近年来江门起拍总价最高地块、滨江新区最大地块挂牌 成交与否将影响后市发展
9月7日，编号为JCR2019-115（蓬江18）号的滨江新区地块，即保利大都会中悦花园东侧地块（以下简称“中悦花园东侧地块”）挂牌，将于10月16日限时竞价，由于该地块位于滨江新区，是板块内近年来挂出的最大地块，且是2013年以来江门起拍总价最高地块，再加上要配建小学，备受关注。受访的业内人士对于该地的拍卖前景看法不一，其中有的认为会低溢价甚至底价成交。
文/图江门日报记者周春锋
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地块起拍总价约11.7亿元，为2013年以来最高
中悦花园东侧地块出让建设面积约116.8亩，其中A地块约113.9亩，B地块约2.9亩，起拍总价约11.7亿元，折合起拍地价约6006元/平方米，最高限制总价约13.4亿元，当报价达到最高限制地价时，以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及有产权的标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人。本次配建竞买以“200平方米住宅建筑面积及2.4个有产权的标准小汽车停车位”为一个整体的竞配指标，并以整体竞配指标的整数倍作为增价幅度。
记者梳理发现，该地块拥有几个“最”——是近几年来滨江新区出让的最大一幅商住地块，也是年内出让的第二大商住地块，仅次于龙光地产此前竞得的杜阮群华路约118亩地块，同时也是2013年以来起拍总价最高的地块，仅次于2012年保利以约12.4亿元拿下的滨江地块。
该地块要求竞得人配建公共设施，包括一所建筑面积不小于2354平方米、按12个班控制的幼儿园，以及建筑面积不小于1300平方米的社区服务用房、建筑面积不小于700平方米的托老所。
相对于此，更值得关注的是，根据要求，竞得人负责在C地块（位于石头三路北侧）配建一所小学。该学校计容建筑面积不小于23249平方米，拟建规模为24个教学班，内设一个250米环形塑胶跑道运动场，总投资需达到9764.58万元。根据位置、规划、竞拍要求来看，该校或是本报曾报道过的范罗冈小学华盛路校区。
按要求，C地块学校与小区工程同步实施建设，自签订《交地确认书》之日起18个月内建成提交验收，自签订《交地确认书》之日起24个月内验收合格后将学校用地及建筑整体无偿移交政府或出让人指定的单位。
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出让地块面积较大，将影响滨江板块后市发展
记者梳理发现，中悦花园东侧地块是年内滨江新区出让的第四幅商住地块，前三幅地块的大致情况是——
6月3日，保利以总价约4.6亿元竞得观澜湖公园附近约51亩地块，折合楼面价约4516元/平方米，溢价率11.7%。该地块已奠基，项目命名为“保利天汇”，规划有3幢住宅和1幢公寓等；
8月2日，华发以总价约4.7亿元竞得滨江天际东侧约48亩地块，折合楼面约价6116元/平方米，溢价率22%；
9月29日，华发新拿地块附近地块将迎来限时竞拍，该地块起拍楼面价约5051元/平方米。
另外，记者走访发现，该地块紧邻的保利大都会中悦花园，已经售罄，最后几幢的带装修售价为13500元/平方米左右。稍远处，除了保利中心、碧桂园滨江天际、骏景湾领峰等项目单价相对较高之外，其余项目毛坯均价普遍为125000元/平方米左右，去化一般。
犹如硬币的两面，该地块的优劣势都比较突出。一方面，滨江新区为置业热门区域，有较高的市场认可度，并且“豪宅线”有了较大提升，利于片区项目去化。同时，该地块紧靠范罗冈小学滨江校区，能直望体育中心。另外，该地块与滨江新区的“超级大盘”保利大都会为邻，相对于华盛路，居住氛围较浓；另一方面，该地块所在的滨江新区供应丰富且去化一般。
“再加上附近还有多块低价地，如果入市，产生的供应量不容小觑，会对该地块项目产生影响。”业内资深人士“迪泉”表示。
事实上，该地块出让面积约116.8亩，也是一把双刃剑——一方面，利于建成滨江新区难得一见的大盘，也利于项目丰富配套；另一方面，起拍总价不菲，再加上配建公共设施以及小学，综合成本不菲，业内人士认为，其实际起拍楼面价或在6500元/平方米以上。
“这块地比较大，综合成本比较高，竞得的房企难以实施高周转，资金沉淀时间长。再加上，华盛路在售项目价格普遍不高。另外，临近年底，房企资金相对较紧，估计能参与竞拍的"老面孔"比较少，新进房企的热情可能相对高一些。”业内人士李先生认为，地块不排除流拍的可能。
而更多的业内人士认为，进入下半年以来，江门市土地供应提速，全年土地供应充足，开发商预期稳定，态度转为谨慎，参照整体的土拍环境，以及滨江新区的销售现状，再加上华发此前拿地的情况，以及要求竞配建学校，综合来看，该地块或将低溢价甚至底价成交。
需要指出的是，如果地块拍出，对于华润万象华府、碧桂园世纪滨江项目影响较大，因为，这两个项目主打的卖点之一便是范罗冈小学华盛路校区；如果地块流拍，无论是对于附近项目还是滨江新区乃至中心城区楼市，都将产生不好影响。
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