楼市“降温” 中介“受凉” 二手房从业人员普遍反映访客量环比减少约三成
受访者普遍反映，二手房市场有所遇冷。
相比一手房市场，主要由市场主导的二手房市场更能反映当地的楼市氛围。业内人士普遍表示，目前，江门市二手房放盘量有所增加，但到访量、成交量有所下滑，而房价总体较平稳。
文/图江门日报记者周春锋
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现状：成交下降，看房人数环比减少约三成
“我这个月的业绩恐怕是要吃"蛋"了！”发出这声调侃的梁先生，是东鹏地产的资深置业顾问，入行已有7年多，今年7月以前，他每个月至少能成交两三单业务，而从8月以后，很少成单，之所以如此，他将重要原因归结为市场遇冷，他说：“现在相对前几个月，看房的人少了三成左右，实际成交的自然少之又少。”
他所反映的究竟是个案，还是普遍现象？为此，记者采访了多位置业顾问。
“现在很多业主的价格放得还是比较高，但有价无市，看房的人环比少了三成左右。”嘉毅地产郑先生表示。
丽居地产陈小姐则告诉记者，相对于前几个月，放盘的业主大概多了两三成，但访客少了两成以上。
为进一步了解情况，记者又采访了多位资深业内人士。
“从我们公司国庆假期的表现来看，到访量、看房量同比去年国庆假期相差不大，但成交量较去年下降了。”嘉毅地产总经理邓桐燊表示。
喜盈门置业总经理叶先生则表示，近两个月二手房成交有所下滑，没有呈现往年的“金九银十”，但租房、租铺等业务较以往活跃很多。
“现在市场成交量确实有下滑调整，看房人环比少了三成左右。”乐有家江门区域副总经理李烨表示。
裕隆基地产二手部总经理吴名鸠则表示，到访量、看房量、成交量自今年下半年起便有所体现，目前，环比下降三成左右。
事实上，放眼全国，一线城市的二手房交易也普遍遇冷，以深圳为例，据该市规土委房地产信息系统统计数据显示，9月深圳全市二手房成交4952套，环比下跌31.3%；同时，易居房地产研究院发布的数据显示，9月，受监测的，包括北京、杭州、金华等10个城市二手房成交量为5.2万套，环比下降15%，同比下降11%。
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探因：购房者多家比较，市场观望气氛渐浓
近期二手房市场遇冷，原因何在？受访人士重点谈及了以下几个因素：
第一，目前银行对二手房审批政策仍然偏紧，具体表现是楼龄超过25年的银行不再放贷，楼龄超过20年的仅有少量银行予以放贷；第二，银行的评估价相对较低，以蓬江区良化西为例，实际楼价普遍为5500元/平方米—6000元/平方米，但银行的评估价一般为5000元/平方米，如此一来，使得置业者需要支付的首付款较多，置业门槛有所提高；第三，受限于意向置业者的经济承受能力。选择二手房的意向置业者基本是企业职工或公司员工等工薪阶层，但二手房价格从2017年至今涨幅超过20%，使得部分意向置业者只能选择高龄房源或者步梯高层房源，而银行的审批限制又在一定程度上抑制了这部分人的购房需求；第四，上半年的市场相对活跃，提前消化了一批客户。
除了上述原因之外，受访对象还一致谈及市场氛围。
“客人观望气氛较浓。”邓桐燊进而指出，近期一手楼盘的促销降价，以及部分媒体传导的降价预期，在一定程度上影响了意向置业者的信心。
李烨也指出，主要原因是购房者的预期发生改变，市场政策面与消息面都体现稳字当头。
“客户多家比较的现象增多，成交周期拉长。”美智地产总经理汤建军指出。
事实上，楼市调控大致呈现这样的规律：先是出台政策，接着是银行调控，再是舆论转向，三者先后作用或同时作用，使得一手房市场转冷，这预示着当时购房需求有限、人气低迷，由于传导作用，二手房市场也会转冷。记者留意到，近3个月，江门市一手住宅的成交量分别为5040套、4143套、3989套，而全市二手住宅的成交量分别为3048套、2954套、2605套，均呈现递减状态。
既然看房的、成交的数量均有所减少，是否意味着议价空间增大？
“大概有一半的客户上调了挂牌价，也有一半的客户下调了挂牌价，但幅度都不大。”梁先生表示。
“实际成交价相对前几个月每平方米大概降了两三百元。”陈小姐说。
虽然受访对象的说法不尽相同，但他们普遍表示，从去年下半年至今，二手房房价总体较稳。
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后市：成交以刚需为主，二手房价格预计会小幅调整
放眼二手房年内后市，部分受访者认为，主要看10月、11月表现，因为部分江门人会趁此时买房过年，之后则有望变淡。
邓桐燊指出，按目前全国市场环境来看，一手房市场价格回调格局仍将持续，特别是这几天深圳出现现房销售试点的新闻极大地触动了开发商。预计接下来，江门房地产市场价格不会大幅下降，观望气氛更浓。邓桐燊还表示，一手房市场价格回调也将影响二手房业主的预期，进而使得二手房价格回归理性，甚至松动，将利于交易促成，但整个二手房市场是否活跃起来，主要归为两大因素：客人购房意愿是否强烈和银行政策是否配合。
吴名鸠则表示，如果政策没有大的调整，二手房交易会回归理性，主要以刚需为主，第四季度价格变动不会太明显，成交量可能较上一季度会好一点。
“年内走势成交量会下滑，价格预计会有小幅调整。”李烨认为。
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