陆续拍地及名校分校加持 群福路区域引发关注
江门日报讯（文/图记者/周春锋）8月16日，江门市有三幅地块限时竞价。除了鹤山市古劳镇双桥村委会两幅地块均被华侨城以底价拿下外，蓬江群福路约73亩地块被骏景湾以约5.8亿元的底价获取，折合起拍楼面价约4120元/平方米。按竞拍要求，建设用地面积约60亩的紫茶小学群福校区（暂定名），或将于2021年9月前建成。
无独有偶。8月17日，江门市JCR2019-105（蓬江15）号地块挂牌，将于9月23日10时起限时竞价。
据了解，江门市JCR2019-105（蓬江15）号地块约61亩，位于蓬江区江门大道东侧、篁庄大道北侧地段，目前以部分旧厂房、利记庄园等为主。值得一提的是，该地块位于骏景湾新拿地块（配建的紫茶小学群福校区）的斜对面（东南侧），隔江门大道相望。
该地块挂牌起始价约4.7亿元，折合楼面地价约4386元/平方米（比骏景湾所拿地块略高），最高限制地价约7.3亿元。当报价达到最高限制地价时，要竞配建住宅，建筑面积增幅为200平方米/次。此外，该地块还需配建建筑面积不少于600平方米的公共服务用房，以及12个班规模的幼儿园。
业内人士普遍预计，该地块将低溢价甚至是底价成交。江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，一方面，地块位置尚可，临近名校分校区，到北新区距离较近；另一方面，该地块可建住宅部分形状不规则，不利于打造园林、绿化，开发难度较大。此外，加上目前地块尚有未拆迁建筑物，以及需要配建公共服务用房和幼儿园等，整体开发成本较高。
蓬江群福路约73亩地块与江门市JCR2019-105（蓬江15）号地块的推出，再加上名校分校加持，充分说明在蓬江老城区、北新区发展基本饱和的情况下，房地产开发需向周边拓展，向西则是江门大道、杜阮中心一带。
“群福路区域配套暂时看起来比较零散，但几幅地块拍出后，学校等资源快速完善起来，再加上本身靠近北新区核心商圈，该片区前景可期，可以串起杜阮群华路片区和北新区板块。”天悦文华项目副总经理刘锦华表示，该区域项目在蓬江区相对有价格优势，有望减少蓬江区市民因考虑价格因素而到府西板块购房的现象。
提及群福路区域，不得不提与之相邻的群华路区域，此前已有两大项目在建。今年7月，又有3幅共206亩的商住地块拍出。如今，群福路陆续推出两幅地块。
如何整体看待这一片区的前景？冯景全分析认为，该区域的优势、机遇在于：作为杜阮和城区交界区域，随着江门大道通车，交通便利性得到明显提升。今年以来，江华小学、紫茶小学分校区将先后兴建，生活、教育配套将逐步完善。加上该区域房价目前处于城区较低水平，适合刚需人群置业；其劣势、挑战则在于：作为杜阮和城区交界区域，过去规划较乱，历史原因发展欠佳，周边村屋、厂房较多，整体居住环境需进一步提升。
由于群福路区域与群华路区域相邻，未来必将形成竞争关系。美智地产研究部相关负责人表示，虽然目前群福路区域周边厂房较多，整体环境较差，配套落后，但其属于北新区，是城区内的边缘板块，距离北新区商圈较近，享受北新区配套。就目前来讲，群福路区域未来发展潜力会比群华路区域要好，本地客户可能更易接受。
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