7月杜阮将竞拍3幅地块 土拍或将影响片区楼市走势
群华路所拍地块位于灏景园附近，片区热度逐渐增强。
今年7月，蓬江区杜阮镇群华路附近3幅商住用地将摘牌，合计约206亩，群华路片区的关注度也因此陡增。
受访对象表示，本次土拍若能成功摘牌，无疑将大力丰富包括教育在内的配套，并大大提升片区关注度。
文/图
江门日报记者周春锋
走访：片区项目毛坯售价约11000元/平方米
杜阮镇群华路片区楼市的“高光”时刻，始于2017年上半年。当时，碧桂园集团连夺杜阮瑶村3地块，综合地价约19.9亿元，综合楼面地价约6450元/平方米；2018年4月17日，该片区再次受到高度关注。先是联发集团从8名竞买单位中胜出，以约12.4亿元+4800平方米配建，竞得群华路东南侧约97.9亩地块。之后，广州中梁从8家竞买单位中脱颖而出，以约11.5亿元+2000平方米配建，竞得群华路南侧约90.7亩地块。
此后，片区内陆续建成碧桂园·中海珑悦府、中梁旭辉壹号院、联发悦澜山等楼盘。
6月18日，记者走访该片区发现，碧桂园·中海珑悦府现在售2幢，其中，第1幢在清尾货，主推第6幢，带装修均价约12800元/平方米；联发悦澜山在售3幢，其中，第1幢、第2幢在清尾货，主推第3幢，毛坯均价约11000元/平方米；中梁旭辉壹号院现在售第66幢、67幢、74幢洋房，毛坯均价约10800元/平方米。
据越秀天悦文华项目副总经理刘锦华观察，目前群华路片区的楼市不温不火，有一定的客户需求，但片区热度有待提升。
“目前的群华路片区楼市总体处于以价换量的状态，相对滨江新区、江海府西小区、枢纽新城三大板块有所逊色。”裕隆基地产副总经理李艳芳认为。
分析：片区楼市机遇较大
如果要客观、深度了解群华路片区楼市，需采用SWOT分析法（优势、劣势、机会、挑战），为此，记者采访了多位业内人士，包括裕隆基地产副总经理李艳芳、越秀天悦文华项目副总经理刘锦华、美智地产研究部相关负责人、楼市分析师冯景全等，并梳理了他们的声音。
一说优势。首先，片区临近数千亩席帽山森林公园，拥有难以复制的生态环境，以及闹中取静的居住环境；其次，江门大道、杜阮北一路等道路已建成，群华路片区到达市区核心商圈的速度越来越快；再次，目前群华路片区都是品牌开发商项目，能起到一定的聚集作用，而且该片区是市区能推出相对较大地块的为数不多的片区之一；最后，片区楼价相对较低，和滨江新区存在一定价差。这可以通过建房最大的土地成本窥见一斑：群华路片区所拍地块的楼面地价约6800元/平方米左右，而滨江新区所拍地块楼面地价为8500元/平方米左右；还可从售价上进行对比：群华路片区项目毛坯售价约11000元/平方米，滨江新区项目毛坯售价约13000元/平方米。
二看劣势。一是片区附近现阶段存在较多的厂房、民居；二是生活配套较为缺乏，大型商业配套主要依托北新区资源；三是部分购房者认为该片区较为偏远，存在一定的“心理距离”。
三谈机遇。在北新区板块等趋于饱和的背景下，中心城区扩容是必然趋势，而拥有地利的群华路片区，将成为蓬江区供地的主战场之一，进而会快速丰富片区配套。同时，片区当前开发强度较低，反而有利于整体规划、开发。另外，教育等方面配套的规划，整体对片区楼市有一定推动效果。
四论挑战。一方面，滨江新区、江海府西小区板块等热点区域多盘入市，百花齐放，分流了群华路板块客源；另一方面，片区内货量较大。
关注：
优质学校进驻提升片区吸引力
记者走访获悉，选择群华路的客群，一部分年龄较大，希望拥有较为幽静的居住环境；另一部分是较为年轻的刚需一族，他们对教育资源尤为看中。
2018年年初，本报报道称，在群华路片区将提供两块相邻的教育用地，其中一块建设一所公办小学，另一块建设一所优质民办中学。这让片区项目有了说辞，也让意向置业者有了期盼，。
建设江华小学群华校区（暂定名）消息释放后，片区项目如获至宝，纷纷以此为重点开展营销活动，典型者如碧桂园·中海珑悦府，在入门处的大屏上写着“重大利好！学校已定！江华小学（省一级）”。另据受访的销售顾问介绍，此前部分犹豫不决的年轻购房者“落定”的速度明显加快。
这次的拍地，要求竞得者在C地块配建1所小学，或是本报报道提及的江门市江华小学群华校区（暂定名），项目及意向客表示期待。
预测：
土拍能否成功，业内看法不一
群华路片区楼市近几年走势如何，本次土拍非常关键。一方面，更多房企进驻，能大幅增强片区热度，还能更快落实规划，丰富配套。根据要求，A1、A2地块的竞得人需按要求配建社区公共服务设施，包括：幼儿园、社区活动中心、社区老年人日间照料中心、社区卫生服务站、社区公共服务用房、肉菜市场和1所小学。“配建交付使用的时间，刚好和我们项目交楼的时间大致吻合，所以能促进片区项目销售。”中梁旭辉壹号院销售顾问陈先生表示。
然而，对于竞拍结果，业内人士看法不一，有人担心会流拍。主要原因在于：一方面，片区货量较多，其中，联发悦澜山规划建设18栋17—33层住宅楼，中梁旭辉壹号院号称打造16万平方米新中式府院。如果约206亩地块全部拍出，片区可能还将增加3000多套洋房，去化周期较长；另一方面，片区项目目前处于“地价较高但售价不高”、以价换量的状况。
但也有很多业内人士认为，由于地块是年度拍出的最大地块之一，便于规划，而教育资源等的配建，能有力丰富片区配套，所以地块能拍出，但价格或将较为理性。
“这个片区接下来虽然有配套学校的支撑，但由于地块面积较大，总价会比较高，不排除外来房企和本土房企抱团拿地、联合开发的可能。”李艳芳说。
美智地产研究部相关负责人表示，只要成功摘牌，群华路片区楼市人气将会大大提升。
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