江门市两条村旧改项目在本报公开征集前期意向合作企业 旧改还需“摸着石头过河”
贯溪村希望借助旧改使村貌发生蜕变。
日前，江海区滘北北街村、蓬江区杜阮镇贯溪村旧村改造项目在本报公开征集前期意向合作企业，前者已与康禾投资“牵手”，该公司在江门市江海府西有康城项目。据介绍，目前江门市大部分正在推进或计划推进“三旧”改造的村集体，都是采取与合作企业共同开发的模式实施改造，只是征集前期意向合作企业的方式有所不同，通过登报方式征集前期意向合作企业是其中的一种。旧村改造为何要寻找前期意向合作企业？这种模式有何利弊？记者进行了深入采访。
A探因：
寻找前期合作企业可弥补专业经验缺乏等短板
5月11日，《江门日报》发布了《江门市江海区滘北北街村旧村改造项目征集前期意向合作企业公告》。6月10日，记者致电江海区滘北北街村相关负责人，该负责人表示，该村已与康禾投资“牵手”。对此，村民张先生非常开心，“不管以后如何，至少现在有房企对我们这条村有兴趣。”
6月1日，《江门日报》发布了《杜阮贯溪村旧村改造项目征集前期意向服务合作企业公告》（以下简称《公告》）。6月8日，记者来到贯溪村发现，该村村务公开栏里已贴出了《公告》的复印件。村民黄先生表示，他期待着旧村改造能成功实施，这将使现在的居住环境大有改观。“按规定，村里确定了意向合作企业之后，还得走街道办"三资"管理平台的流程。”相关人员表示。
这两条村旧改为何要公开征集前期意向合作企业？
熟悉旧村改造的业内人士李先生重点分析了两方面原因：一方面，寻找实力较强且熟悉“三旧”改造政策的企业，协助该村完成前期“三旧”改造的流程；另一方面，在一二线城市，比如省内的广州、深圳等地，已有此类操作。这两条村渴望村貌蜕变，所以借鉴了先行城市的做法。
记者留意到，贯溪村村务公开栏上张贴着村民代表对此项事宜的表决情况说明。里面提及，村民代表已于2019年1月16日对旧村改造进行了意愿表决，同意对该村进行改造。有鉴于目前，该村面临“三旧”改造专业经验缺乏、法规政策不熟悉、解读不透彻等问题。再加上，他们通过前期派发资料收集、征询意见发现，村民普遍对“三旧”改造政策和旧改安置补偿等方面感到困惑。为此，村两委拟借鉴广州、珠海、深圳等“三旧”改造的做法、经验，征集在江门有与村合作进行“三旧”改造开发的成熟经验的开发商，作为该村旧改的前期服务合作企业，开展旧村改造前期工作。
B声音：
此模式有利有弊，很考验参与企业的智慧
据了解，近段时间来，多条村的相关负责人到江海区滘北北街村交流、学习。这在一定程度上表明，他们可能具有寻找前期意向合作企业实行旧改的意愿。
那么，该如何理性看待这一模式呢？业内人士李先生认为，此模式能有效地加快旧村改造的进度，并能解决村集体财政资金不足等问题，而前期意向合作企业成为最终开发主体的机会相对较大，优势明显，但风险也在，因为意向合作企业是协助村里进行前期“三旧”改造，对项目认定及申请规划条件、设计要点等，并不是最终的开发主体单位，这或将影响该企业对此工作的积极性。另外，没有具体说明如何保障前期意向合作企业资金的投入，且村集体有权单方面取消合作协议，使得前期意向合作企业的“安全感”缺失。
“这个模式很考验参与企业的智慧和决策。”珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮指出，如果有开发商愿意参与，相关部门还得重点监督这个项目在未来的开发主体招标的公平性问题、廉洁经营问题。同时从招标文件看，村集体组织主导、执行的工作，无论是广度、深度，其复杂性远超一般房地产的开发要求。村集体组织是否有这个专业能力、判断力、沟通力，有待考验。
他同时指出，这种模式未必是最好的，但在旧村改造如火如荼的今天，我们鼓励多元化以及多元化的尝试，希望在充满利益、诱惑又复杂多变的旧村改造中，可以找到更好、更高效率的推动模式。
C建议：
最好设置对等条约，解除合作不能单方面决定
记者走访获悉，这两条村旧改征集前期意向合作企业是创新之举，此前并无经验可循，相关部门也没有较为具体的指导办法，需要“摸着石头过河”。
李先生进而指出，这种合作模式的难点主要体现在两方面：一方面，在旧改范围内的土地房屋权属摸底调查、测绘阶段，主要看村民是否积极配合工作；另一方面，则在于办理申报“三旧”改造项目认定、申请规划条件及设计要点、制定旧村改造单元规划方案编制、编制“三旧”改造方案并申报审批等工作中，存在较多不确定因素，而村集体有权单方面取消合作协议。
为破解上述难题，李先生建议：一方面，事前，村委会应该组织村民提供房产证及土地证复印件，并登记现状房屋是否为违建，以便后期推进工作；另一方面，最好设置对等条约，解除合作不能单方面决定。
针对有意通过此种模式实行旧改的村子，业内人士黄先生建议：一方面，明确前期意向合作企业在前期办理业务产生的资金投入、人力资源成本的投入等，若后期“三旧”改造相关手续办理成功，但并没有获取成为最终的开发主体，应考虑如何赔偿前期意向合作企业的资金投入；若后期“三旧”改造相关手续办理不成功，也应如何赔偿前期意向合作企业的资金投入；同时，召开村民代表大会或村民征集意见会议，解释征集前期意向合作企业的事宜、目的及收集村民的诉求。
文/图江门日报记者周春锋
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