一种，在学位需求紧张下，政府或许会采取其他方式建设学校或者增加学位。
文/图江门日报记者周春锋
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