购房交“团购费” 可享超额优惠？ 律师：消费者购房时，切莫一时脑热，贪小便宜吃大亏
日前，有媒体报道称，深圳市民杨女士在恩平买了一套房，却发现被“套路”。杨女士以为所交的6万元是认购款，结果却发现是会员增值服务费，这笔费用不包括在购房款内。于是，杨女士要求退还该笔费用或将其归入房款，但一直没有得到解决，并被开发商以房款没有按时交付为由告上法庭，最终经过法院调解，与开发商达成调解协议，解除购房合同，杨女士拿回了6万元。业内人士指出，杨女士所交的6万元会员增值费，即是业内俗称的“团购费”。
记者走访发现，江门市部分楼盘仍推出“团购”活动。与此同时，部分置业者反映，当自己与项目发生纠纷后，索要当初交纳的“团购费”往往遭拒。为此，受访的业内人士希望相关部门进一步加强监管。
江门日报记者周春锋
A
走访：
多个项目以“团购费”
为噱头揽客
由于鹤山不“限购”，且库存较大，各大房企各显神通，有的推出“团购”活动揽客，其中包括位于共和镇的某项目。
5月31日，记者以置业者身份来到该项目发现，停车场停放着四五十辆车，其中外地车辆过半。走进该项目销售中心，一中介人员介绍说，项目正在售第12幢等，毛坯均价约7000元/平方米。之后谈到了“团购”活动，消费者先交2万元，即可享受5万元的优惠。“很多楼盘都这样做。”该中介人员显得理直气壮。
如他所说，记者随后走访了鹤山市、蓬江区的多个楼盘，发现部分项目也在开展“团购”活动，方式大致相同，即消费者交纳几万元“团购费”，就能享受超额优惠，有的甚至标榜，“交3万元可享9万元优惠”。
在蓬江区某项目，记者表示有意购买一套建筑面积约114平方米的房源，置业顾问填写的《置业计划书》显示：该房源总价约127.8万元，由于正推出“交3万元"团购费"能抵5万元房款”优惠活动，再加上准时签约可享受1万元优惠，所以，实际房款约124.8万元。
事实上，“团购”是全国范围内的普遍现象，在网上键入“团购费”字样，马上会弹出多篇报道。
策动地产机构总经理罗灼垣表示，在大湾区的催化下，进一步打破了房地产市场区域的局限性，房企注重跨区域拓客，但传统方式成本较高，导致了行业内出现了“团购费”等名目收费现象，并由广佛投资客占比最为突出的鹤山蔓延至全市，相关部门也采取了相应措施，加强监管。
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调查：“团购费”不一定能让购房者享受大实惠
那么，“团购费”究竟为何物？其运作逻辑又是怎样的？资深业内人士李先生指出，在2015年前后市场较为低迷时，部分第三方网络平台提出一种新模式——由其帮助项目开展宣传、营销活动，待房源成交后，由开发商向其支付佣金。开发商觉得本小利大，自然高兴，于是双方一拍即合，第三方平台便组织庞大的中介机构（被称为“场外销售”），他们带着一拨又一拨的目标客户前来看房。其惯用做法是：要求购房者先交一笔几万元不等的费用，称可享受超额优惠。这笔费用主要由第三方网络平台收取，所以被业内称之为“电商费”。后来，由于遭到部分购房者的投诉，被政府部门命令禁止，“电商费”便改头换面，演化成“团购费”等，但不变的是其仍然打着“以钱抵钱”的口号，给购房者以或真或假的优惠。
在这个业务链条上，第三方网络平台是发起者、组织方，中介机构是实施方，消费者是终端，如何让其掏钱是关键。
记者采访获悉，对于消费者，面对赤裸裸的“以钱抵钱”的大优惠，往往也会生疑，但最终还是交了。一方面，中介机构表示“如果不交这笔费用，就享受不了优惠”；另一方面，销售人员会将“团购费”尽量说得让消费者听起来合理，比如，“既然开发商请了我们，肯定是有优惠的，不然我们和开发商自己卖有什么区别？”另外，消费者觉得能享受大优惠。
然而，消费者真的能享受到大优惠吗？业内人士说法不一。有的表示，可以将此项活动视为企业让利的营销行为，因为在市场较为低迷的时候，部分项目不愿明目张胆地降价，以免影响项目口碑，或者是对旧业主造成心理影响；还有的指出，部分楼盘的团购优惠房源多是去化相对困难的房源，借此优惠口号，可以促进这些房源的去化。同时希望通过此举增加来访量，营造房源紧张或价格即将上涨的气氛，以此促进整体销售。业内人士“迪泉”等表示，对于购房者来说，房产交易本就是不透明的，羊毛出在羊身上，有些项目是调高了售价再进行所谓的优惠，所以消费者并不是真正享受到实惠。
值得一提的是，记者走访上文所述的鹤山项目之后几天，中介人员见记者纠结于“团购费”时，马上表示不用交“团购费”也行，他们可以进行“特殊申请”，帮客户争取到与使用“团购费”相当的优惠。记者走访蓬江区的另外一个项目获悉，该项目此前有开展“团购”活动，目前已停，但置业顾问称，可以帮消费者申请到与使用“团购费”相当的优惠。“现在部分项目不使用"团购费"，也能享受到那些所谓的优惠。”业内人士“迪泉”表示。
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问题：涉及“团购费”的投诉较多
部分业内人士指出，“团购费”会带来多项弊端：一方面，它加重了购房者的负担，成为一笔莫须有的费用；另一方面，由于这笔费用不写入《购房合同》，会使房价在一定程度上“缩水”。另外，项目的个别销售人员或许会受到利益的驱使，与中介联手，赚取比项目销售提成更高的费用，即“团购费”中的部分佣金。还有，打着“团购”旗号的项目往往销售压力较大，在鹤山、恩平等非限购区域，他们往往通过“团购费”招徕外地购房者，这也使得项目的入住率难以确定。
事实上，相对于上述弊端，业内人士认为更大的槽点在于：由于“团购费”不会直接打入开发商的账户，而是进入第三方网络平台，这也使得购房者一旦不满意房源而索要“团购费”时，退款操作并不顺畅。
记者留意到，在江门市12345政府服务热线官方网页，键入“团购费”，在近一年的受理时间内，共有40多条投诉信息（其中部分重复），涉及大约10家房企，包括十里方圆、绿茵高尔夫、恒鑫浅山小镇等，比如，2019年5月13日，市民反映其购买了鹤山沙坪十里方圆云玺某幢2404的房屋，2018年9月初开发商要求其支付5万元装修“团购费”（持有消费凭证），市民认为不合理，现要求该项目开发商尽快退回装修“团购费”；再如，2019年3月21日，市民反映其于2018年6月4日在蓬江龙湾东路38号恒鑫小镇订购房屋，并支付2万元“团购费”，因该处迟迟不与市民签署购房合同，所以市民要求终止交易，退回首期款和“团购费”……
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建议：将渠道分销机构纳入当地备案登记
记者多方走访业内人士并查询资料获悉，原告业主要求退回“团购费”的诉讼案中，部分会胜诉，比如文章开头提及的深圳市民杨女士，而部分会败诉。
“主要是因为"团购费"没有体现在正式合同上，消费者也没有发票，这往往对购房者不利。”资深人士李先生同时提到，消费者向第三方平台索要“团购费”的难度较大，因为一旦房源成交，平台便会向中介机构支付佣金，所以，平台也会觉得“委屈”。
“消费者索要"团购费"难度较大，主要难在消费者对这种营销模式不太懂。”广东真利律师事务所律师衡森飙进而提醒，消费者购房时，切莫一时脑热，贪小便宜吃大亏。
广东法大春秋律师事务所的律师林智勇则讲到，消费者若想理性维权，可将开发商、第三方平台公司共同告上法庭。同时，消费者在交“团购费”时，除了要求提供收据，还要获得开发商对第三方的授权文件。
当然，仅仅依靠开发商的自觉，消费者的觉醒，还是远远不够的。事实上，关于“团购费”的限令其实早有发布，在政府发布的现行条例当中也能找到可依之处，比如说，佛山市发展改革局在2016年8月份就发布了《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》，里面明确了对网络营销收费的规定：属于房价外加收项目的一律禁止。
记者留意到，2017年4月22日，江门发布了《关于进一步促进江门市房地产市场平稳健康发展的通知》，即业内俗称的“限购令”，在“市场监管力度和舆论引导”方面就提及相关部门应重点严查几项行为，其中包括以收取渠道费、电商费等形式的加价行为。
策动地产机构总经理罗灼垣建议，为了更好地保障购房者利益，政府相关部门应参考销售代理公司备案制，将所谓的渠道分销机构纳入当地备案登记，确保其规范作业，以此维持行业的稳健发展。
“相关部门应加大督促力度，定期走访楼盘，抽样检查，对违规企业采取管制措施。”业内人士李先生表示。
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