从“小毛孩”到“翩翩少年” 滨江新区日渐“光彩夺目” 教育、医疗、商务、文体等配套设施正逐步完善
特辑寄语
滨江新区被视为江门楼市风向标，其一举一动，备受关注。作为江门未来人居新城，滨江新区成为江门市民关注热点，势成必然。新区建设如火如荼，配套设施也在逐步完善。或许心之所系，情之为切，部分市民对片区配套寄以较高期望，但配套设施建设的速度与期望值有落差。事实上，我们也应理性地看到，滨江新区的多项优质配套，尤其是教育配套，正逐步落地，滨江新区启动区二期建设更盛大启幕。在此大背景下，滨江新区正振翼高飞，思谋蝶变。为此，我们推出《滨江腾飞新区蝶变》——2019江门滨江新区楼市特辑，以全面、深刻地反映这种变化，期冀更好地引导市民置业。
滨江新区被形象地誉为未来的“广州珠江新城”，它依托西江，承接广佛，以滨水为特点，致力于建设现代化的生态城市核心发展区、全市企业总部经济基地、宜居宜业宜游新城区。
目前，滨江新区启动区一期正如火如荼建设中，江门市档案中心、广东实验中学附属江门学校已动工建设。与此同时，滨江新区启动区二期也拉开了建设序幕。
多方合力之下，曾经好似“翩翩少年”的滨江新区，其格局、配套、人居氛围、期待值都在发生变化，进而影响到片区乃至江门楼市。文/图江门日报记者周春锋
A格局之变
华盛路将成为滨江新区中心地带
站在保利中心销售中心三楼的沙盘前，会展中心、体育中心、总部基地大厦等尽收眼底，宏大场景铺陈开来，而这，只是滨江新区的一部分。
据滨江新区开发建设管理委员会的资料显示：滨江新区规划面积174.4平方公里，规划人口60万人，是近年来江门市政府和蓬江区着力打造的核心新城区。
“滨江新区拥有最好的资源规划配套。近年来，由于各地产大鳄相继进入，所拍地块价格较高，进而使得楼价也相对较高。该板块还影响着周边区域楼盘的价格，所以，被视为江门楼市风向标，一点儿也不为过。”裕隆基地产副总经理李艳芳表示。
2008年，滨江新区启动区拉开开发建设序幕。时至如今，滨江新区启动区一期建设正在如火如荼地进行，二期建设也于2019年6月初正式动工建设，预计2023年完成整体项目建设。
滨江新区启动区二期开发范围，南起华盛路，北至规划中的华丰路，东临西江，西至规划中的天沙河北路，规划面积约3.8平方公里。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，二期建设以路网、地下管廊、人文景观、水质治理等基础建设为主，主要为后期发展打基础。从位置看，滨江二期建设位于华盛路以北，二期建设有利于拓展华盛路的腹地、强化华盛路区位优势，完善周边楼盘的生活教育配套设施。同时，随着将来引进相关产业，也为滨江的楼市购买力提供一定支撑。
“二期的建设，将使现在的滨江新区楼市格局发生变化，”业内人士李先生认为，搁在以前，华盛路位于滨江新区启动区的最北端，而现在，滨江新区启动区二期开始建设，南起华盛路。这就意味着，华盛路将成为启动区一期和二期的连接地带，成为滨江新区启动区的中间地带。
江门市住建局房管科林先生表示，随着滨江新区二期的启动和加快推进，将使得整个滨江新区的道路、城市景观、教育等配套设施得到完善，有望吸引更多大型品牌房企进入，共同把片区打造成宜居宜商之地，成为江门一张新的“城市名片”。
B交通之变
未来规划建设一级客运枢纽滨江站
经过近10年的建设，滨江新区范围内，随着2007年滨江大道、2011年天沙河大道、2013年华盛路、2015年江顺大桥、2016年江门大道、2017年广中江高速一个个重要交通设施的建成通车，区域内的大交通干道骨架已基本搭建成型，交通走廊贯通纵横。
近日，记者从滨江新区开发建设管理委员会获悉，根据滨江新区的中长期规划目标，将完善龙腾路、丰乐大道、凤翔路、大林路等九条道路建设，构建区域交通骨架。其依托江门市“五横五纵二联”的高速路网系统，与快速路系统形成有机结合的关系，支撑“四轴联结三通道”的发展，形成对接广佛都市区、深莞都市区、港珠澳的交通网络。积极对接省干线公路规划，在江门市区域内形成“两纵一横”国道网，同时通过构筑布局合理、功能完善的枢纽设施，形成支持内外交通之间和城市内部各种交通方式高效转换的枢纽体系，实现多种交通方式顺畅换乘和无缝衔接。未来将规划建设一级客运枢纽滨江站。
C配套之变
多项配套正在抓紧落地，逐渐完善
1、保利发展将建设大型综合超市、百货等商业形态
易建联等球星热情献技，张学友、谭咏麟、许冠杰等歌星激情献唱，车展等大型活动成功开展……江门会展中心，以及江门体育中心投入使用以来，先后举办了多场赛事和活动，仅2018年就吸引了超50万人次到场。
不仅如此，滨江新区的其他各项配套正在逐渐丰富。值得一提的是滨江新区总部经济基地（滨江CBD），规划占地约1755亩，其中，首期重点打造沿园山湖水系公园南北两岸地块。
记者从滨江新区开发建设管理委员会获悉，滨江新区总部经济基地将坚持招大商、招好商，计划引进粤港澳大湾区优质的总部经济项目，打造成为集总部办公、会展、金融、休闲、商业等多样化功能于一体，实现资源优化整合的高端、生态、特色复合型的企业集聚区。
去年底，滨江CBD“15+1”幅商业地块陆续挂牌，被广东耀南、豪爵控股等实力企业竞得。在今年6月3日，保利发展摘得滨江新城50.9亩“15+1”地块。该地块除了建设住宅产品之外，还将建设经营大型综合超市、百货等商业形态。
可以预见，当“15+1”块商业地块成功拍出后，不仅能进一步提升滨江新区CBD的形象，而且高附加值的产业发展，将提供更多更好的就业岗位，吸引更多高精尖人才安家落户，从而进一步推动其他商业配套的完善。
近日，记者从滨江新区开发建设管理委员会规划局获悉，2018年底，成都地建集团“江门·侨镇”文旅项目已落户滨江新区启动区。项目首期占地约80亩，计划以江门历史文化旅游为重点，以欧式碉楼、岭南派建筑的特色文化为主题，建设集旅游观光、休闲娱乐、环保于一体的文化旅游休闲度假区，拟打造成为蓬江区标志性的旅游文化项目，成为蓬江区文旅产品的重大载体平台和示范窗口。
2、市档案中心（蓬江区文化中心）计划明年底封顶
作为与市民文化生活息息相关的配套，市档案中心（蓬江区文化中心）的建设牵动人心。
项目北靠华盛路，西临保利中心，规划总建筑面积约10万平方米，其中，综合大楼地面建筑面积约为8.06万平方米，市档案中心部分约5万平方米，蓬江区文化中心部分面积约2.4万平方米，地下部分面积约2万平方米。
蓬江区建管中心相关负责人黄先生告诉记者，项目以高规格、高标准建设，由清华大学建筑设计研究院有限公司设计，由中铁建设集团有限公司施工，项目整体呈现代、明快风格。工程节点方面，目前已开始地下室工程施工，预计年底可以完成地下部分工程，计划明年底封顶，后年下半年全面竣工。
同时，记者在保利中心的发布会上获悉，紧邻市档案中心的保利国际广场，以及22层、85.3米高的标志性塔楼——皇冠假日酒店，将于年内动工。与此同时，保利中心将建设3幢超高层住宅，其中2幢47层、143.4米高，另一幢46层、140.4米高。143.4米的高度，刷新了目前江门住宅楼高的记录。此外，在体育路与河滨新路交汇处，还将建设41层、190米高的标志性塔楼（主楼）。
事实上，建筑的高度，在一定程度上彰显着片区定位的高度。
3、除广东银葵医院外，还规划设置一家二级以上公立综合医院
2014年9月1日，投资超过40亿元的广东银葵医院，在滨江新城正式奠基动工。2015年，项目开始实施地下室部分的工程基础建设。
据悉，广东银葵医院作为滨江大型配套，占地207亩，建成后将成为滨江新区首家三级综合医院，计划2023年全部投入使用。
作为医养结合范本，广东银葵医院一直备受外界关注及期待，无论项目进展到哪个阶段，都成为社会各界广泛关注的焦点。
近日，记者来到广东银葵医院项目建设工地，施工车辆来往穿梭，建设工地的塔吊巨臂挥舞，技术人员往来奔忙，建筑工人各司其职……据项目负责人肖书韵介绍，目前，项目处于正常建设中，一期地下室顶板完成100%，二期地下室顶板完成30%。
记者从滨江新区开发建设管理委员会获悉，除了新建广东银葵医院项目外，位于滨江新区规划区域内的棠下卫生院，正在建设住院大楼。住院大楼投入使用后，可增加床位339张，将极大改善棠下卫生院的就医环境。另外，滨江新区还预留一处医疗卫生用地，面积约3.3公顷。《江门市“十三五”医疗机构设置规划》中提到，滨江新区规划设置一家二级以上公立综合医院，将满足此区域居民多层次医疗服务需求。
4、优质教育资源托起江门的未来
“我本身买了房，之所以到滨江新区再次置业，为的是让小孩不输在起跑线上。”保利业主李先生道出了很多人的心声——选择滨江新区，主要看中那里的教育资源。
今年5月4日，广东实验中学附属江门学校奠基动工。该校建成后，学校规模为初中48个班，共2400人；高中72个班，共3600人。学校拟于2020年上半年建成，并在9月1日正式开学。此外，位于滨江新区的范罗冈小学华盛校区（暂定名）、滨江学校（暂定名）等列入了近期学校建设重点项目。
不难预见，滨江新区今后教育资源将更为丰富，名校资源集中，能更好地托起江门的未来。
D人居氛围之变
三大小区入住率不断提升
以往，滨江新区犹如一枚硬币，有着正反两面。正面是逐渐为人熟知的多项利好，反面却是被人吐糟的居住人气。如今，人气有无改观？
“小区的入住率大概有六成左右，相比去年同期，已有大幅提升。”锦富汇景湾营销总监林艳芳表示。
业内人士指出，若想客观反映片区的入住率和成熟度，评判标准之一是看晚上8点半到9点半的亮灯率。为此，记者于7月8日晚来到天沙河路，近距离观察了较早推出的保利中宇花园的亮灯率，发现相比去年4月8日晚记者走访时已有明显提高。另外，在中宇花园地下停车场，车位已被停得“七七八八”了。
“平时晚上的车位使用率起码在八成以上。”业主李先生表示。
此外，通过水表安装数来了解入住率，也是相对精准的办法。记者从相关部门获悉，截至去年3月中旬，保利中宇花园住宅需装水表1737只，已装1115只，安装率约64%，而截至今年6月30日，保利中宇花园住宅需装水表1833只，已装1349只，安装率约74%。对比不难发现，安装率提升了10%。截至去年3月中旬，锦富汇景湾住宅需装水表996只，已装422只，安装率约42%，而截至今年6月30日，锦富汇景湾住宅需装水表1050只，已安装637只，安装率约61%，安装率提升了19%。
记者统计发现，截至去年3月中旬，保利大都会、奥园外滩、锦富汇景湾三个项目住宅共需装水表6050个，已装2363个，安装率约39%，而截至今年6月30日，保利大都会、奥园外滩、锦富汇景湾三个项目住宅共需装水表7862只，已装5157只，安装率约66%。对比不难发现，在不到15个月的时间里，水表安装率提升了大约27%。
此外，部分新交楼小区的业主也在逐步安装水表。截至今年6月30日，碧桂园滨江壹号住宅应装水表1065只，已安装401只；美的公园天下住宅需装水表720只，已装103只。
需要指出的是，业主即便是安装了水表，也未必入住，但也不难看出，整个滨江新区的入住率正在不断提升。
“入住率的增长，证明滨江新区的人居氛围正在逐渐变浓，会给滨江新区的发展带来强有力的支撑。”裕隆基地产副总经理李艳芳认为。
人气和配套，犹如鸟之两翼，相辅相成。有人认为，居住人气充足了，配套自然会跟上。
“当人气上来后，交通、医疗、教育、生活、娱乐等公共设施，尤其是公共交通、生活市场、社区商店、餐饮等实实在在的生活配套设施，能更快地落地，进而形成良性循环，滨江新区才能打造成居住的高尚住宅区。”业内人士李先生指出。
E期待之变
开发商及置业者的信心正逐步增强
2016年开始，滨江新区的土地供应稳步增长，吸引了碧桂园、保利、美的等一众大鳄“抢地”。这像一个缩影，折射出区域前景可期。
“我们作为最早进入滨江新区的外来开发商之一，主要是看中这一区域的规划、配套，以及发展潜力。”江门奥园广场常务副总经理陈志炎的一席话，道出了很多人的心声。
挑战往往与机遇并存。前两年，不少开发商和市民抱怨，规划中的很多高大上配套迟迟未见落地，这一定程度抑制了置业者选择滨江新区的热情。
“前段时间，滨江新区的利好被过度消耗，而江海区的中心板块、新会区的枢纽新城板块快速发展，三者形成了鼎足之势，在很大程度分流了滨江新区的客源和市场关注度。”裕隆基地产副总经理李艳芳表示。
然而，今年以来，多项利好，尤其教育类资源方面的利好逐渐释放，再次激活了部分置业者的热情。
“滨江新区启动区二期建设规划出台后，我们现在的信心又增强了很多。”一项目策划经理表示。
对于开发商以及市民的心态的变化，江门地产智库成员、楼市分析师冯景全有所关注。他表示，过去数年，滨江一期（保利大都会、锦富汇景湾等楼盘时期），随着范罗冈小学滨江校区、江门体育中心、江门会展中心等基础设施逐步完善，滨江一期项目成交量和房价变动，往往代表当时楼市的走势，而滨江新区进入二期建设（华盛路一带项目），由于相关配套设施未及时跟上，加上新会枢纽新城、江海中心板块的异军崛起，滨江二期楼市对全市楼市导向作用则有所减弱，但我们也应看到，近期，滨江二期的名校教育资源、医疗、商业、基础设施等生活配套已有所规划，同时，作为滨江的主要功能：总部经济和会展商务经济，近期也有所布局。接下来，对于这些规划，希望加快落地、实施，加强当地第三产业等实体经济发展，创造更多更好的就业岗位，让滨江新区的总部会展商务功能实至名归，才能吸引更多市民到滨江新区安家置业，从而为滨江楼市提供坚实支撑。长期看，滨江新区的楼市仍值得期待。
“希望相关部门能进一步加强对滨江新区的宣导，让规划、建设更加明朗，不要让市民认为那里只是高房价、高地价的地方，不是真正的CBD。同时，对滨江新区的基础工程应该尽快完善，明确道路标识。”裕隆基地产副总经理李艳芳指出。
火车跑得快，全凭车头带。相关部门的所想所想所为，至为关键。事实上，江门市相关部门正在积极听取各方心声，也在积极作为，比如在近日召开的滨江新区区域发展研讨会上，有开发商代表提出，希望通过航拍或宣传片等形式，让市民能更直观地了解滨江新区。滨江新区开发建设管理委会规划局副局长区瑞英表示，目前，相关部门正在制作滨江新区宣传片，规划建设展厅也在筹建中。
值得一提的是，市民尤其是置业者应以理性的、发展的眼光看待新区、CBD的发展。
美智地产总经理汤建军举例说，广州珠江新城发展之初，住宅范围过大、商务气息不浓厚、配套设施不完善、楼太高太密、交通不便……很多初期置业珠江新城的业主，都只把那里当作第二居所，入住率较低，但经过十几年的发展，加上2010年亚运会的大投入，令珠江新城配套完善起来，商业氛围也日渐浓厚。如今，珠江新城已成为广州面向世界的门面和城市会客厅。
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