成交地块22幅，揽金约71.24亿元，同比均下降 江门市上半年土拍成绩单出炉
JCR2019-67（蓬江12）号地块竞得人需在B、C地块上分别建设社区公共服务设施和小学。
江门市今年上半年土拍成绩出炉，含住宅用地方面，共成交22幅，约1214亩，成交总额约71.24亿元，其中，新会共约22.52亿元。单幅地块方面，大华集团与博富控股强强联手竞得的新会今古洲约138.55亩的“三旧”地块，总价最高，约11.14亿元。
对比发现，无论是供地面积、成交面积，还是单幅地块最高成交总价、单幅地块最高楼面价，今年上半年都不及去年同期，这与土拍形势大有关联。
江门日报记者周春锋
A市场：新会约成交22.52亿元，最“吸金”
记者梳理江门市今年上半年含住宅用地土拍发现，1—6月，共成交地块22幅，其中，新会、鹤山、恩平各4幅，蓬江、台山各3幅，江海、开平各2幅；
成交面积方面，共约1214亩，其中，蓬江约155.6亩，江海约97.3亩，新会约242.2亩，台山约93.8亩，开平约77.4亩，鹤山约276.8亩，恩平约271亩。不难发现，鹤山和恩平大致相当，分列“冠亚军”；
成交金额方面，共约71.24亿元，其中，蓬江约15.17亿元，江海约11.11亿元，新会约22.52亿元，台山约4.57亿元，开平约4.85亿元，鹤山约8.16亿元，恩平约4.82亿元，其中，新会“一骑绝尘”；
总价方面，最高的3幅地块依次是：2月25日，大华集团与博富控股强强联手竞得新会今古洲约138.55亩“三旧”地块，总价约11.14亿元；4月23日，时代中国以总价约6.69亿元，摘得江海府西52亩地块；6月13日，美的置业竞得蓬江区环市二路与天宁路交界东北侧地段约64.7亩地块，总价约6.2亿元。
单价方面，最高的3幅地块依次是：5月6日，雅居乐地产以约5亿元+41倍（200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位），竞得新会区冈州大道东原伟顺机电厂地块，这一单价是今年以来最高单价，也是新会第二高单价；6月3日，美的置业以总价约5.9亿元+配建住宅1000平方米+15个产权车位，摘得新会枢纽43亩商住地；4月23日，时代中国以总价约6.69亿元摘得江海府西52亩商住地，折合楼面价6894元/平方米。
溢价方面，最高的两幅地块依次是——台山市顺翔投资有限公司竞得的台山大江镇地块，溢价率高达219%；弘阳竞得的江海礼乐地块，溢价率约83％；碧桂园竞得的台山台城地块，溢价率约66％。
就房企而言，时代中国、美的置业、博富控股等表现得较为抢眼。
“整体土拍市场呈明显的阶段性变化。”据美智地产研究部相关负责人观察，1—3月，江门土拍市场略显冷清，品牌房企较少，溢价率普遍较低，但也有个别现象，比如，台山大江镇地块溢价率高达219%，但由于该地块位于镇区，对市场影响不大；4月开始，土地市场逐渐升温，整体成交溢价率都相对较高，且品牌房企拿地积极，江海两地块均吸引了10余家房企竞争，其中包括世茂、融信、弘阳、金地、华发、大发等新面孔，最高溢价率达83%。在经历了4月土拍热潮后，5月虽然有新会地块被雅居乐高单价成交，但整体上土地供求双降。再看6月，9地齐拍，数量较多，但基本都是低溢价成交。同时，品牌房企拿地积极性降低，主要原因或在于，受政策影响，以至全国土地市场出现转向。整体来说，江门上半年的土地市场经出现了一定波动，跟随了全国性的市场趋势。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，整体看，今年上半年土拍市场以“暖”字为主。一方面，成交率较高，流拍率较低；另一方面，除个别位置好的地块享受较高溢价，大部分地块成交溢价率较为理性，片区均无地块成交创出单价新记录。
据策动房地产营销总监林富平观察，今年上半年，无论一二线还是三四线城市，土拍市场均出现不同程度的非理性增长，尤其是3—5月，广州、杭州等地更是相继诞生高价地，土拍市场可谓热火朝天。相比之下，江门土拍市场略显沉稳，没有“高歌猛进”，但也“不甘寂寞”。大华、时代、弘阳、融信、大发等品牌房企相继落子市区，相信江门地产市场今明两年将更加精彩纷呈。
B对比：成交总额同比减少约4成
通过对比不难发现，如2018年上半年，江门共拍出38幅含住宅用地，出让总面积约1956亩，今年同比下降38%；2018年上半年共揽金约120亿元，今年同比下降约40.6%。
总价方面，今年最高的新会今古洲地块为约11.14亿元，而去年由联发竞得的杜阮镇群华路为约12.38亿元，并配建建筑面积为4800平方米的住宅。
单价方面，今年上半年拍出的最高单价是新会原伟顺机电厂地块，但算上竞配建成本，不及去年上半年拍出的几幅滨江新区的地块，其中，华强以5.09亿元加67倍配建（200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位），竞得蓬江区华盛路与鹤鸣路交叉口西北侧地段地块。值得提及的是，今年上半年各区的最高成交楼面价均没有打破去年记录。
新进房企方面，2019年上半年，江门吸引了弘阳、融信、大发、大华等新晋房企；2018年上半年，江门吸引了中梁、旭辉、联发、合景泰富、华强、新隆置业、星河置业、广东南岳、云星等新面孔。
合璟华富策划总监梁华杰认为，过往两年，房企在江门拿地，都会首选滨江新区，因为那里有良好的预期，然而近一年，江海府西等板块教育资源、交通资源全面升级，使得房企的选择范围扩大，成交自然更为理性。
“今年上半年土拍市场与去年同期相比有所降温，但相比去年下半年的冷淡，则又有所回暖。拉长时间看，从去年上半年至今，土拍市场整体走出触底反弹的趋势，这和周边城市节奏基本一致。”冯景全同时强调，由于市区今年上半年商住地挂牌量仅是年度计划的小部分，大规模供地发生在下半年，暂时看，今年上半年全市土拍成交金额和成交面积均比去年上半年有明显下降。
美智地产研究部相关负责人，在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控下，江门土拍市场与去年同期相比量价齐跌。另外，4月国家住建部对热点城市进行了预警提示，同时加强了金融监管，或许受此影响，江门也在4月短短的升温后又缓和下来。再看周边城市，佛山因为受限于商住地供应量缩减、政府放缓供应等因素，上半年成交了36幅，量价同比下滑；珠海市场整体也较为冷清，上半年商住地供应21幅，成交11幅，总金额约126.09亿元，据了解，“限购”是主因。整体来看，江门包括周边城市土地市场在政策的调控下与去年同期相比有所下降，虽然经历了土拍热潮，但热度同比仍有不足。
C前瞻：下半年土拍市场“稳”字当头
记者留意到，市区今年计划供含住宅用地2599亩，目前已挂牌约495.1亩，这意味着，按照计划，还有约2104亩地块有待拍出。
分区域来看，蓬江区还有约638.4亩地块待拍，江海区还有约526.7亩地块待拍，新会区还有约938.8亩地块待拍。
“房企出于成本控制、市场政策、市场库存、去化周期、银行金融政策等多方面考虑，按照目前的成交情况，预计今年下半年的土拍情况还是比较健康、平稳。”合璟华富策划总监梁华杰认为。
冯景全认为，单就市区而言，下半年的供地较为充足，且2017—2018年拍出地块所建项目未能有效消化，再加上当前库存不低，预计下半年土地市场继续延续上半年的势头，成交适度回暖为主，同时，根据位置地段和质地，成交或将有所分化。
策动房地产营销总监林富平则认为，回顾2016、2017年，江门楼市火爆的原因主要是楼价处于“万元以下价格洼地”，溢价空间大，各大房企拍地信心十足，但现在中心城区房价已突破万元大关，且上半年整体销售氛围不算火爆，再加上上半年品牌房企各有斩获，拍地压力得到缓解，下半年土拍市场热度或将有所回落，房企拍地更为理性、谨慎，为分担开发风险，房企联手开发的现象或将更为普遍，甚至成为主流。值得一提的是，随着“吹风价”为带装17000元/平方米的保利中心等几个高价项目入市，若高价位得到客户认可，市场承接到的话，或对后续土拍市场起到较大的推进作用。
★延伸新闻
7月还有7幅地待拍
江门日报讯（文/图记者周春锋）继6月之后，7月江门市再次迎来土拍潮，共有8幅含住宅地块限时竞拍，其中，7月1日，江海区JCR2019-63（江海08）号地块，即江海区连海北路地段横沥河北侧约69亩地块，被融信以66485万元的底价竞得。接下来，陆续会有7幅含住宅用地迎来摘牌。这些地块分布在蓬江、台山、开平，以蓬江最为集中，共有5幅，其中3幅位于杜阮镇群华路附近，因此，该片区关注度骤然升温。
同一日有3幅地块摘牌
7月1日后，江门市将有7幅含住宅地块限时竞拍，按时间顺序依次是：
7月10日9时起，JCR2019-65（蓬江10）号地块，即蓬江区杜阮镇灏景园西侧、群华路与杜阮北一路交叉口东北侧，约57亩A地块限时竞拍；
7月10日11时起，JCR2019-66（蓬江11）号地块，即蓬江区杜阮镇灏景园西侧、群华路与杜阮北一路交叉口东北侧，约32亩B地块限时竞拍；
7月10日15时起，JCR2019-64（蓬江09）号地块，即蓬江区江门大道与龙湾路交汇处东北侧，约18亩地块限时竞拍；
7月16日10时起，JZR2019-1（蓬江01）号地块，即潮连半边山，约60亩地块限时竞拍；
7月22日10时起，JCR2019-67（蓬江12）号地块，即蓬江区杜阮镇灏景园小区西北侧，约118亩地块限时竞拍；
7月26日10时起，JCR2019-68（开平09）号地块，即开平市长沙街道开平大道3号之二，约55亩地块限时竞拍；
7月29日10时起，JCR2019-69（台山07）号地块，即台山市台城南新区陈宜禧路与德政路交叉口东南侧，约104亩地块限时竞拍。
多幅地块的竞拍要求“有意思”
记者梳理发现，7月土拍有如下特点：
就时间而言，7月10日共有3幅地块限时竞拍，最为集中；
就区域而言，7月，蓬江共有5幅地块约285亩竞拍，占了总竞拍面积约444亩的大半，最为集中；
就面积而言，JCR2019-67（蓬江12）号地块最大，约118亩；
就起拍总价而言，JCR2019-67（蓬江12）号地块最高，约10.8亿元；JCR2019-64（蓬江09）号地块最低，约1.4亿元；
就楼面价而言，JCR2019-66（蓬江11）号地块最高，约5529元/平方米；JCR2019-69（台山07）号地块最低，约2338元/平方米。
值得一提的是，多幅地块的竞拍要求“有意思”：
JCR2019-67（蓬江12）号地块由A1、A2、B、C四地块组成，其中，A1和A2地块为商住用地，B地块为公共服务设施用地，C地块为中小学用地。A1、A2地块挂牌出让后，竞得人需按照相关要求，在B、C地块上分别建设社区公共服务设施和小学，其中，小学的计算容积率建筑面积不少于23199平方米，总投资需达到9600万元，与A1地块、A2地块小区工程同步实施建设。
JZR2019-1（蓬江01）号地块上建有6项临建物，没有报建手续，没有权属证明。挂牌成交后，法院对该部分临建物依法不予裁定确认其权属，因此，竞得人需对该部分临建物的权利义务风险具备清醒的认识。
JCR2019-65（蓬江10）号地块与JCR2019-66（蓬江11）号地块相邻，若为同一竞得人竞得，可申请将两宗地合并为一宗地。
JCR2019-69（台山07）号地块起拍价约4.1亿元，最高限价约12亿元。当超出这一价格，需配建保障性住房，为中小户型，以二房一厅或一房一厅为主，单套面积以40平方米左右为主，严格控制在60平方米以下。
台山、开平地块的关注度或上升
7月，土拍的焦点将集中于蓬江区杜阮镇群华路片区，那里有3幅商住用地将摘牌，合计约206亩。
受访对象表示，本次土拍若能成功摘牌，无疑将丰富包括教育在内的配套，大大提升片区的关注度，并能影响中心城区楼市走向。
“配建交付使用的时间，刚好和我们项目交楼的时间大致吻合，所以能促进片区项目销售。”中梁旭辉壹号院销售顾问陈先生表示。
合璟华富策划总监梁华杰则表示，不久前，群华路片区有教育利好信息释放，再加上临近江门大道等，交通较为便捷，所以群华路附近地块也备受房企关注。
“作为下半年土拍的首发月，群华路3幅地块的角逐，将揭开下半年土拍风云的序幕。值得一提的是，按现在土拍市场逐渐回归理性的趋势，群华路附近3幅地块若想冲击去年中梁旭辉及联发的成交均价，将存在一定难度。”策动房地产营销总监林富平表示。
放眼整个7月，土拍市场又将如何？
美智地产研究部相关负责人预计，7月土拍会出现轮动性，此前市区热度较高，四市较平淡，而7月，台山、开平地块或引起较高关注，而市区地块或趋于平淡。
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融信底价竞得外海地块
7月1日，JCR2019-63（江海08）号地块，即江海区连海北路地段横沥河北侧约69亩地块，被融信集团以66485万元的底价竞得，折合楼面地价约4800元/平方米。
根据规划条件，竞得人需配建建筑面积≥600平方米的社区公共服务用房、建筑面积≥300平方米的文化活动站，以及建筑面积≥350平方米的老年人日间照料中心(托老所)。
对于融信，很多市民觉得陌生，事实上，此前，它与弘阳、大发合作开发今年4月10日竞得的礼乐地块。
“本次土拍仅有1名竞买人参与，从价格和参与度来看，房企拿地意愿进一步减弱。”美智地产研究部相关负责人认为。
业内人士李先生则认为，犹如硬币的两面，JCR2019-63（江海08）号地块的优势、劣势都非常明显。优势是：外海位置较好，江景丰富，且紧邻中山古镇，并与那里的房价存在一定价差；劣势是：地块紧邻正在破产重整中的“光博汇”项目。同时，外海片区房价上涨预期有限。综合来看，本次土拍较为理性。
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