江门市城市综合体再添新军 江海广场开业当天涌入18万人次，中秋节假期车流达3.5万辆次
9月13日（中秋节），江海区首个大型城市综合体——江海广场盛大开业，奥运冠军田亮亲临现场，引发城中热议。
牵一发而动全身。江海广场的横空出世，不仅会影响江海区的商业格局，还会对蓬江区的商业综合体产生一定影响。再放眼以后，随着市区城市综合体越来越多，竞争更为激烈。如何求新求变，夯实核心竞争力，进而“活下去”，成了项目需要重点思考的问题。
A填补江海区城市综合体空白
近年来，江门不断有城市综合体加入“战局”。
据悉，城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，是一个功能聚合、土地集约的城市经济聚集体，但并非必须具备上述5种功能的才能称得上城市综合体，例如汇悦大融城没有住宅部分，但仍然被称为城市综合体。城市综合体的选址，与这个区域的经济、人口、居民消费水平等有着密切的联系。
江门市的城市综合体建设始于10多年前，之后经过了井喷式发展，使得遍地开花——在蓬江区，有老牌的江门益华百货、潮流之地汇悦大融城、品牌大鳄江门万达广场、剑走偏锋的江门奥园广场；新会则有美吉特广场、新会万达广场，隔路而望；江海区稍微滞后，长期以来，商业地标为中坏广场，但早已跟不上时代要求和消费体验诉求，直到9月13日，首个城市综合体——江海广场才“千呼万唤始出来”，但甫一亮相，便出手不凡。据江海广场设备监控显示，开业当天，6小时客流突破12万人次，全天18万人次。
之所以呈现如此盛况，江海广场董事长赵锦球重点分析了几方面原因：第一，他作为江海滘头人，怀着对家乡父老的感恩之心，怀着繁荣江海商业的情怀，希望能尽力做好项目；第二，他们知行合一，借鉴、学习同行的先进方法，结合江海广场的实际情况，进行完善建设，从多个细节可见一斑，比如，他们将江海广场的建筑整体设计成形似航空母舰，寓意扬帆起航；第三，他们邀请国内顶尖专家，反复修改完善商场动线，以一号中庭的启航，二号中庭的相遇，三号中庭的凯旋回归寓意江海广场与江门的侨乡文化息息相通，力求最优；第四，他们注重业态的科学分布，视商家为朋友，不仅招商，更注重养商、扶商；最后，源于他们的团队，不仅具有一定的实操经验，而且特别能“战斗”。
业内人士认为江海广场开业意义较大，一方面，它是江海首个城市综合体，填补了江海的空白，丰富了江海人民的购物选择，给消费者提供了较大便利，也利于形成新的城市发展热点；另一方面，对于江海区的消费环境、城市面貌及城市品位都是极大的提升；此外，丰富了江海区此前为人诟病的配套，利于房地产等行业的发展，也利于招商引资等。
B江海广场开业将加大行业竞争
值得注意的是，2018年，江海区常住人口是27.16万人，而江海广场开业当天人流达18万人次，相当于大半个江海区的人口涌入江海广场，令人咂舌。
“江海广场的口号是"江海，让您久等了"，从开业的人流量火爆反映出，江海人民确实在等一个上档次的综合体，在等一个消费的好去处，同时也说明，江海客群具有一定消费力。”业内人士李先生指出。
“我们还吸引了部分江海以外的人过来消费，不仅是蓬江的，还有新会的，甚至中山的。”赵锦球进而表示，设备监控显示，中秋节假期，江海广场车流达3.5万辆次，其中，大约一成的车辆悬挂中山车牌。
以江海广场为代表的商业项目发力，是否会对外区，尤其是蓬江区的城市综合体产生一定影响？探讨这一话题，别有意义，因为，在蓬江区，尤其是北新区，聚集了多个“巨无霸”，让人不由地担心综合体是否已经饱和？
江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全认为，江海广场的开业弥补了江海高档商业的空白，一定程度上也将分流源转移到蓬江区的消费力。
“以前，我会去蓬江区的老广新意喝茶，现在，会在江海广场的老广新意喝茶。”家住兴南小区的王姨的一番话，道出了部分江海市民的心声。
“短期会有一点影响，但长远来看，影响不大。因为蓬江区的人囗多，发展前景大。未来还有人才岛、滨江新区等人口大流入的区域，商业前景会继续向好。”江门奥园广场常务副总经理陈志炎表示。
“影响不大，客户的消费习惯都会以就近为原则。”裕隆基副总经理李艳芳认为。
C找准定位，错位发展
目前，蓬江、江海的综合体的商业体量已经不小，资料显示：汇悦大融城购物中心体量为11万平方米，江门万达广场广场商业面积达21万平方米，江门奥园广场购物中心体量为11万平米，江海广场商业面积占6万多平方米……
放眼以后，还有多家新军“参战”——在蓬江，有健威广场、新英世贸广场等；在江海区，有计划明年开业的一汇天地广场，还有有望开建的江海区新民大桥东北侧179亩地块中的大型商业项目等……总体量将轻松过百万平方米。
就像硬币的正反两面，一方面，我们应看到消费升级带来的市场扩容，但同时也应看到供大于求的风险。有专家表示，人均综合体商业面积1—1.2平方米为比较合理，这也意味着，对于常住人口约百万的蓬江、江海，综合体商业总体量约百万平方米比较合适，超出太多，则风险增大，必将留下后遗症。
日前，记者在蓬江区走访发现，尽管各个城市综合体在业态布局上有所区分，但商场同质化程度仍然较高，其中的一家商场，人气稍旺的只有餐饮、娱乐部分，服饰等较为冷清，导致商户有所抱怨，其中的商户李女士说，开业初的那段时间，商场确实比较旺，但之后，由于附近新开了一家城市综合体，使自己的生意逐渐冷清，目前已入不敷出。
事实上，对于即将到来的挑战，项目负责人大多有着清醒的认识，比如江海广场董事长赵锦球，他说：“尽管我们的开业不错，但也只是万里长征走出了第一步。”
“其他城市综合体既是竞争对手，也是学习榜样。”赵锦球表示，他们会未雨绸缪，直面竞争，求新思变，向优秀同行谦虚学习，逐渐夯实自身的核心竞争力。一是江海广场在江海先开，意味着有更长时间练兵；二是他们相对大品牌的综合体，具有将“指挥部”设在“前线”的优势；三是他们更了解当地人的消费习惯，能更有针对性地提供服务，布局业态。
多位业内人士一致谈及，各项目应找准自己定位，错位竞争，互为补充。
事实上，各大项目确实是这么考虑的，比如，江门益华百货比较吸引中老年人，汇悦大融城则致力于打造年轻人的潮流圣地，江门万达广场则比较吸引外地人，而江海广场吸引了洲际酒店集团旗下的智选假日酒店、宝能集团旗下的悠宝利超市、中影集团旗下的烽禾影城等知名品牌商家。他们都是首次进驻江门。此外，海底捞、大家乐、六福珠宝等品牌则是首次进驻江海。
“至于如何才能更好地吸引目标人群，关键看商家的内功，看各家的运营经验和能力，要从过去重开发转向重运营、重内容。”天悦文华项目副总经理刘锦华表示，项目能否吸引跨区客户，主要看有没有“绝招”，比如在广州，有的项目设置了室内溜冰场，有的设置了室内海洋馆，很有特色，自然是客似云来。
裕隆基地产副总经理李艳芳认为，一个综合体的持续兴旺，主要有几点：不定期举办暖场活动；多做回馈客户的促销活动；每个节点有新的现场包装方案，营造网红气氛；物管保持商业的清洁干净与卫生；有充够的停车场；商家进驻多元化，有大量有特色的网红店等。所以，各项目要在文化、体验、艺术、创意、设计、网红等方面多花心思。
事实上，项目与商家的互动，倾听商家的声音非常关键。只有商家经营好，项目才能发展得好。
NIKE江海广场店店长黎丽怡，以及烽禾影城营运经理林彬等告诉记者，中秋假期期间，无论是到访量还是经营业绩，都超出期待，之所以如此，主要是因为项目在宣传、活动方面舍得投入，营造的氛围较好。他们希望项目能将这一做法能坚持下去。
文/图江门日报记者周春锋
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