22城“集中供地”新规靴子陆续落地房企迎首次集中拿地大考 热门板块能否降温？
图/视觉中国
文/图羊城晚报记者孙绮曼
4月7日，重庆和杭州在同一天发布今年首批宅地集中出让计划，总起拍价近1500亿元。就在4月6日，长沙刚发布集中出让公告。“集中供地”的密集出台,意味着行业调控收紧，土地市场的游戏规则迎来新的适应期。
事实上，“集中供地”在业内早已为人熟知。今年2月底，一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知传出，按照要求，北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州等18个二线城市实施供地“两集中”。这22个重点城市今年将分3批次，集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。2月24日，青岛成了第一个公布严格实行住宅用地“两集中”的城市。此后长春、天津、无锡、南京等城市陆续跟进。截至目前，包括北京、广州、南京、天津、无锡等多个城市公布首批集中供地内容,土地出让时间多为4-5月，届时一场“抢地大战”将在各地掀起。
4月5月多个城市集中供地
近期，广州楼市需求火爆，量价齐升。今年2月份，在70城房价中，广州新房环比上涨0.9%，位居第三，在一线城市中位居第一；同比上涨6.9%，排全国第十，在一线城市中排第一。
近期，广州楼市成交量也明显走高，2020年全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点（2017年）以来的最高峰。在市场热火朝天的背景下，广州打响了一线城市“集中供地”的“头炮”。
3月26日，广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地计划，供地总面积约393万平方米，挂牌总价超900亿元，对比广州2020年商住用地供应量592万平方米，已占去年总供地量的66%。
“双集中”供地新规的落地能够给市场分散火力，为热门板块降温吗？
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉羊城晚报记者，实行“两集中”的城市多数都是热门的一二线城市，也是住房需求最为旺盛的城市，房企对上述城市的态度也不会发生大的改变。
“当然，由于‘两集中’改变了市场的土拍周期，未来招拍挂市场很有可能出现一个现象，即两集中供地的时候，大家的关注度都在一二线城市，而两集中之后的间歇期，大家又都把目光投向三四线城市，热点的周期轮动会更明显。”肖文晓强调。
土地市场“降温”是否能让楼市降温？从已公布集中供地计划的城市来看，热点城市集中供地的时间都相对相近，多在4-5月份，而各地土地的集中出让势必在房企间掀起一场“抢地大战”，房企们也将迎来首次集中拿地大考。
高价地出现概率或降低
“土地集中出让，光是缴纳保证金对于房企的资金安排就是不小的负担，所以房企必然会有所取舍。”肖文晓指出，在火力分散之后，高价地出现的概率就会降低，再加上各个城市还叠加了限地价、竞配建、摇号等附加的拍地规则，所以整体的土拍溢价率下降是市场的趋势，这也是政策通过“稳地价”来“稳预期”，继而实现“稳房价”的调控目标的初衷。
广东中原地产项目部总经理黄韬向羊城晚报记者分析称，以广州为例，集中出让的土地主要集中在广州11区中成交量前列的增城、花都、南沙等，通过供应的补充使得刚需型和改善型的买家需求得以匹配，“只要供应量和需求量之间能够整体稳定，房价就能够稳定下来。”
22城拿地难度加大
3月广州“双集中”新政的出台让从事地产投拓行业的老李挠起了头。
在广州扎根了十余年的老李对粤港澳大湾区的土地市场非常熟悉，在他看来，随着近年来对房地产行业的调控收紧，房企拿地自由度一降再降。在3月广州新政出台后，他就连忙和同事前往东莞、惠州、梅州等地，看看有没有机会“屯兵”，“现在在广州想要拿到优质地块越来越难了，只能将更多的精力放眼于周围的城市。”
集中供地除了考验房企对地块的研判准确度以外，还需要考虑竞争者的能力，从而提升了博弈的不确定性，中小房企拿到好地的可能性也一定程度上被削弱了。
近日，对于各地陆续出台的“集中供地”计划，中海地产、招商蛇口、华润置地等多家房企的高层人士在业绩发布会上都表示关注。
“土地集中供应对行业也是好事，在增加土地供应量的同时，市场也更为透明，对于今年的供地量，大家也都有预期。”融创中国董事会主席孙宏斌表示。
保利置业董事总经理王健则表示，从趋势上看，集中供地能稳定市场预期，加大土地的供应量，并且充分披露土地市场信息，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。
集中供地政策的出台对房企影响程度如何？目前各家房企高管对于预判不一，但不少房企提到，未来会继续关注22城之外的城市布局机会。
合作拿地合作开发或增多
事实上，不少房企在22城集中供地新政出台之后，也对拿地策略和方向进行了调整。
肖文晓表示，集中供地对于房企的考验是全方位的，拿地之前考的是选择题，考验的主要是房企对城市和土地的研判能力以及资金筹措能力。拿地之后考的是应用题，即如何应对之后的集中入市，保持项目在产品、营销等方面的竞争力。
一位在大型地产央企工作的投拓人士告诉羊城晚报记者，从行业宏观来说，对于土地布局已覆盖了政策中22城的房企而言，虽有影响，但整体可控，对于中小房企影响会更大。
“集中供地使得拿地的‘试错成本’大大增加，拿地容错率降低，所以对我们的研判能力要求更高，对融资能力要求更高。”上述央企投拓人士表示，对于现金流紧张，土储有限的周转型房企来说，政策的影响较大。
对于房企来说，“两集中”新政实施之后，热点城市的招拍挂市场一年最多只有三次的拿地窗口期，这三个窗口期的竞争将是白热化的。肖文晓指出，这意味着房企在热点城市合作拿地、合作开发的现象会越来越多，而旧改、收并购等非招拍挂渠道也会成为房企吸纳土储的重要渠道，“但不管是用哪个方式，热点城市的进入门槛越来越高的趋势是不会改变的。”
与此同时，在土地供应集中期能否有充足的现金流筹备“粮草”也至关重要。长江证券3月7日发布研报指出，集中供地对于房企的影响是结构性的。有富余现金、高回款率和低费用率、不踩线的实力房企在集中供地面前显然更从容。此外，布局更广泛的房企可以实现充分错峰拿地进而资金链更平滑。
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