二手非住宅商业用房交易税费适当下调 税费新政有望提升市民购买信心
从今年5月1日起，江门市调整个人二手房交易有关税费。业内人士指出，这项新政主要适度下调二手非住宅商业用房（包括商铺、公寓和办公）交易税费，利好此类房屋，尤其是商铺出售。
A变化：新政适当下调交易税费
“我之前有意购买一套商铺，新政发布后，更坚定了我入市的想法。”市民黄先生表示。
黄先生口中的“新政”，指的是江门市税务局4月2日发布的通知，主要内容是：从今年5月1日起，个人二手房交易有关税费将调整，纳税人提供完整、准确的纳税资料及重置成本评估报告，能够正确计算房屋原值和应纳税额的，据实征收土地增值税、个人所得税；纳税人不能提供完整、准确的纳税资料及重置成本评估报告，不能够正确计算房屋原值和应纳税额的，主管税务机关可实行核定征收，核定征收率为：一、土地增值税，而个人住房暂免征收，非住宅类房屋为5%；二、个人所得税。个人通过拍卖市场拍卖房屋为3%，其他交易的房屋为1%。
受访对象普遍表示，新政主要使二手非住宅商业用房交易税费适当下调。那么，5月1日前后的变化有多大呢？
记者随机采访了5位二手中介人员，他们知道二手房交易有关税费调整一事，但了解得并不透彻，有的表示：“据说是税费下调了，但我没操作过。”
嘉毅地产总经理邓桐燊表示，二手非住宅商业用房交易税主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税等。5月1日前，非住宅土地增值税只有一种计税方式；5月1日后，非住宅土地增值税的税费下调了，并且有两种征收方式，一种是据实征收，一种是核定征收。买卖双方可以根据交易非住宅的使用年限、增值额以及成交价格来判断，究竟是选择据实征收，还是核定征收。从交易双方来说，选择适当的缴税方式，能少交税。
“个人认为，非住宅增值大的可选择核定征收方式，可实现降税或少交税的目的。”邓桐燊以原价为100万元而交易价为155万元、持有5年的商铺举例说，按照新政，如选择据实征收，由于个人所得税按差额20%征收，所有税费共约28万元；如使用核定征收方式，税费共约23万元。由此可见，两种方式税收相差较大。另外，5月1日后，对于继承、赠予、转移的非住宅交易过户，选择适当的缴税方式，也可实现少交税。
B背景：二手非住宅商业用房近两年成交明显减少
交易税适当下调，对于促进非住宅类房屋交易，有较强的现实意义。
记者从市住建局获悉，以蓬江区、江海区的二手非住宅商业用房市场（包括商铺、公寓和办公）为例，近两年成交面积和成交金额均明显减少，其中，2017年成交金额4.58亿元，同比减少了63%；2018年成交金额3.69亿元，同比减少了19%。商业用房成交面积占全部非住宅的比例，从2016年的70%下降到2017年的54%，2018年更是大幅下降到24%，特别在2013年—2015年期间推出的大量新建商业，其中大部分近两年已可进入二手房市场的背景下，更显得目前二手非住宅商业用房成交的冷清。
二手非住宅商业用房中，商铺是受访对象普遍关注的焦点。
“商铺在江门的销售和发展大致以2013年左右为分界线。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全进而讲到，2013年前，江门商铺不多，去化率较高，一铺养三代的观念深入人心，每平方米售价高达三四万元；2013年后，商铺的售价大幅下降，每平方米售价约为两万元。
据江门奥园广场常务副总经理陈志炎观察，前些年，江门的商铺和住宅售价比大约是3：1，目前，这一比例变成了2：1，甚至接近。举例来说，在滨江新区，楼价大约为13000元/平方米，而社区地铺的售价大约为25000元/平方米，至于商场里的负一层、二层等其他楼层的商铺，售价约为15000元/平方米，甚至更低。尽管商铺的售价走低，但销售情况依然不太理想。
如陈志炎所说，记者多方走访发现，近两年来，商铺去化速度普遍较慢。2017年4月出台住宅“限购”政策以后，尽管部分资金转向商铺，但商铺去化依然相对困难。
何以至此？受访对象普遍谈及四大原因：一是供应量较大；二是开发商自身的经营理念问题；三是网络冲击；四是二手交易税费较重。
“单是土地增值税就不少。”陈志炎认为，较高的税费，将直接影响置业者的信心与行动。
关于减税的呼声一直持续。2017年5月18日下午，在“江门地产智库”成立大会上，以及之后相关部门组织召开的座谈会上，包括陈志炎在内的多位业内人士都谈到了江门商业项目去化难的问题，并希望能酌情减免税费。
C影响：新政将提升置业者信心
本次非住宅类房屋交易税费调整后，对市场产生了何种影响？据陈志炎介绍，一方面，成交增长。在该项目，3—4月每月各成交10套左右，而5月到目前为止已成交20多套；另一方面，访客明显增多。之所以如此，除了市场出现回暖迹象外，还与税费下调带来的置业信心提升有关。
“我们最近成交了三套商铺，还有一套有意出售。现在的税费计价方式令双方仍在考虑中。”邓桐燊认为，税费下调才刚刚开始，交易体现并不明显，但会逐渐释放政策效应。
陈志炎则表示，新政对于有意进行商业投资的购房者来说，无疑是一颗“定心丸”，既利于当下，更利于长远。在“房住不炒”、住宅市场投资、投机行为减少的背景下，有利于提升非住宅市场的投资热度，还能促进消费升级。
文/图江门日报记者周春锋
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