江门市区上半年“豪宅线”或微涨 业内人士预测将上调至约12700元/平方米，对楼市影响不大
预计本次“豪宅线”升幅极为有限，主要是因为去年下半年市区楼价大致平稳。
按照惯例，2月1日起，江门市市区上半年“豪宅线”将迎来再次调整。记者观察并综合业内人士的声音认为，本次或将上调至约12700元/平方米，相对于去年下半年的“豪宅线”，升幅很小，因此对今年上半年的楼市影响有限。
文/图江门日报记者周春锋
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探因：去年下半年，市区房价总体平稳
江门市市区“豪宅线”每半年调整一次，上半年的时间段为2月至7月，下半年的时间段为当年8月至第二年1月，其计算方式是：上一个半年成交均价的1.44倍。
为此，记者根据观察，并结合合璟华富地产总经理黄锦康，江门地产智库成员、楼市分析师冯景全等多位业内人士的声音，综合预测为：今年上半年的“豪宅线”或上调至约12700元/平方米。
记者留意到，近年来，江门市市区“豪宅线”降少升多，这两年多来更是“只升不降”：2016年，上半年为8538元/平方米，下半年上调至8660元/平方米；2017年，上半年再次上调为9219元/平方米，下半年大幅上调至10956元/平方米；2018年，上半年上调至11687元/平方米，下半年上调至12620元/平方米。
据悉，“豪宅线”的划定，主要与上一个半年的成交结构、一二手房均价有关。如果今年上半年的“豪宅线”为约12700元/平方米，则升幅很小，远低于2017年、2018年的升幅。主要原因是进入2018年下半年，江门市区房价大致平稳，升幅较为有限。
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意义：可视为房价稳定的重要信号
“"豪宅线"现在的主要功能之一是调控市场，控制购房者的支付能力。”合璟华富地产总经理黄锦康表示。
如他所言，“豪宅线”上调，主要对二套住房的首付比例产生影响，进而对置业者、项目、板块乃至整个楼市产生影响。
举例来说，假设王先生想在市区二次置业，购买一套120平方米的房子，售价12700元/平方米。由于价格超出了去年下半年12620元/平方米的“豪宅线”，被视为“豪宅”，其首付比例最低6成，最低首付需要约91万元。当“豪宅线”上调至12700元/平方米后，王先生意向购买的房子则为“非豪宅”，按照最低4成首付的政策，首付只需约61万元，减少约30万元，“上车”压力大减。
王先生就像一个缩影，折射的是：对于购房者而言，无论是在心理上，还是实际付款压力上，都有较大区别，所以，“豪宅线”的上调，能在一定程度上利好有意向购买处于新旧“豪宅线”之间房子的置业者。至于影响有多大，主要应看调整的幅度，仅举两例：在2017年下半年，当“豪宅线”大幅升至10956元/平方米后，江海区的带装修产品大增，这使得部分中意蓬江区的意向置业者转向江海区，并在一定程度上使得蓬江、江海的成交均价同比大涨35.2%，骤升至9098元/平方米；2018年下半年，豪宅线由上半年的11687元/平方米上调至12620元/平方米之后，虽然也利于部分置业者“上车”，但由于上调幅度不大，所以作用有限；如果这次“豪宅线”上调至约12700元/平方米，由于幅度很小，所以对置业者的影响自然也就不大。
冯景全分析认为，预计本次“豪宅线”的调整幅度有限，影响的房价区间也有限，估计对市场整体交易影响不大。同时，预计本次“豪宅线”调整幅度也是近年来幅度较小的，这可视为房价稳定的重要信号，对市民形成房价稳定的预期有重要作用。
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