惠州市自然资源局严格管控土地资源，引导片区合理有序发展 科学规划支撑产业项目落地实施
金山新城将致力于产城人融合发展。王昌辉摄
近日，许久未推地出让的金山湖核心区迎来大动作。一宗用地面积规模近11.7万平方米新型产业用地被惠州市天安数码城有限公司8.72亿元底价摘得，这也意味着去年9月签约的市重点项目天安数码城正式落地。
结合金山新城分区规划及湖山片区控制性详细规划调整等系列规划管控，以及用地保障服务，片区用地性质和空间布局调整有力支撑了未来城市中心的发展需求。而信利康和天安数码城等项目落地则为湖山片区打造5G及光电子产业等产业为主导的新型产业园区打下了坚实基础，也为金山新城的产城人融合发展进程迈出坚实的一步。
科学管控统筹，保障产业项目用地供应
聚焦近两年惠州市经营性土地挂牌交易市场，尽管金山新城板块表现活跃，但位于新城最核心的岛外片区则鲜有动作。查阅片区土地挂牌记录发现：继华润、保利和华侨城三家央企联手于2018年8月以32亿元在片区拿地后，再无商住用地挂牌入市。
“金山新城作为惠州发展的新引擎，将高标准打造未来的城市中心，一定不只是简单的商住叠加，而是更多的城市功能融合，产城人高度融合高品质融合的新城。”市自然资源局相关负责人在谈及新城规划建设时说。
在实施层面，该负责人则直言要将土地严格管控起来，宜商则商、宜居则居，宜产则产……对各项业态都要做好科学统筹规划，引导片区合理有序发展。
这一管控引导的思路也直观地反映到了系列规划文件上。2019年6月，市自然资源局公示《惠州市金山新城分区规划（2019—2035年）》，针对新城规划片区的地块现状细化摸底，严格管控起来，不同片区的发展定位也进一步予以明确。
针对新城的湖山片区指出，片区将重点打造以5G及光电子等产业为主导的新型产业园区，利用现状生态资源打造金山旅游岛。为落实这一定位，市自然资源局今年9月细化发布《惠州市金山新城湖山片区控制性详细规划调整论证报告及调整草案》，对该组团115.07公顷用地空间布局优化设计，缩减商住用地，沿翠竹一路以北新增15.68公顷新兴产业用地支撑新型产业园区落地建设需求。
规划管控的强化也确保了重点项目在城市核心区的顺利落地。记者注意到，除了惠州市重点建设项目——天安数码城在7日顺利完成土地供应，同样的情况还出现在了今年7月惠州市信立康供应链管理有限公司在惠城区南部新城东区8-03-02位置顺利摘地。
值得注意的是，这两宗土地也是金山新城核心片区——金山湖片区今年以来仅有的两宗出让地块。
“不只是在金山新城，任何城市片区，只要有优质的产业、有优质的项目，自然资源部门在用地环节应保尽保，确保能够落下来、能落好。”市自然资源局相关负责人介绍，在今年，为保障产业项目落地，去年全市争取省下达的6459亩新增建设用地指标近80%都用于工业项目，切实把保障工业项目用地作为谋划发展核心，让好的实业项目都能在惠州尽快地落下来，尽快建设投产。
精细规划指引，确保项目落地不走样
关注到天安数码城项目土地交易的本身，据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统信息显示，宗地位于金山湖片区JSH-B02-19、JSH-B02-20、JSH-B02-21、JSH-B02-23，挂牌编号为GP2020-42，用地使用权面积116816.23平方米。进入最后竞价环节，惠州市天安数码城有限公司以87150万元的底价摘得。
另据地块指标信息，宗地计算指标用地面积156840.75平方米，规划建筑总面积不大于42万平方米，用地属性为新型产业用地，容积率为不大于2.68。综合土地成交价格，经计算，该用地折合楼面地价为2075元/平方米。
结合金山新城今年以来的商住用地交易表现，华润置地、佳兆业集团等房企频繁刷新土地楼面地价高位值，最新的成交地价已达到了近8000元/平方米水平。相较之下，区位条件更为优越的天安数码城地块无疑是“白菜价”。而据片区最新的楼盘交易价格显示，与地块相邻的华润万象天汇备案均价已达到19000元/平方米左右。
再关注新型产业用地属性，由于该用地类型不同于传统的工业产业用地，该用地类型综合了产业、商务和住宅配套等多类型的产业园区建设需求，该政策从草拟诞生征求意见阶段，便有多位业内人士提出要规避变成房地产企业“勾地”的手段，避免房地产化。
据随土地挂牌公示的《交易须知》内容显示，该宗地计容积率建筑面积≤420000平方米。其中，产业用房建筑面积≥60%，配套住宅、商业和商务建筑面积≤30%，配套用房建筑面积≤10%。
面对片区房地产开发热潮，如何保障天安数码城项目落地不走样？
记者注意到，不断细化的地块管控指标和指引条件将有效地实现约束。据该地块规划条件告知书显示，项目地块竞得企业需先与惠城区政府签订《新型产业用地项目实施监管协议书》方可与市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，确保产业项目投资严格落实。
在项目建设环节，该规划条件告知书则要求地块建筑不得建设服务型公寓，且在JSH-B02-19地块内不得建设配套住宅，确保30%的配套住宅、商业和商务建筑不走样。对于10%的配套用房则严禁建设成套住宅、专家楼宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施，同时严禁建设服务型公寓。
此外，市自然资源局在挂牌过程还提出，项目兼容的商业和住宅用地和物业分割转让需严格按照项目实施监管协议要求，规避配套物业房地产化风险，确保项目产业的落地实施。
■链接
协同片区发展
引导新城教育
公共配套完善
随着天安数码城项目摘牌落地，金山新城湖山片区的社会公共配套也将有效得到完善。
据挂牌编号GP2020-42宗地的出让《交易须知》内容显示，在明确了项目建设管控之余，地块要求土地竞得人按规划要求承担地块内的密路网（包括雨水管和污水管）的建设，建成后无偿移交给政府相关部门并开发给公众使用。
在片区目前较为签约的学校教育资源方面，该《土地规划条件告知书》要求项目配建幼儿园和承担JSH-B04-21-03地块规划的九年一贯制学校建设。
其中，幼儿园具体位置可由企业结合总平面设计统筹布置，幼儿园应与所在地块同步规划设计、同步建设、同步验收交付使用。按照规划要求和惠城区教育局提出的建设标准完成配套幼儿园建设并无偿移交给至惠城区教育局。
约定承担的JSH-B04-21-03地块规划九年一贯制学校则须与JSH-B02-19、JSH-B02-20、JSH
-B02-21、JSH-B02-23地块同步规划设计、同步建设、同步验收交付使用。JSH-B04-21-03地块同步划拨至惠城区教育局名下。
综合土地规划条件告知书对于项目动竣工时限要求，地块交付之日起一年内动工建设，动工之日起三年内竣工交付，这也意味着在两三年后，湖山片区在迎来天安数码城项目建成投产的同时，片区的教育公共配套也将迎来大升级。
撰文：张峰黄凯雯
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