土地市场供需两旺 水乡片区成为“新宠”
文/图邓窕玲
东莞土地市场供需两旺，土拍热度攀升。数据显示，今年前三季度共供应39宗商住用地，约188.4万平方米，创历史最高纪录；成交33宗地块，约164.0万平方米，同比大幅增加153%，为历史最高位。水乡片区受新城片区规划利好支撑，土拍热度持续上升，成为土拍市场的“新宠”。新房企持续进驻东莞，资金实力相对雄厚的大品牌房企占据市场绝对主导。
道滘“迷你”地块入市
商住用地断供三年后，道滘携“迷你”地块入市。10月20日，经73轮激烈竞拍，嘉霖集团以2.15亿元+配建8%竞得道滘“迷你”商住地，可售楼面地价16802元/平方米，溢价率44%。
据公开资料显示，该地块编号2020WR040，位于道滘镇大岭丫村，占地约6955.6平方米，总建筑面积约13911.2平方米，采用“最高限价+竞配建+终次报价”方式确定竞得人。该地块起拍总价为14969万元，起始楼面价10760元/平方米。
这地块地处道滘镇滨水区，位于沿江中路，毗邻东江南支流，江景资源比较丰富。地块距离京港澳高速约1公里，附近还有道滘站和道滘东站，汇聚莞惠城际铁路和东莞地铁R1线等轨道。周边有江月湾和碧桂园兰亭等小区，生活氛围比较浓厚，生活配套比较完善。
受新城片区规划利好支撑，水乡片区楼市发展兴旺。而水乡片区的道滘镇紧邻万江和南城，不少中心城区的刚需群体外溢到该镇购房。然而道滘土地供应稀缺，商住用地断供三年。上次土拍是2017年12月份，编号2017WG022号商住地被碧桂园竞得，即碧桂园兰亭项目，目前已售罄。如今，道滘商品房供应量少，在售楼盘有时代香海彼岸、大新鸿基豪庭等项目，均价约2.2万元/平方米，都处于尾盘状态。另外，已备案的项目有君泰君悦华府、时代香海彼岸三期，预计明年可以入市。加上此次“迷你”商住地的成交，道滘的供应量将有望得到缓解。
水乡片区成为土拍“新宠”
纵观今年前三季度，东莞土地市经历第一季度供需平平，第二季度井喷式供应，第三季度土地供应有所放缓，整体来说，土地市场供需两旺，土拍热度持续上升。据了解，今年前三季度共供应39宗商住用地，约188.4万平方米，创历史最高纪录；土地供应开闸，房企持续进驻，土拍市场热度进一步攀升，前三季度共成交33宗地块，约164.0万平方米，同比大幅增加153%，为历史最高位。
就片区来看，水乡片区受新城片区规划利好支撑，土拍热度持续上升，成为土拍市场的“新宠”。水乡片区前三个季度成交了8宗商住用地，比去年多3宗。另外，莞北片区前三个季度成交6宗，比去年多5宗，为莞北后市新品供应再添一把火。
就9月份来看，9月土地供应增加，房企拿地热情高涨，9月土拍溢价率达35%，4宗地块达到终此报价以及4宗地块刷新纪录。由于在东莞规划利好下，房企对东莞未来发展充满信心，纷纷争夺地块布局市场。
据东莞公共资源交易中心数据显示，10月将挂牌入市5宗商住用地，占地面积约17.5万平方米，起始金额约44亿元，地块分别来自道滘、桥头、常平、长安和大岭山。其中，商住用地断供三年后，道滘携“迷你”地块入市，起始楼面地价约10760元/平方米；长安土拍市场时隔五年后再次注入“新血液”，10月入市地块约2.3万平方米，起拍价约9.7亿元，起始楼面地价17432元/平方米。
新房企持续进驻东莞
从2014年起，外来房企不断进驻东莞，受粤港澳大湾区规划落地、深圳土地供应紧张以及轨道交通等因素影响下，楼市迅速升温，东莞成为房企眼中的“香饽饽”，越来越多房企加快涌入东莞市场，资金实力相对雄厚的大品牌房企占据市场绝对主导。
据了解，2019年商住招拍挂中20家房企有9家为首次入莞房企；2020年，政府一再加大商住供地，“狼多肉少”的局面得到缓解，早年入莞的房企不断加大在莞市场份额，在品牌房企群雄逐鹿，市场竞争激烈下，前三季度仍有前海、润恒源、祥源控股、中梁4家新房企争相进驻，可见东莞未来的发展前景仍是被众多房企所看好。值得一提的是，东莞本土房企同样看好东莞市场，持续布局东莞，在今年土拍中多为经济欠发达镇街其土地价格相对较低，降低其拿地开发风险，叠加本土开发商可开发土储持续紧张，入市积极。
业内人士表示，东莞商住地供需量大幅增长，主要由于东莞新房市场供应持续紧张，叠加今年经济走差且各镇街经济发展不平衡，政府推地意愿明显加强，通过加大欠发达镇街的土地供应，借助房地产带动区域经济发展。
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