下半年竞争加大自住群体坚定看好
2021年1-4月惠州各县区批售/网签/项目施工情况
惠州常住人口数据增长图
经历过了2020年疫情后的集中小爆发后，今年惠州楼市上半年整体表现未达到市场预期。从成交端的数据表现来看，1-4月份惠州全市总成交面积506万㎡，成交套数5.16万套，签约金额约654亿元，今年平均每月去化仅为去年下半年月份的60%左右。1-4月份整体供应超5万套，新批预售为519万㎡，仅4月份单月新取预售证供应超2.3万套，创下近7个月来的新高。成交端的表现不足伴随而来的是供需结构平衡被打破，导致了房企压力逐渐愈发增大。
三个关键词看懂上半年楼市
为什么会出现这样的状况呢？惠州楼市在接下来的下半场表现又将如何呢？我们从以下几个关键词来看：
首先，是金融收紧，房贷利率创新高。作为“十四五”规划的开局之年，今年国家层面在“房住不炒”大基调不变的前提下，对于银行在房贷业务上的金融收紧及利率提高，以及追查首付来源，直接影响了投资客的信心，导致了客户的观望和犹豫，客户的决策周期也在不断加长。
其次，是深莞限购升级，楼市降温。二月份深圳出台的全市二手房指导价政策，以及东莞出台的限购升级等调控政策，惠州的临深市场并未像去年一样迎来利好爆发，深莞楼市降温后的影响是来惠州置业的客户的退潮和置业热情的下降。
第三，是区域继续分化。上半年博罗县土拍火热，石湾拍出“8”字头的惠州地王，园洲和罗阳楼面价也纷纷破7000元。仲恺市场延续了去年的二级市场成交表现，1-4月网签成交超108万㎡，为惠阳大亚湾网签面积总和。惠城市场依靠着刚需自住客户的稳定表现，网签成交125万㎡保持第一。惠湾市场在经历价格上涨到均价1.5万元以后的阵痛期，以及深圳客户的下降，两个区域累计网签面积仅为107万㎡，不足去年的六分之一，遭遇了近些年来最冷的春天。
年中开始迎来房企促销战
2021年惠州在迎来艰难挑战的同时，也迎来了重大的机遇。4月底惠州市委、市政府正式出台《惠州抢抓“双区”建设重大机遇深度融入深圳都市圈的行动方案（2021-2023年）》，在未来产业和交通上与深圳形成深度对接，也表明了惠州这届政府班子的“融湾入圈”的决心。5月份公布的全国第七次人口普查公报，惠州全市常住人口超过600万人，10年时间增长144万人，市区常住人口突破300万人，达到可建设地铁的条件。这都将助力惠州开启城市发展新机遇！
对于下半年楼市预判，预计各大品牌房企年中开始将迎来促销战，受银行金融收紧下半年放款难度增加，下半年市场预计竞争将持续加大，在无大的政策利好情况下，全年成交金额将同比去年回落至2000亿元以下，整体成交量依然可以连续6年稳定维持在1500万㎡以上。在褪去了投资驱动的炒房客热潮后，惠州这座城市更值得期待，自住群体坚定看好。而自住群体是真正能在这座城市留下来的人。他们关心居住的升级，配套的优化以及解决子女的教育问题。惠州楼市的未来依然光明，惠州物业依然是非常有增长价值的大湾区核心城市的核心资产。
数据、观点由惠州（粤东）世联行董事总经理周玉仁、惠州（粤东）世联行市场研究中心总监谢建灵提供
惠州日报记者卢振侠整理报道
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