新兴片区C位出道 楼市上演“变形记”

板块轮番发力，描绘出惠州楼市发展迭代更新的历程。 惠州日报记者周楠 摄

“十四五”启幕季，房地产盘点时。回眸过去五年，是惠州城市建设日新月异的五年，是房地产发展突飞猛进的五年。

这五年，或者产业带动，或者规划蓄势，城市建设在各种利好的叠加影响之下，进入一个多中心发展的时代；这五年，交通建设、产业布局，像一根指挥棒，为惠州楼市打开了多个热点板块轮番发力的上升通道。金山新城、北站新城、江北东区、江南片区……一个个崭新的名字，将过去大江北、东部新城、东江新城、南部新城等区域命名取而代之，成为当下最负厚望、最受热议的新兴片区。

本期记者就循脉这些新兴片区的成长，鉴往知来，重温惠州楼市发展迭代更新的历程。

变形1金山湖、南部新城、东江新城

金山新城

打开任何一家惠州房地产网站，点击搜索引擎，都会根据区域弹跳出一些具体类目的细分。细心的人也许会发现，在不知不觉间，这些区域类目的名称，或者多区重组，或者华丽升级，悄然发生了改变。

譬如如今全城偏爱的金山新城片区，虽然名头簇新，但追究起来，可是根基深厚，由当年大热的金山湖、南部新城、东江新城等几个片区组成。

彼时的金山湖，从隆生拿下金山湖中心地块，到中洲圈下金山湖岛，再到方直、和天下、泰丰、中信（现中海）等品牌房企鱼贯而入，金山湖片区高居惠州楼市热点片区首位。而在南部新城规划正式出台后，随着一条条路网建设、一个个市政设施落地，区域更成为房企眼中的香饽饽，吸引鸿润、金中恒、中骏、奥园、景富等众多房企进驻。

与此同时，在中信（现中海）、隆生、德威、方直等品牌房企助力下，在华罗庚中学、德威学校、惠州市中医医院等市政配套加持下，西枝江畔的东江新城片区也成为市民置业的“香饽饽”。

2016年以后，一份粤港澳大湾区的构想，让惠州迎来新的发展机遇。金山湖片区被重新定位，于2019年6月份，华丽转身为金山新城。按照金山新城的总体规划，原南部新城、金山湖、东江新城及至马安片区都纳入新城范围内。一时间，除已然成熟的金山湖中心区、东江新城、南部新城依旧热度不减外，马安片区契合新城规划热度,变为“金山湖东”，聚集了金地、招商、旭辉、平安、中交、金融街、华发、中海、德威、隆生等十余家品牌企业，独享置业者恩宠。

至此，各大房地产网站平台，只见今日新宠金山新城，不见往日南部新城、东江新城。

变形2

小金口片区、惠博片区

高铁北站新城

熟悉惠州楼市的人都知道，有两个区域，曾经是穷尽了房企诸多努力都拉升不起来的板块，一个是小金口，还有一个就是惠博片区。前者因为历史原因，自建房太多，难以具备连片开发的条件，加之市政配套难以匹配居住需求，因此很长一段时间，都是外地房企绕着走的片区；而后者则因为山脉相连形成天然的狭长地带，虽然拥有一线江景优势，却很难形成连片开发的规模。此外，同样存在生活配套不足的问题，所以尽管吸引了一批房企进驻，却很难聚合市场持久的热度。

这样的情形，随着北站高铁新城的建设发生了改变。据悉，涵盖小金口部分片区、惠博片区的高铁北站新城，破除了小金口、惠博片区的原有滞障，凭借赣深高铁、广汕高铁的规划建设，以及“可容纳42万人口居住”的规划底气，自出现在公众视野开始，就带着一种傲娇。

从2017年领地集团6320元/平方米高价拿地，到雅居乐一举斩获两宗地，再到百强房企万科进驻，短短两三年内，这里聚集了金裕、星河、保利、中海、龙湖、碧桂园、万科、领地、雅居乐等众多品牌房企，且拿地价格一路赶超金山新城。

2020年，区域内金裕星河丹堤、龙光天禧、中海汤泉、领地蘭台府等持续发力，雅居乐龙湖常乐府、龙湖雅居乐春江紫宸、万科·中天·宏远魅力之城等先后亮相，区域新建住房网签均价一度攀升为12216元/平方米，高于全市11485元/平方米的均价，形成了南有金山新城，北有高铁新城的竞争态势。

“随着2021年年底赣深高铁的通车，高铁北站新城应该还有一波楼市行情。”一位业内人士分析。

变形3

下角片区

江南新区

进去一身土、出来一身泥；原路进去只能原路返回；缺乏高档配套；惠州城中村……如果将这些话用作对一个片区的形容上，你会想到哪里？对惠州城市建设有了解的人，应该都会想到是下角片区。

集一线江景资源和菱湖、西湖等双湖景观资源于一身的下角，在很长时间里却是惠州置业者淡忘的片区。究其原因，在于很长时间里，这里都存在交通配套严重不足的问题，原路进去只能原路折回；在于区域自建房太多，形象凌乱；在于生活、商业配套不足，区域内难有品牌学校、大商业。

2019年年初，《惠州市江南大道沿线城市设计与控制性详细规划》（草案）公告出台。按照“一心、一轴、三片区”的总体框架，区域从交通规划，教育、医疗配套等方面进行了全面布局。自此，一个东、南濒西湖，西、南与惠城区龙丰街道、仲恺区潼湖镇相邻，西北与博罗县接壤，北靠东江，与江北相对的江南新区全新亮相。随后，惠新大道、第三东江大桥相继建成通车，2020年9月江南大道通车，以道路对接、交通同城，将下角拉进了江北、仲恺、博罗等区域的范围之内，推动下角迈入崭新的江南时代。

在先后吸引了佳兆业、海伦堡、碧桂园等品牌房企进驻江南片区开发后，2020年，总投资30亿元的哈工智谷CTD落地江南片区，总占地40万平方米，建筑面积逾150万平方米，致力为科技创新人才打造“湾区创业理想城”。

变形4

汝湖片区

江北东区

2019年10月10日，经过近一个小时的激烈竞价，惠城区汝湖金石四路南侧一宗地块，被中交地产以7.9亿元的价格拿下，折合楼面价6431元/平方米，溢价率达16.9%。该地块的成功出让，吸引了大家对地块所在片区——江北东区的密切注意。

众所周知，近年来，江北片区作为城市CBD往西线延伸发展脚步不断提速，而往东线延伸的江北东区的发展脚步则稍显缓慢。很长一段时间，自光正实验学校以北，金龙大道以东，雅居乐白鹭湖以南，惠民大道以西的片区，都处于荒凉状态。

事实上，早在2017年，《惠州市惠城区江北东区（金龙大道东南片区）控制性详细规划》出台，就已明确了江北东区的未来发展。江东片区依托区位和资源优势，将重点发展布局物流商贸服务、商务办公、滨江高端居住、特色休闲等功能产业。在未来，这里将打造集滨江商贸服务、滨水文化体验、绿色城镇化建设示范、宜居宜游活力休闲功能于一体的惠州市滨江魅力水城。

但囿于各种原因，虽然先后有望江沥整治工程完工，狮子城文化创意园建设开园，以及现代农业观光乐园、熊猫观光园的建设、规划，区域楼市却始终难以形成聚合热度，在长达三四年的时间里，仅有南国园青水湾一个项目亮相。

直至中交地产高调宣告进驻片区，江北东区才似乎真正进入到公众视线之中。随后碧桂园携手日昇昌进驻区域开发领峰项目；久别重逢的方直集团高调拿下区域6万平方米的地王地块，这个曾经被人们一度遗忘的片区，才以具有前瞻性的规划、连片开发的土地空间、日趋完善的交通配套、丰富优越的景观资源等诸多优势，担负起江北CBD东扩的重任，受到市场关注。

2020年度，区域内中交和风春岸、碧桂园日昇昌领峰项目，都成为炙手可热的红盘、热盘。

惠州日报记者卢振侠

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