上半年：趋平 下半年：转暖 业内人士预测2019年江门楼市走势
业内人士预测2019年江门楼市以稳为主。
年前，两个与房地产行业紧密相关的重磅会议均指出：要因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，同时强调“稳”字当头。在此背景下，2019年的楼市走势如何？多位受访业内人士预测，楼市真正回暖或要等到下半年。
房贷利率有望下调
美智地产研究部认为，由于“房住不炒”的政策指引，地方出台刺激性政策的可能性不大，政策调整方向更多是在自住需求层面，以人才、落户、公积金等政策为主，部分限制性过强的行政手段也有机会逐步减弱。
“从全国的信息反馈，部分城市近几个月或明或暗地取消了限购和限价，相信江门也会在今年上半年出台更多微调政策。”嘉毅地产总经理邓桐燊表示。
在“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的背景下，2019年的金融政策备受关注。
多位受访对象认为，在“房住不炒”主基调下，在市场较冷、周边城市房贷利率有所松动，以及新年伊始贷款需求有望迎来一波高潮的情况下，江门部分银行也有望下调利率，但下调幅度有限，更多的是回归正常化，而非新一轮宽松。
上半年以消化库存为主
至于一手房市场，江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，在供应上，由于过去两年土地市场火爆，加上在建工程众多，预计2019年供应仍将维持相对高位，其中，市区2017年、2018年众多高价地项目将陆续推出，但不排除个别房企为适应市场变化，减缓开发速度；成交方面，鉴于2016—2017年行情火爆，购买力已大幅释放，2018年下半年开始，成交量已逐步减弱。在没有较大政策刺激的情况下，预计2019年成交将延续2018年状况，火爆难现；一手住宅成交均价方面，整体以稳定为主。分开来说，市区由于众多高价地项目入市，房价或以高位波动为主，其他区域房价将有所分化，个别配套不足、库存较大区域房价或有调整；库存方面，由于近两年土地成交火爆造成的潜在供应增加，加上住宅成交火爆难现，预计2019年整体库存仍有上升空间；土拍方面，鉴于未开发土地较多，库存较高，房企拿地普遍谨慎，土地市场火爆难现，低溢价率成交为主流，不排除个别质地不佳或高起拍价的土地出现流拍。
美智地产研究部则指出，在政策没有大变化的情况下，今年初，受春节假期等因素影响，市场偏冷的情况将持续一段时间。按照过去的回暖周期，“五一”前后，市场或有所回暖。放眼全年，房地产市场预计整体平稳发展，成交需求或出现先抑后扬的态势，房价有望稳中微涨。
业内人士李先生则认为，由于上市房企的资金逐渐宽松，再加上政策有望松动，使得今年第一季度相对去年第四季度的楼市氛围要好，但由于多个区域库存量较大，所以，今年上半年主要还是消化库存，而真正转暖可能要等到下半年。
“今年置业者可选择房源较多，房价将以稳为主，置业者可根据自身实际来选择合适房源。”冯景全认为。
二手房市场以稳为主
至于二手房市场，嘉毅地产总经理邓桐燊认为，多个城市政策有所松动，在一定程度上提振了市场信心，也将逐渐提升市场交易活跃度，但这需要时间，得以体现估计要等到下半年。
“预计今年江门的二手市场还是以稳为主。”业内人士黄先生认为，根据国家“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策，2019年市场趋势横向调整。事实上，江门的房地产发展空间还比较大，现阶段主要以刚需及改善型为主。随着大湾区一体化建设的持续推进及深化，还有江门五大万亩工业园区的加快建设，江门未来将吸引更多人才落户，对住宅的需求更旺盛。
综合来看，2019年江门的二手房整体成交或延续2018年的平稳，不会大起大落。
文/图江门日报记者周春锋
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