江门市区今年供应一手住宅或超6万套
业内人士普遍认为，今年的市区楼市供应较为丰富。
在江门楼市供求关系逐渐回归至大致平衡的背景下，今年的供求关系如何，将成为影响整体的关键之一。
记者梳理并多方走访得知，今年市区（蓬江、江海、新会）的楼市供应相对充足，主要集中在滨江新区板块、江海中心板块、新会枢纽新城板块。在这些地方，由于各项目地价差别较大，竞争态势预计变得“有趣”。
市区全年预计有68个新旧项目入市
楼市一手住宅的供应量由存量和增量相加而成，即前一年的库存与这一年的新增预售相加而成。
记者梳理市住建局公布的数据发现，2016年，市区的供应为46093套，成交为32853套，供求比约为1.4:1；2017年，市区的供应为40461套，成交为30101套，供求比约为1.34:1；2018年，市区的供应为33873套，成交为20450套，供求比约为1.66:1。由此不难发现，近3年，虽然供应递减，但由于需求递减得更为厉害，致使供求比增大，供求紧张的局面大为缓解。
到了今年，市区的供应情况又将如何？
“预计蓬江、江海两区供应量大致呈现前低后高的特点。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全进而讲到，今年的供应量有可能以“五一”为界，之前供应量不大，之后，保利、华强、越秀、骏景湾等将陆续入市，两区供应量或明显上升。
据裕隆基地产营销总监罗清朋梳理，今年市区的供应较为充足，2017—2018年拍地的新项目将陆续入市，加上已有项目推出的新货，预计共有68个新旧项目入市，其中，蓬江区26个项目，约17000套；江海区24个项目，约15300套；新会区18个项目，约18000套。
照此说法，记者加上2018年的库存12621套，预计今年市区的供应量超6万套，即便是按照近3年市区成交量最高的2016年成交的32853套计算，供求比也显著增大。
但多位业内人士指出，在楼市形势不太明朗的情况下，虽然大多数高价拿地的上市房企出于高周转的考虑，或将硬着头皮入市，但也不排除有的房企，尤其是早前拿地的房企，会放慢开发进度，减慢供应节奏，使得整个实际供给比预计的要少，也使得整体库存压力没有想象的那么大。
“蓬江、江海两区当前的库存较低，但潜在供应较大，项目陆续推货之后，未来库存上升的压力不容忽视。”冯景全表示。
美智地产研究部相关负责人则认为，考虑到市区现状的库存去化周期仅为5—8个月，供不应求态势仍存在，即使2019年局部区域出现供应扎堆的情况，2019年整体供求关系仍是相对平衡的，尤其是蓬江和新会两区。
供应主要集中在三大热门板块
那么，今年的供应又将呈现什么特点？
受访的业内人士一致认为，相对于以往的四处开花，现在江门楼市供应的聚集度越来越高，今年主要会集中在滨江新区板块、江海中心板块和新会枢纽新城板块。这些板块不仅货量扎堆，而且多为全国性品牌房企布局，同时也是各区域关注度最高的板块，势必将迎来较为激烈的竞争。
“从当前及年内看，预计滨江新区板块竞争激烈。”冯景全分析认为，一方面，该板块未来一年供应量较大；另一方面，该板块高价地众多，建成项目单价较高，在当前购买力有所减弱背景下，项目之间竞争将加剧。
业内人士李先生则认为，今年热门板块的竞争将变得“有趣”，重要的原因之一在于项目间地价差距较大，无论是滨江新区板块，还是江海中心板块、新会枢纽板块，有的项目的楼面地价高达八九千元/平方米，而有的项目的楼面地价为5000元/平方米左右，由于拍地时间间隔不长，今年将同台唱戏，而彼此间位置、资源等又相近，各项目如何施法，引发想象。
李先生还讲到，三大热门板块中，新会枢纽新城的前景相对乐观，一是由于珠西综合交通枢纽江门站的强劲支撑，二是新会有相对较强的需求。
“对于很多房企而言，今年要打一场硬仗。”业内人士李先生同时认为，在“房住不炒”的总基调下，去年成为迄今为止调控政策出台最密集的一年，也使得市场逐渐回归理性。
文/图江门日报记者周春锋
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