江门全面取消落户限制，有利于人口流入 房地产迎来发展新契机
部分业内人士认为，户籍放开，利于人口引入，进而为房地产市场提供支撑。
4月8日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《任务》），要求继续加大户籍制度改革力度，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。
根据市统计局的数据，2018年末江门全市常住人口459.82万人，城区（蓬江、江海、新会）常住人口191.07万人，对照《任务》，江门属于Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制。
房地产市场与户籍制度息息相关。业内人士指出，此次放开、放宽落户限制政策，对江门既是利好，也存在一定风险，需未雨绸缪。
A放开落户限制有利于人口流入，为房地产发展奠定基础
对于城市，有人口才有未来，对于房地产行业，长期看人口。
从2017年年中开始，全国范围内爆发了“抢人大战”，诸多城市，尤其是二三线城市，比如南京、武汉、成都、天津、长沙等，先后“放大招”，包括送户口、送房补等，以吸引人才。
江门也不例外，为引进和留住人才，推出了《江门市进一步推进户籍制度改革实施方案》，并在五个方面实现了创新突破：直系亲属投靠入户；人才引进入户；稳定居住就业创业入户；大中专(含技工学校)毕业生入户；取消积分制入户和投资入户，其中，江门市首次提出公寓也可参照住宅类房屋办理户口登记。
此次放开、放宽落户限制政策，被业内人士解读为已由“抢人才”发展为“抢人口”。可以预见，未来一段时间，随着人口红利的不断减弱，各大城市的人口大战仍会继续甚至升级。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，部分三四线城市将受益，因为一二线城市房价较高，而农村地区的教育医疗等公共资源又相对滞后，因此，有不少人为了孩子的教育问题，会选择房价相对合理的三四线城市，实现就近落户及置业。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，近年来，江门城区常住人口逐年增加，但户籍人口占比并不高，人员流动性较大。此前过高的落户门槛不利于城区吸引、留住人才（人口），对城市和社会发展不利。按《任务》要求，取消落户门槛，有利于加快城区常住人口转化为户籍人口，提高人口粘性（稳定性），有利于更好吸引、留住外来人口，为当地经济发展做贡献。
“户口之上附着医疗、教育、社会保障等公共服务，全面取消或放开落户限制，将对非户籍人口在城市落户，产生较大的吸引力。”合璟华富地产总经理黄锦康进而表示，属于Ⅱ型大城市的江门全面取消落户限制，对江门持续推进城镇化有所利好，也使城镇人口有所增长，进而带来住房、租房需求增长，将直接促进房地产行业的发展。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受记者采访时曾表示，随着相关政策的落地，人口流动总体上将向大都市和大都市周边聚集，或许会对区域房价带来一定影响。对此，他建议重视两个问题：一是在放开户籍的同时，人口和土地要挂钩，增加住房建设用地供应；二是做好房地产市场管控，防止借机炒作。
记者留意到，《任务》中指出，在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。
B加强产业发展，降低人口流失风险
业内人士指出，此次放开、放宽落户限制政策，犹如硬币的两面。一方面，利于江门引入人口；另一方面，由于落户门槛降低甚至取消，适用于绝大多数城市，江门人口也存在被周边竞争力更强的城市“吸走”的风险。
左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮认为，从短期看，江门的人口难以被周边竞争力更强的城市“吸走”，因为珠海、中山体量较小，就业机会不是很大，工资、待遇等也没有很大的优势，所以从现实角度看，“虹吸力”一般；从中期看，会有影响，随着大湾区建设的量与质的提升，不仅仅是珠海、中山，其他更强大的深圳及广州等，会集体逐步发力，对广东周边的三四五线城市的“虹吸效应”会加强，特别是优秀人才与优质资本，会大量靠拢；从长时期看，大湾区与周边城市的平衡建立后，反而开始向周边输出技术、资本和人才。这个时候，粤西门户城市江门将获得巨大的发展潜力。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，江门需要进一步加强产业发展，因为人才（人口）会跟着产业（就业机会）走，要加强城市建设，为市民创造更好、更便利的居住环境。同时，还要完善外来人口子女入学、医疗、就业等民生配套措施，让外来人口更好融入城市发展中。
博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹表示，若放开、放宽落户限制，结合江门的城市特点，吸引高端人才的压力较大，但吸引中低端人才却是利好。由于中低端人才占据一定的数量优势，也能更好地为房地产市场提供支撑。在产生这一直接影响的同时，也会产生一些间接影响，其中较为突出的是学区房。
以前，很多项目以学区房为核心卖点，当公寓入户甚至是放开落户限制后，由于居住人数增多，需求增大，导致片区内学区房的压力会增大，优质学位的压力会更大，业主小孩入读重点学校的概率则会大为降低。这可能会催生新的学位安排方式，或者是新增学校、增加学位。教育资源的重新调整将会成为一个新的关注焦点和话题，相信各级政府也会更加关注教育的平衡和优质学位的分配。相对新区而言，在老城区新增学校较难实施，所以，这一重任可能更多地落在新区。由此，也会使得整个房地产市场的格局产生变化。
文/图江门日报记者周春锋
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