一次性须交20年地面停车费 开发商强制业主长租车位引不满

奕聪花园有一定数量的地面车位，其产权归属问题成了本次纠纷的焦点。

上周，江海区奕聪花园的部分业主致电本报称，该小区设法一次性收取业主20年共6万元左右的地面车位租赁费，引发多位业主强烈不满。记者调查发现，报料人反映的情况基本属实。律师指出，开发商的做法是否合适，主要应看小区车位的产权归谁，而这暂时难下定论。

文/图江门日报记者周春锋

业主不办理车位长租手续车辆不能进入小区

7月2日晚，奕聪花园的业主李军（化名）开车由中山返回家中，不曾想，自己被堵在了门外，于是愤而向本报报料。

据李军介绍，奕聪花园有一定数量的地面车位，按照购房合同和当时销售人员的说法，这些车位可以进行短租，方式包括月租、季租、年租等，但当他们入住以后开发商要求必须长租，一次性收取20年6万元左右的租金，否则车辆不能进入，引发业主强烈不满。对此，小区并未采取实际行动，直到7月2日，小区明确要求，没有支付20年租金的车辆不能进入小区，使得不少车辆被堵在小区门外，形成了两条长龙。

他还向记者出示了多段视频，其中一段显示，在小区门口，工作人员对准备开车进入小区的业主表示，未能办理长租手续的车辆不能进入；另一段显示，不少业主聚在一起和工作人员理论，有的还与工作人员争吵起来；还有一张照片显示，大门外的马路上，挤满了车辆，至少有30多辆；另外一张照片显示，在销售中心外，业主摆出黑底白字的广告牌，上面写到：“@业主，没有产权的车位，你们买了有保障吗？”

事实上，还有其他业主也向本报报料，反映的情况与李军反映的情况大致相符。

记者于7月7日下午来到奕聪花园，发现两个入口处都竖有售卖车位的大型广告牌，上面写着，“你还在找车位，家人等得饭菜都凉了！”在销售中心，墙上贴有三期地面车位销控表，显示标红的有30多个车位。

据在现场的项目销售代理领先丰公司的置业顾问介绍，小区共有300多个车位用于长租，视位置不同，从6万元至7万元不等。

7月9日上午，开发商香港建设（江门）物业发展有限公司开发部经理黎先生致电本报称，他们已和业主多次开会沟通地面车位的问题，对于记者提出的问题，他表示会向公司领导汇报，但直到记者发稿前，并未收到他们的回复。

车位产权问题成焦点

“一方面，我们对地面车位的产权存在疑问，但这个不是最主要的，我们也愿意交管理费，但不同意长租，觉得这种做法不合理。”李军表示。

记者随机在小区采访了5位业主，他们也大多表示，一次性收取20年租金的做法并不合适。

“该地面车位开发商有产权，在产权人处理范围之内，做法合适；开发商无产权，做法不合适。”广东法大春秋律师事务所律师林智勇，担任江门市某高档小区业主委员会主任多年，又代理过多宗物业管理纠纷诉讼，他进而细致地讲到，《物权法》第七十四条对车位、车库权属的规定共有三款，其中第一款规定：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从该款“首先满足业主的需要”的用语看，它要解决的是车位、车库优先权问题。即一个建筑区划内的车位、车库，当区内业主与区外单位或个人均需要时，区内业主就享有优先权。立法者考虑的是物业管理的便利和区内秩序的稳定。这种立法价值取向是正确的。

市住建局物管科相关负责人则表示，《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位，其产权首先归建设单位所有。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，将车位出售给购买人的，该车位的产权归购买人所有。

该负责人进而讲到，部分市民不清楚小区地面车位的权属，误以为《物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，意味着小区地面上的所有车位都归业主共有，其实不然。“属于业主共有”的前提是“占用业主共有的道路或者其他场地”，建筑区划内规划的地面车位，其产权是归建设单位所有的。

那么，广大市民该怎样区分建筑区划内规划车位和规划外车位呢？

该负责人表示，应以规划图纸为准。此外，开发商在售楼时应公示《商品房预售方案》，其第四条《项目配建附属房屋情况》中会列明配建车位的情况及处理方式，广大市民应留意。另外，业主该如何使用属于小区业主共有的车位呢？该负责人表示，利用小区公共道路停放车辆，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

“小区地面停车位涉及很多具体问题，产权到底归谁所有，不能一概而论，需要具体情况具体分析。”市住建局物管科的相关负责人进而列举了重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区的案例。

记者留意到，因为地面车位产权问题引发的纠纷，在全国并不鲜见，其中之一的重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑较为典型，较为轰动——关于车位的争执历经一审、二审及再审，官司最后打到了最高院，最高院于2017年8月24作出最终裁定。

7月8日晚，报料人向记者发来一张图片，是相关单位发给开发单位的函，里面写到：“建议你们公司和业主协商或通过法律途径解决双方纠纷，在未解决纠纷前暂停变更收费方式，保持原有租赁方式。”