鹤山楼市库存不断增加，供大于求 多个楼盘打“特价牌”促销
鹤山楼市库存自去年10月“过万”之后，仍不断递增，至2019年1月已达到11867套。记者走访发现，现阶段，鹤山城区楼市促销成风，部分项目利用春节假期推出多套特价房，去化效果较好。值得注意的是，相对于去年底，渠道力量已明显减弱。
业内人士认为，放眼今后一段时间，由于房价回调等因素，本地置业的现象或将有所增强。
文/图江门日报记者周春锋
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走访：部分项目推出多套特价房
2月22日下午，记者走访了鹤山城区的部分项目。
保利中央公园于日前推出了“新春特惠一口价”活动，宣称“建筑面积约86—124平方米园景美宅，总价63万元起”，共推出了50套特价房，已售出39套，还剩11套在售。单价最低的两套低楼层房源，为6986元/平方米；单价最高的中间楼层房源，单价为7656元/平方米。据销售顾问周先生介绍，他们日前推出的货源，毛坯均价约8000元/平方米，已所剩无几，而去年国庆期间，房源毛坯均价约9000元/平方米。
绿地公园城推出“建筑面积94—145平方米新品认筹，8折钜惠”活动，放出20套特价房源，已全部售出。据销售顾问温先生介绍，项目目前在售17幢、18幢，毛坯均价8500元/平方米。这一价格与记者去年11月到访时大致相当，而去年国庆期间，该项目带装修均价约10500元/平方米。
方圆旭辉天赋是鹤山首个“不封闭小区”，其楼面地价高达5786元/平方米。记者到访时，销售顾问李小姐称，项目预计推迟至一个多月后正式开盘，价格暂时未出，但由于地价较高，预计售价也相应较高。
另外，记者走访获悉，碧桂园城市之光带装修均价约9000元/平方米；新华城在售的第9幢毛坯均价约7300元/平方米；越秀星汇名庭在售房源毛坯均价约7800元/平方米，而去年年中的毛坯均价约9200元/平方米。
记者综合梳理发现，在鹤山城区，绝大部分项目都开展了各式各样的促销活动，部分项目利用春节期间推出多套特价房，去化效果较好。售价方面，与去年底相差不大，但与去年国庆期间相比，价格有所回调，降幅约900元/平方米。同时，市场热度较去年底稍有提升。重要原因之一在于，返乡置业客占了一定比例。
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现象：鹤山城区库存增多，楼价出现松动
鹤山城区楼价出现松动，尚在意料之中，核心原因之一，在于库存逐渐增多：3年前，其库存长期维持在“6字头”，之后降至“5字头”“4字头”。到了去年1月，库存为4686套。时隔9个月，也就是去年10月，则骤升至10390套，创下新高。之后持续增长，到今年1月，库存已达11867套，按过去12个月月均成交826套计算，去化周期约14个月。若市场继续保持供应高速增长，而成交增长有限，市场供大于求的风险将会积累。
显而易见，去库存成了鹤山楼市面临的首要课题，而推出优惠促销措施，则成为关键。一方面，推出特价房、低首付、送车位使用权等措施；另一方面，部分项目由带装修转为毛坯，减少溢价，降低置业者的“上车”门槛。
需要提及的是，记者去年底走访发现，多个项目，如越秀星汇名庭、绿地公园城等都有渠道机构进场，工作人员在销售中心门口排成一排，较为“壮观”，而本次走访却没有发现这一现象。
“确实存在这种差异。”业内人士李先生进而讲到，去年底，许多项目为了冲业绩，纷纷重用渠道拓展客源，但今年元旦之后，项目纷纷停用渠道，一方面是业绩压力相对减轻；另一方面则在于渠道费用高企，令项目感到“压力山大”，而且渠道带客会对自然访客造成影响，因为自然访客买房大多用以居住，当看到渠道带来一批外地客后，选择该项目的信心会打折扣。
还需注意的是，日前，佛山很多市民的朋友圈传出消息：“佛山新受理的非限购区域房产，最高贷款成数开放为八成，需要客户同时符合"名下完全没有贷款记录、查册没有房"这两个条件。”
针对这一消息，记者采访了多位业内人士，其中的李先生表示，目前尚无法确定这一信息的真假，但是，在因城施策的背景下，佛山基于“抢人才”等因素考虑，不排除会推出上述利好措施。即便如此，其对鹤山市场的影响还是比较有限。主要原因在于：上述信息会对首次购房者产生利好，但目前在鹤山购房的外地客户，大多已有一套以上的住房，享受上述利好的可能性很低。
“现在房价回调后，再加上外地客有所减少，部分本地客户的购房意愿被激发了。”业内人士李先生留意到，在购房客户中，本地客户的占比有所提升。
记者走访碧桂园城市之光时，现场有两组客户，其中之一的黄女士是本地人。她告诉记者，自己关注鹤山城区的楼市已有半年时间，看到价格回调到自己可以接受的价格后，有些心动，打算近几个月“出手”。
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后市：或以促销走量为主
放眼后市，又将如何？
业内人士李先生指出，未来半年，预计会有4个新项目入市，加上现有库存，供应处于高位。在此背景下，部分高价项目不排除会适当下调售价，但整体价格还是大致平稳或微调，有望拉动部分成交，吸引本地客“出手”。
“预计未来一段时间内，供大于求局面难改观，高库存、资金回笼压力背景下，市场仍将以促销走量为主。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全同时表示，鹤山近几年土地供应并不多，再加上2018年土地流拍和终止挂牌较多，而开发商可能减缓推货节奏，长期看潜在供应压力不大，鹤山楼市有望逐步恢复稳健局面。
“接下来半年，估计鹤山的量、价都会比较低迷。”裕隆基地产总经理杨东卉认为，鹤山市场外地投资客占比较大，当广佛一带政策放松后，他们更倾向于本地房地产投资，在鹤山城区楼市库存较大的背景下，近半年开发商以价换量或成为主调。
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