小区物管费每5年大约上涨0.3元/平方米，目前普遍为2元/平方米左右 物管“叫屈” 业主“喊贵”
物管收费和市民生活息息相关。记者多方走访发现，江门市住宅小区物业收费标准主要介于1—2元/平方米之间，超4成受访对象所住小区的物管费为1.5—2元/平方米。江门市物业管理协会相关负责人表示，物管收费和项目新旧大有关联，5年前，蓬江区的电梯项目普遍为1.8元/平方米，而目前普遍为2元/平方米，这一标准普遍低于周边城市。
江门日报记者周春锋
A调查：41%的受访对象所住小区的物管费为1.5—2元/平方米
记者从江门市住建局物管科获悉，前期物业服务收费实行政府指导价，各市（区）指导价各不相同，由物价部门制定。成立业主大会选举业主委员会后，物业服务收费实行市场调节价，具体由双方按照合同议定。
根据五邑大学进行的调查显示，选择“1—1.5元/平方米”有201人（占比39.11%）；选择“1.5—2元/平方米”的有228人（占比44.36%），两项合计占比83.47%。可见，江门市区住宅小区物管收费标准主要介于1—2元/平方米之间。
而“江门日报”微信公众号于5月6日做的问卷调查显示：4%的受访对象选择了0.5元/平方米以下；15%的受访对象选择了0.5—1元/平方米；23%的受访对象选择了1—1.5元/平方米；41%的受访对象选择了1.5—2元/平方米；14%的受访对象选择了2元/平方米以上；64%的受访对象选择了1—2元/平方米，占比最大。
另外，记者采访20多个小区后发现，新电梯小区的物管收费大约是2元/平方米，而旧电梯小区的物管收费大约是1.5元/平方米，步梯小区则要低出一些。
B探因：小区物管费高低与小区新旧与否等因素有关
江门市物业管理协会会长方耀添告诉记者，目前，江门小区物管收费普遍是1.5—1.8元/平方米（不含公共水电费），其中，收费相对较高的往往是新建小区。在蓬江区，主要集中于北新区、滨江新区，项目包括保利大都会、五邑锦绣豪庭、越秀星汇名庭、帕佳图世家、绿茵高尔夫、海逸城邦、骏景湾品峰、华茵桂语、方直珑湖湾、中天国际等，收费为1.95—3.5元/平方米，其中，财神轩的洋房物管费为2.4元/平方米，财神轩、永利轩别墅的物管费为3.5元/平方米；在江海区，主要有恒大御景半岛、朗晴新天地、东汇城、名门壹号、龙溪新城、海逸星宸等，收费为1.9—2.4元/平方米，其中，恒大御景半岛为2.4元/平方米。目前收费较低的往往是旧小区，包括都市广场、怡康华庭、东堤湾花园、丰盛苑、骏景花园、金海湾等，收费为1—1.5元/平方米（含公共水电费）。还有一些业委会自治自管的老式小区，如天河小苑、建馨阁、文华苑、怡兴苑等，步梯楼物管费为0.3—0.9元/平方米，其中，较低的天河小苑为0.3元/平方米。
市住建局物管科相关负责人指出，天河小苑的做法并不一定适用江门的其他小区，重要原因之一在于，该小区主要依靠后期划定公共停车位，通过收租来维持，牺牲了小区地面的绿化及公共面积。
“前期物管一旦定了执行价，就很难往上调，所以往往老旧小区还是之前的价钱，但服务质量得不到保障、设施设备得不到及时的保养，甚至处于失修状态，市民反映的问题也是比较多。”方耀添继而讲到，这是目前小区物业管理费升价难带来的恶性循环。
C对比：江门小区物管费每隔5年大约上涨0.3元/平方米
如果将目前的收费标准进行纵向、横向对比又是如何？
据江门市物业管理协会会长方耀添介绍，10年前，蓬江区物管收费普遍为1.5元/平方米，江海区、新会区相对偏低；5年前，蓬江区物管收费普遍1.8元/平方米，江海区、新会区相对偏低；目前，蓬江区物管收费普遍2元/平方米，江海区、新会区相对偏低。
“事实上，江海区、新会区的物管成本和蓬江区的差不多，所以三区的收费应大致持平。”方耀添表示。
据悉，物管收费标准主要受小区配套、小区规模及门岗数量、服务标准、服务成本等因素影响，而服务成本又包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费；物业管理企业固定资产折旧费用；经业主同意的其他费用、物业服务企业按规定向有关部门缴纳的税费等。
“近年来，用工成本升幅较大。”方耀添举例说，清洁工在2008年的月薪为1080元，社保费用为480.51元；到了2019年，月薪涨至2780元，社保费用为986.32元。再拿保安来说，2008年的月薪为1380元，社保费用为480.51元；2019年月薪涨至3200元，社保费用为986.32元……由此不难看出，无论是月薪，还是社保费用，均上涨了一倍多。
江门的物管收费与周围相比，又是如何？方耀添表示，“比珠海、中山要低。”
海伦堡物业珠江肇区域公司总经理徐正海则讲到，和周边城市相比，江门的标准相对较低，甚至比肇庆的部分项目还低。以他所在的海伦堡物管为例，江门的项目为1.6元/平方米或2元/平方米，而肇庆的部分项目已去到2.5元/平方米。同时，在肇庆，二级资质的物管公司政府指导价的收费可以去到2.2元/平方米，而在江门，很多具有一级资质的物管公司的收费也不到2元/平方米。
“我们的项目是2010年定的价：1.6元/平方米。这么多年过去了，但价格没变过，现在肯定亏本，但即便这样也要做，主要是为了维护品牌。”一上市房企物业负责人李先生坦言。
D提醒：业主应理性维权
相对于物管从业人员“喊屈”，市民却普遍“喊贵”。在“你认为小区的物管收费是否合适”这一微信问卷调查中，除了6%的受访对象表示“不好说”之外，20%的受访对象表示“比较合适”，1%的受访对象表示“偏低”，73%的受访对象表示“偏高”。
接受记者随机采访的部分市民普遍表示：一方面，业主自然是希望收费越低越好；另一方面，部分业主对物业服务不太满意，认为货次价高，物业人员态度傲慢。同时，物业开支不透明，包括广告费等公共收益去向不明。
方耀添指出，根据政府主管部门要求：物业服务收费应按规定明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。市民可以根据公示的内容和标准去监督物业收费，如有超出收费标准可以向相关部门反映。
方耀添还提醒说，购买物业是投资行为，准时缴纳管理费及分摊费也是投资行为，否则一旦房屋及其配套得不到及时维修保养或更换升级，小区出现垃圾成堆、设备失修的现象，那么该小区配套以及房屋就会贬值。这样不但影响市民的居住环境，还会直接降低业主的房屋价值，直接侵害其他业主的利益，所以大家必须坚决抵制不缴纳管理费的行为。同时，部分业主应理性看待物业管理费升价问题。
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