江门市育德社区、怡福社区、西园社区、花园社区、东观社区、中沙社区、江翠社区、蓬苑社区、北园社区、南园社区有“福气”了 这10个老旧小区将“变脸”
当下，新楼、高楼越来越多，但不少建设年代久远、配套落后的老旧小区依然存在，这成为百姓安居短板。
民之所望，政之所向——日前召开的国务院常务会议明确，要推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼，改善居住条件。目标是：重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯、配建停车设施等。
受访对象普遍表示，此举能有效改善居民的居住条件，并在一定程度上提升老旧小区的价值。
文/图江门日报记者周春锋
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计划：江门市今年将选取10个老旧小区作为改造试点
今年3月，住建部等三部委下发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》。所谓老旧小区，是指建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
记者从市住建局了解到，经调查摸底，全市2000年以前建成的老旧小区约197个，涉及户数约28万户。
值得注意的是，我国自1998年才宣布住房商品化改革，建成于2000年以前的小区，绝大部分都是原来的单位住宅，只能提供基本的居住功能，由单位负责物业管理和维修，但是，随着住宅商品化改革推进，这些小区房源被大量租售，原有的单位维护与物业管理撤离，大量小区陷入缺乏管理状态。
记者从市住建局了解到，今年，江门市计划选取10个基础相对较好的老旧小区作为改造试点，蓬江区有育德社区、怡福社区、西园社区、花园社区、东观社区；江海区有中沙社区、江翠社区、蓬苑社区；新会区有北园社区、南园社区。
6月25日，记者走访育德社区发现，那里虽然菜市场、餐饮店等生活配套比较成熟，但道路较窄，文体设施较少，车位更是紧促。另外，由于部分小区没有维修基金，且主要是租户居住，不同程度地存在着管线老化、设备年久失修、楼体饰面脱落等问题。
“我们这里绿化比较少，公共区域的设施长时间没人理，确实有待改观。”家住育德社区的李先生表示。
据嘉毅地产总经理邓桐燊观察，老旧小区除了“旧”之外，主要存在配套落后、道路窄、停车难、维修成本增加、治安管理差等问题。
记者从市住建局获悉，江门市老旧小区改造的内容包括：小区内的水、电、燃气、照明、绿化、道路等基础设施更新改造，小区内无障碍设施、体育设施、便民市场的建设改造，小区内房屋公共区域的修缮，有条件的楼宇加装电梯等。
业内人士普遍表示，在不搞“大拆大建”的前提下，改造老旧小区，是补短板、惠民生之举，能有效改善居民的居住条件，还能提升市容市貌。
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声音：能促进房地产市场健康发展，但影响有限
事实上，加快改造老旧小区，除了进一步改善民生外，还将影响房地产市场。
6月25日，记者走访了位于育德社区的房产中介。澄大地产蔡小姐、鸿发地产谢先生表示，在购买育德二手房的客群中，很多是冲着丰乐小学、怡福中学的学位而去，由于预算有限，对于居住环境没有太高要求，而卖掉育德房源的客群中，大多是出于改善考虑，会到北新区、滨江新区再次置业。
据邓桐燊观察，目前买老旧小区的客群主要包括两类：一类是刚需的厂企员工，收入水平一般；另一类是外来务工人员。总体来说，刚需客为主，他们主要考虑生活配套，如学位、市场等。
邓桐燊还讲到，蓬江区和江海区2000年以前的楼宇主要分两类：即石米楼、砖仔楼。目前，育德社区、怡福社区带装修砖仔楼的单价是5000—7000元/平方米；江海区蓬苑社区带装修砖仔楼的单价是4500—6500元/平方米，两区的石米楼比砖仔楼便宜500—1000元/平万米。这些楼宇的楼价是附近新小区楼价的5—7成左右。现在银行对于2000年以前的楼会降低贷款成数，还会严格审核借款人的资产状况，审批要求相对提高。
家家顺江门区域副总经理李烨认为，无论是改造水、电、煤气管线，还是加装电梯、停车场，在旧改的加持之下，具有交通、医疗乃至学位优势的老旧小区的估值以及物业的流通价值将得以提升。
“但影响不会太大。”裕隆基地产二手部总经理吴名鸠认为，旧小区本来的规划配套有限，且陈旧，改造应该也只能是微观改造，居住环境的提升虽然值得期待，但整体品质还是不可与新区同日而语。
业内人士李先生也表示，由于江门房价不像一线城市高不可攀，稍微有条件的人还是会考虑购买新区房源，所以影响有限。
另外，有业内人士分析老旧小区改造的意义：利于存量资源优化利用，平衡了市场供给，体现了稳房价、稳预期的导向。
记者从市住建局获悉，此项工作面临的主要问题有两方面：一方面在于社会及居民参与度低。目前社区改造主要以政府财政投入为主，按照国家“美好环境与幸福生活共同缔造”要求，需进一步拓宽资金筹集渠道，吸引居民和社会参与；另一方面要探索建立长效管理机制。
“更为关键的是后续的维护与服务。”业内人士李先生进而讲到，改造之后，这些老旧小区的管理需要一个明确的机制。它们不像高档商品住宅小区，可以通过缴纳较贵的物业费，雇请专业公司进行物业管理与服务。如果没有形成新的物业管理机制，这些新基础设施的投入，很容易快速折旧消耗，应引起重视。
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