今年全市楼市库存不断“爬坡”，10月达去年2月以来的最高值 鹤山库存首次“过万”
近日，江门市住建局公布的全市10月楼市数据显示：今年以来全市楼市供应量一直低位徘徊，10月更是达到极致，而蓬江、江海环比减少了86%；成交方面，10月全市整体成交量处于历史低位水平，且月度成交量已连续5个月下降；库存方面，全市库存环比增长1.9%，为36981套，是去年2月以来的最高值，其中鹤山库存首次“过万”引起关注。
不过，业内人士也表示，10月蓬江、江海两区的成交大体平稳；新会枢纽新城板块的频繁推新，有助于缓解该板块长期供不应求的情况；鹤山库存较高主要集中于镇街，随着价格回调将进一步推动该区域库存消化。
文/图江门日报记者周春锋
供应
蓬江、江海环比减少86%
全市供应环比减少39.7%，为4371套。
分区域来看，新会环比增长19%，为1133套，是今年以来的第二高值，仅低于今年7月的1147套；鹤山环比增长35.5%，为2458套，是近两年多来最高值。
其他区域均环比减少，其中，蓬江、江海环比减少86%，为196套，是2015年8月以来最低值；台山环比减少46.3%，为302套，是今年4月以来的最低值；开平环比减少96.2%，为42套，是去年11月至今最低值；恩平环比减少83.2%，但同比增长207.7%，为240套，是今年4月至今最低值。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，在“金九银十”背景下，9月全市供应大幅上涨，10月则在高基数基础上环比大幅回落，而蓬江、江海两区，作为限购限贷区域，房企普遍谨慎，施工进度缓慢，推盘热情低迷，今年以来供应量一直低位徘徊，10月份更是达到极致。
美智地产总经理汤建军则表示，整体供应量处于历史中等水平，虽环比下降，但同比增长明显。区域方面，新会枢纽新城板块的频繁推新，对缓解该区楼市长期供不应求的状态有较好的作用，但是，鹤山的大量推新则存在供过于求的风险。
全市近5个月逐月递减
成交
全市一手住宅成交环比减少2.6%，为3886套，这一数据处于近3年多来的较低水平，并且，近5个月呈现逐月递减的状态。
分区域来看，蓬江、江海环比减少1.2%，为883套。连续3个月降至“8字头”，分别为850套、894套、883套；新会环比减少18.4%，为708套；台山环比减少30.3%，为613套，是今年4月以来的最低值。
其余区域均环比增长，其中，鹤山724套，环比增长29.1%；开平408套，环比增长35.5%；恩平550套，环比增长13.2%。
“由于过去两年行情火爆、购房需求已大幅释放，近段时间市区成交继续延续低迷状态，导致全市10月成交量环比、同比均出现一定程度下降。10月全市成交量创出近年来低值。”冯景全认为。
裕隆基地产营销总监罗清朋则表示，蓬江、江海两区的成交数据大体平稳。一方面，市场上的大面积改善型单位基本处于滞销状态；另一方面，10月新增住宅预售仅196套，非常有限，反映出开发商谨慎推新。
汤建军指出，10月全市整体成交量处于历史中低位水平，且月度成交量已连续5个月下降。区域方面，蓬江、江海成交相对走弱，一方面是客户观望情绪加剧，另一方面市区热点板块供应较少，市场推货主力更多为近郊项目。
环比上涨0.8%，同比持平
均价
全市一手住宅成交均价环比上涨0.8%，同比持平，为8532元/平方米。
分区域来看，均环比上涨，其中，蓬江、江海环比上涨2.4%，为11089元/平方米，该区域连续7个月徘徊在11000元/平方米左右。
新会环比上涨0.9%，为9606元/平方米。
鹤山环比上涨0.7%，为8465元/平方米，为第二高值，仅低于今年4月的8475元/平方米，同时，近4个月一手住宅每平方米均价分别为8196元、8241元、8403元、8465元，呈现逐月递增状态。
台山环比上涨0.1%，为7125元/平方米。
开平环比上涨1.2%，为7333元/平方米，同时，近5个月一手住宅每平方米均价分别为6906元、6913元、7128元、7247元、7333元，呈现逐月递增状态。
恩平环比上涨1.3%，为5593元/平方米。
冯景全认为，虽然成交低迷，但由于房价惯性、个别区域供应不足，多个区域房价创出新高或逼近之前的新高。新会、开平房价再次创出历史新高，蓬江、江海两区在滨江高价地项目入市网签带动下，均价再次突破1.1万元/平方米大关，再次逼近最高值。值得注意的是，随着高价地项目陆续入市和高价盘占比的提高，蓬江、江海两区的均价不排除近期创出新高的可能。
“环比上涨0.8%，和去年10月均价大致相同，说明整体价格涨幅趋缓。”汤建军认为。
鹤山首次“过万”引关注
库存
全市库存环比增长1.9%，为36981套，是去年2月以来的最高值，并且，近3个月来的数据分别为33149套、36309套、36981套，呈现逐月递增状态。
分区域来看，新会环比增长11.1%，为4237套，是去年7月以来最高值，同时，一年多来，单月数据一直徘徊在4000套左右。
鹤山环比增长20%，为10390套，创下新高，而今年1月仅有4686套。
其余区域均环比减少，其中，蓬江、江海环比减少7.8%，为5900套，是去年12月以来最低值。
台山环比减少6.5%，为4503套，是今年以来的最低值。
开平为6481套，环比减少5.3%。
恩平为5470套，环比减少5.4%。
冯景全认为，由于全市成交量少于供应量，全市库存再次上涨，而蓬江、江海两区由于成交量大于供应量，净库存则再次跌破6000套大关，处于历史低位。由于供应不足，当前除市区库存仍处于供求紧张局面外，其他区域供应紧张局面整体已大为缓解。
“库存呈现U型走势，规模逐步上升，按过去12个月的住宅面积销售速度计算，消化周期已回升至7.7个月。”汤建军指出。
鹤山库存过万，已引起受访对象的一致关注。
“由于不限购，加上去年行情火爆，导致今年鹤山房企推盘热情高涨，供应随之暴涨，而成交有限，致使鹤山成为当前库存唯一一个突破万套的区域，已供大于求。”冯景全认为。
“鹤山按过去12个月的住宅面积销售速度计算，消化周期已突破12个月的临界线，达到13.6个月的水平。若市场继续保持供应高速增长，而成交增长有限的态势，市场供大于求的风险将会开始积累。”汤建军表示。
业内人士李先生则表示，因为鹤山沙坪街道以及镇区有多个项目，分摊下来，并没有想象中的那么严重。他同时表示，近一个月来，部分项目尤其是大项目回调价格，毛坯售价为每平方米七八千元左右，有望拉动部分成交，降低库存。
全市及多区域成交均环比减少
二手房
全市二手房成交环比减少15.8%，为2193套，为2016年11月以来第二低值。
分区域来看，新会成交环比上涨1.8%，为447套。
其余区域均环比减少，其中，蓬江、江海环比减少12.1%，为809套，是去年3月以来的最低值，并且近6个月呈现逐月递减状态。
鹤山环比减少12.3%，为299套，是去年11月以来的第二低值，仅高于今年2月的230套。
台山环比减少16.8%，为303套，是去年3月至今的最低值。
开平环比减少26.7%，为299套，是去年3月以来的第二低值，仅高于今年2月的245套。
恩平环比减少72.9%，为36套，是2016年1月以来的最低值。
业内人士李先生认为，多个区域二手房成交量“跌声一片”，尚在情理当中：一方面，一手住宅市场已趋于理性，成交减弱，自然会连带二手市场成交减弱；另一方面，一手住宅市场货源增多，自然会使更多的意向置业者将目光投向一手住宅市场。
★记者手记
避开数据“迷雾”，看清涨跌本质
研究楼市，少不了数据。日前，10月楼市主要数据出炉，不少意向置业者有些“心慌慌”——是否房价又涨了？
其实，要看清楼市本质，可要先避开数据“迷雾”。拿市民最为关心的房价而言，去年4月数据显示，新会一手住宅均价只有6203元/平方米，而鹤山房价首次超越新会，达7316元/平方米，极不寻常的现象背后，必有缘由，一言蔽之，结构性成交所致，换言之，新会当月网签的房源中，乡镇项目占比较大，从而拉低了整体均价。
再比如，今年前4个月，新会一手住宅每平方米均价分别为：8384元、9124元、7853元、8991元，而七八月分别为8474元、9445元，仅仅是相隔一个月，均价相差千元左右，也不寻常，主要原因则在于，新会除了会城街道外，还有下辖10镇，有的月份乡镇网签量占比较大，有的月份则是会城街道的网签量占比较大，从而导致波幅较大。就拿近两个月来说，会城街道频繁推新，使得新会房价达到9606元/平方米。
总而言之，房价数据出现波动，原因有很多，既包括市场因素，也包括政策因素，比如此前，由于上调“豪宅线”，使得带装修项目增多，尤其是江海区的项目，楼价被结构性成交拉高，所以，对于意向置业者而言，不要因月度的房价降了而自喜，也不要因月度的房价涨了而忧愁，需等数据“飞一会儿”。
普通市民若要大致看清房价数据，一方面，应阶段性来看，比如，蓬江、江海连续7个月徘徊在11000元/平方米左右，这就表明，这一区域的房价比较稳定，同时，月度镇区和中心区的网签占比相差不大；另一方面，观察数据既要看整体市场的数据，也要看具体项目的数据，进而综合判断。可以推荐一个相对简单但准确的办法，因目前市场“二八现象”较为明显，我们可以抓住一些成交量大的主要项目，观察其月度之间成交价格的变化，统计月度“环比”上涨、持平还是下跌的数量（上涨、持平或下跌，以正负0.5%为界限），进而判断市场的变化趋势。以蓬江、江海2018年为例，1月，上涨项目6个，持平项目4个，下降项目4个，综合判断，该月与上月比较，房价在“涨”；到了10月，上涨项目6个，持平项目1个，下降项目8个，综合判断，该月与上月比较，房价在“降”。
当然，更直接的方式，就是结合数据，带着相关问题走市场，或者拨打几个项目的电话，情况便大致清楚了。
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