惠州市出台新规完善优化商品房预售资金监管 按项目进度设置预售款留存额度
分四阶段设置预售资金的留存额度；可在六个节点申请使用；适用范围扩大至全市；构建统一监管系统，对违法违规、历史欠税企业重点监管……日前，记者从市住房与城乡建设局获悉，新修订的《惠州市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“《办法》”）正式出台，对惠州市商品房预售资金监管措施进一步完善优化，细化预售资金的收存、支取、使用及监督管理，保证专款专用，减轻企业负担。
◆规范管理 加强资金监管保证专款专用
2015年，惠州市制定发布预售资金监管办法，有效促进房地产市场健康发展。此次新修订的《办法》将进一步加强商品房预售资金监督管理，保证资金专款专用。
对比原管理办法，新修订《办法》适用范围从市区中心区（含惠城区、仲恺高新区）扩大到全市行政区域。市住建局相关负责人表示，为贯彻“促进房地产市场健康发展”的政策要求，亟需在全市推行商品房预售资金监督管理措施。
《办法》明确，本市行政区域内商品房项目在取得预售许可前需设立商品房预售资金专用账户，存入监管账户的预售款在项目竣工之前只能用于项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、法定税费以及监理、设计、检测等工程建设费用。开发商留存监管及可提取使用的额度，根据项目建设进展而定。
该负责人表示，《办法》主要是对房地产开发企业预售资金的收存和使用进行规范，逐步有效地化解商品房预售资金潜在风险，保障预售资金合理使用，防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，维护购房群众合法权益。
◆留存额度
分四阶段设置预售资金留存额度
商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业按规定比例留存，其余部分可以根据规定向监管部门申请使用。
对比原管理办法，《办法》分阶段设置预售资金的留存额度，对预售资金分步解除进行细化，分为预售、规划验收、竣工验收备案、不动产首次登记四个阶段，不同阶段对应不同的预留额度。
《办法》明确，监管项目预售后至规划验收前，监管账户内的资金按项目销售总金额的10%留存；规划验收后至竣工验收备案前，按销售总金额的8%留存；竣工验收备案后至不动产首次登记前，按销售总金额5%计算留存。直至项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业可申请解除账户监管。
值得一提的是，《办法》还提出，监管项目竣工验收备案后至不动产首次登记前，若监管账户内留存的预售资金超过规定的留存额度的，超出部分房地产开发企业可申请支付预售前已支付的工程建设费用、法定税费、监管项目占地范围分摊的土地购置费用以及营销费用，其中营销费用不得超过项目销售总金额的3%。
同时，监管项目未售房屋办理在建工程抵押，抵押贷款未存入监管账户的，抵押贷款额抵扣监管部门同意使用的预售资金。
对此，市住建局相关负责人表示，由于规划验收至不动产首次登记阶段时间跨度较大，为了更合理优化商品房预售资金监管，充分提高商品房预售资金的使用效率，在原基础上进一步细分，控制好每个节点，可缓解房地产开发企业的资金压力。
◆资金收存
意向金定金需转入专用监管账户
购买商品房出现纠纷往往是信息不对等造成的。对此，《办法》明确，房地产开发企业预售商品房时，应当将监管账户的名称、账号、对应的销售点终端机商户编号等信息在销售场所《房屋销售信息公示栏》公示。
具体到收存上，购房人应按照《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金。对于已收取的购房意向金、定金等款项，应当按照本办法规定，将其转为商品房价款存入监管账户。
过去，有些城市的开发商出现通过设立其他账户收取定金逃避监管情况。对此，《办法》进行了明确。
◆申请使用
六个节点确定监管项目用款额度
对于房地产开发企业来说，如何申请使用监管资金是关注的重点。对比原管理办法，《办法》细化明确了用款节点，让房地产开发企业更加清楚各阶段可使用资金的情况。
市住建局相关负责人表示，房地产开发企业应当根据预售项目建设方案和施工进度向监管部门申报后续工程量及所需的资金、用款计划，以及所需的税费。
《办法》明确，项目后续工程量及所需的资金包括预售时现状至各项工程竣工验收所需要完成的工程量、所需购买的材料和设备等款项，以及因本项目而产生的其他工程建设费用。
在用款计划上，原办法规定的“用款计划由房地产开发企业根据工程的具体实际确定”，修订为“用款计划则应按照预售后首次申请用款、主体结构封顶、安装工程完成、规划验收、竣工验收、竣工验收备案六个节点确定监管项目用款额度”。
在申请材料上，为了进一步加强管理，《办法》在原有申请材料上新增加了施工合同、监理合同、设备材料买卖合同等合同；工程造价预算书；经房地产开发企业、施工许可证上载明的施工单位及监理单位三方确认的施工进度计划等。
此外，首次申请使用监管账户内资金的，还需要提交施工单位、供货商出具的房地产开发企业在预售前支付工程款、设备材料款的税务发票等材料。
从申请材料增减可以看出，在预售资金使用上，今后惠州市将更加严格。
◆强化监管
建立三级预售监管资金核算账户
在留存额度上分阶段，就需要在监管上更加强力。在此方面，《办法》将企业行为和预售资金监管力度挂钩。
“对违法违规记录较多、群众投诉集中、存在历史欠税以及取得销售（预售）许可证满5年仍未完成土地增值税清算的企业将加强其预售资金的收存与使用监管。”市住建局相关负责人表示，监管部门将加强对监管项目预售资金使用的管理，充分利用商品房预售资金监管系统对资金实施实时监管，发现预售资金使用异常的，会立即责令改正。
同样，账户监管今后也将加强。该负责人表示，随着适用范围扩大到全市，惠州市将构建全市统一的商品房预售资金监管系统，逐步推行监管银行按照“监管账户－预售项目记账账户－预售单元记账账户”建立三级预售监管资金核算账户。
该负责人表示，为了使账户管理更加规范，设立的监管账户应当与商品房预售项目相对应，项目规模较大、分期开发的，每期可分别设立专用账户。原则上一个项目每期开设一个专用账户，最多不超过两个。同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立监管账户。
《办法》规定，监管银行应按约定建立监管账户收存、支出台账，每日定时向预售资金监管系统推送监管账户的数据信息。
惠州日报记者邱若蓉 特约通讯员赵丽霞
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