惠州楼市的价值重构
进入8月，2020年惠州楼市下半场逐渐升温。回顾这大半年历程，有新冠肺炎疫情突袭下的供需低迷，也有复工复产号角中的“爬坡”上扬。虽行程跌宕，却令各方主体对市场充满期待。
当前，惠州房地产市场开始进入新的阶段，加上深圳、东莞等周边城市相继出台调控新政，重新回暖的市场走向成为关注重点。
聚焦防疫期间的市场表现和动态变化，可以看到消费需求、企业投资选择和市场调控也悄然发生改变。对此，《革·局——2020年惠州房地产行业报告》对上半年的市场表现进行了多维度分析探讨，并梳理2020年下半程的惠州楼市逻辑。
●南方日报记者张峰
潜在价值让位实用需求
居住体验感更受关注
当前，房地产市场已趋于恢复——同比去年，各项交易数据基本持平。虽然月销售额重回100多万平方米的高位，但也要看到，各县区、片区动态供需差异分明。
目前，各地市场表现不一，在惠城、惠阳、大亚湾等核心组团比较明显。以惠城区为例，金山新城、金山湖、江北等中心城区备受关注；而城郊的水口、小金口等区域则相对平淡。
今年初突如其来的疫情，不只带来了交易的大落大起，更重要的是还改变了楼市的消费逻辑。
以往的惠州房地产市场，无论是出于自住还是投资目的，各县区、各片区都能取得不错的成交表现。而当前，购房消费群体对于停留在纸上的“潜在价值”更加谨慎和理性，而对于居住便利度、舒适度、短期投资收益等关注明显加强。这也使得核心地段、核心景观、核心楼盘成为关键词——购房消费时选择更看重“眼前”。
这在上半年的实时交易中有明显体现。金山湖等片区“一房难求”排队摇号的同时，惠博沿江路等区域门可罗雀；临深的惠阳、大亚湾交易火热的同时，滨海线、养生地产产品却面临销售压力。
如何有效地推动县域、城郊市场均衡发展？笔者认为，虽然短期内，折扣、低首付等“以价换量”措施是不错的选择，但长远来看，关键还是要客户认可产品的价值，而这又往往取决于城市规划和项目建设的落地，产品品质的优化和宜居环境的营造。
当前，在建设粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”下，惠州正全力迈向建设国内一流城市的目标。本地房地产企业当然清楚这是一个巨大的机遇，但同时也要更加关注产品、服务和社区生活构建等方面，让购房市民感受到产品的真正价值和生活美好，而不应只是着力于营销借势“造梦”。
重构企业投资预期
稳健扩张从容应对突变
以往市场的起伏涨跌，从来都是渐进式的。但新冠肺炎疫情的影响却是突如其来的，以至于市场各方主体都措手不及。
对于企业来说，渐进式的市场变化意味着可预知和可提前应对，比如通过有效的储备布局、增加现金流、战略性收缩投资等方式规避风险；而突袭式的市场剧变则不然，这给企业带来了巨大的风险。
吃一堑长一智。在疫情防控常态化的形势下，市场主体需要重构投资逻辑。以往冒进式、扩张式的开发模式自然也将有所收缩，并时刻紧绷一根弦——保持对市场随时可能出现的突袭式风险的警惕，并做好从容应对的准备。
目前，惠州头部房企不断集聚、份额不断扩大，市场正进入较低风险的行业开发周期。但城市加快发展、企业深度布局也仍然值得注意，尤其是近年在各地均快速扩张的企业，更应该降降虚火，更为理性审慎地看待成本压力。
位于惠博沿江路沿线的深惠颐景园、金地湾等楼盘，在复工复产热火朝天时却“掉队”停工，就是在疫情期间陷入困局的典型例子。
事实上，早在2014年底，惠州当时的本土龙头房企光耀地产资金链断裂，关键问题就在于企业快速扩张、片面追求规模而未能在规范发展上做足内功，导致原本有潜力和雄心的房企轰然倒下。笔者认为，企业在任何市场环境下都应该居安思危、稳步前行，毕竟想要活成别人都羡慕的样子，首先得活着。当下，显然同样适用。
动态施策完善政策框架
“他律+自律”推动行业发展
再看市场调控的脚步。在过去半年，惠州房地产市场合力复工复产进程中，鲜有声音再提调控。但从一季度“休眠”到当前市场供需集中释放行情，以及仍将进一步放大的“以价换量”趋势来看，市场调控显然将成为下半年绕不开的焦点。
实际上，近日深圳、东莞接连出台新的调控政策后，惠州作为临深、临莞的楼市板块已然站在了聚光灯下，强化市场调控的预期又开始升温。
刚从疫情的“泥潭”里抽身，又将面临新的调控？笔者认为无需过度关注和在意周边城市的政策变化，而应更加聚焦于惠州市场发展本身。比如供需是否平稳、销售价格是否可控、楼市各层次的需求是否得到有效保障等。
回顾过去近4年的市场调控历程，从2016年10月启动调控时“大刀+大棒”搭起政策框架快刀斩乱麻，到2018年—2019年期间持续的政策修补，惠州常态化的市场调控实际处在不断优化和调整的进程中。最明显的特点就是调控施策不再一味“堵”和“压”，而是更加关注“引”和“疏”，结合动态的市场变化调整引导策略，优化价格形成机制。
惠州市场调控将如何进行？是否会出台新政？笔者认为从目前阶段来看还为时尚早。任何一项新措施的实施，必然是为了解决既有措施的短板，补充和完善既有的调控政策体系。毕竟就当前的市场而言，供需基本保持平衡、房价基本稳定，这意味着既有的调控政策正在切实有效地发挥作用。
当前，惠州住建、自然资源、市场监管、城管、金融、公积金等多部门的专项整治正在持续发力，动态掌握市场的变化，持续规范企业行为。与此同时，结合市场的变化及时做好调控政策的“加减法”，已然成为惠州在近4年实践探索中的经验。
事实上，不只有动态的施策调节，惠州楼市调控还在不断完善行业治理机制。随着全市建筑业、房地产业和物业等行业自律委员会和“住调委”机构陆续筹建，“3+1”的住房领域治理格局也逐渐成型。
笔者认为，这对于延伸市场调控施策链条极富意义——在强化政策“他律”的同时不断深化行业自律，厘清行业主体的行为准绳。通过政策支持、行业嘉奖鼓励诚信经营、公平竞争，对不规范经营、投机取巧进行巡查打击和抵制，从而切实约束和推动行业向好发展、平稳健康运行。
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