星河别墅质量争议三年 为何照收物业费？
惠州星河丹堤花园。资料图片
案件回顾
2016年1月，被告何某以535.36万元买下一栋建筑面积523平方米的别墅。该别墅位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园，合同约定当年7月31日交楼。2016年8月9日，开发商书面通知何某于当年8月15日入伙，并告知被告务必在入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则视为开发商已按期交付房产。2016年8月18日，何某收楼时以验收发现该房存在13项质量问题为由，拒绝收房。直到2019年10月，物业公司向法院起诉追讨其所欠物业管理费时，何某与开发商有关该处房产的质量纠纷问题仍未解决。物业公司诉称，其从2016年8月21日起开始向业主计收物业服务费，但对方一直以尚未交楼为由拒绝付款。截至2019年7月31日，业主欠缴的物业及相关费用高达6.53万元。但一审法院并未支持原告的说法，判物业公司败诉。此案上诉后，二审法院却认为，涉案房产已经符合约定的竣工备案交付条件，买受人以商品房存在质量瑕疵为由拒绝收楼，不得要求出卖人承担逾期交房的违约责任，此情形下应视为开发商已经交楼，故2020年6月改判业主必须支付所欠物业管理费和违约金。
专家简介
胡桂芬：房地产法律专家，广东法丞汇俊律师事务所合伙人律师，南方产业智库专家。最高人民检察院民事行政案件咨询专家，广州市天河区法院特邀调解员，广州市百名专家律师“暖企行动”法律服务团成员，广州市律协教育法律专委会秘书长，广州市律协2019年度优秀专委会委员。其团队曾经为数百宗房地产商事诉讼案件提供解决方案，并担任国内十多个房地产项目常年法律顾问。
专家分析
为何认定存13项质量争议的房产已交付？
南方日报：该房交楼时存在电梯井对面房间渗水、4楼主洗手间没做防水、房顶有垃圾和积水、空调安装间墙掉皮渗水、楼梯窗户外侧没有贴砖、地下室天井墙面落皮、地下室缺两扇门等13项质量争议，业主书面明确表态“现无法收房”。为何法院终审仍认定开发商已经交付？
胡桂芬：房屋交付主要考量两个方面的指标，一是法定的交付条件，主要指房屋经过规划、住建等相关部门的综合验收合格进行竣工备案；二是合同约定的条件，一般在房屋买卖合同的补充条款当中会有约定，主要在国家法定标准方面没有强制性要求，是买受人与开发商之间约定的更具体、更高的交付标准。我们看到这个案子里面，法院也是从这两方面去论证交付问题的。
南方日报：判决书多处提到拒绝收楼要有正当理由。何谓正当理由？现有法律又如何区分哪些属于质量瑕疵、哪些属于严重影响业主使用的质量问题？
胡桂芬：房屋交付时出现的各种问题，可以区分为房屋的质量问题和房屋的质量瑕疵。质量问题，基本可以从法律规定、合同约定找到依据，因此在司法实务当中，质量问题可以拒收楼，如果是不符合法定交付条件的房屋，即使买受人签了相关的收楼文件，也会被认定交付无效。而质量瑕疵通常应当按保修的规定维护权利，最简便可行的区分方式就是查看交付时领取的房屋质量保修文件。
南方日报：在本案中，物业公司收取该处房产物业服务费用的依据是什么？
胡桂芬：今年新颁布、明年1月1日实施的《民法典》中，《合同编》将“物业服务合同”单列一章，这是原《合同法》没有的，反映了社会民生对规范物业服务合同的呼声之大。不过《物业服务合同》这一章仍然没有明确写物业服务费应当从什么时候开始交。按照一般的合同法理论，合同成立即生效，双方应当履行合同，但物业服务合同有一定特殊性，特殊就特殊在前期物业服务合同不是买受人与物业服务企业签订，而是建议单位与物业服务企业签订。在房屋未出售交付时，物业服务费由建设单位支付，房屋出售后何时将交物业服务费的义务转移给买受人，就成为处理物业服务合同纠纷的争议点。按照《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。广东省高院发布的关于审理住宅物业服务合同纠纷的司法解释中进一步明确为业主应自房屋交付之日起支付物业费。在这个案件中，业主与开发商签订的房屋买卖合同中已经约定了物业管理的事项，公示了《前期物业管理服务协议》并进行了备案，因此，《前期物业管理服务协议》对买受人是有效的。同时，物业服务有整体性，不能将服务区分到每户每家。
收楼发现质量问题如何维护合法权益？
南方日报：假如当时您陪同业主一起验房，面对星河集团交付的一栋存在如此多质量问题的房屋，您会如何向身边的这位业主提出正确的处理建议？
胡桂芬：实话说，我个人认为，这位业主在验房时已经做了他应当做的事情，包括按时去验收，细致记录房屋存在的问题，也注明了无法收房。虽然我们通常认为开发商与前期物业服务企业有着剪不断的联系，但法律上他们是不同的法人主体，从合同相对性的角度看，业主收楼验房，合同相对方是开发商，依据的是房屋买卖合同，所以，这些验房出现的问题导致房屋无法入住使用，根本上是开发商卖房的质量担保义务没有完全履行，买受人可以按照房屋买卖合同来主张修复、赔偿损失。网上可以检索到很多类似的案例。
南方日报：近年来，类似的服务合同纠纷在物管行业越来越多。引发这类纠纷的根源在哪？
胡桂芬：一手房屋的质量问题、质量瑕疵一直都存在，只是近几年特别严重和普遍。估计是跟当下房企普遍奉行“高周转”模式有关，建设时仅关注竣工验收的国家标准，没有切实考虑到产品使用方面的客户需求。房子卖完之后，业主基本找不着开发商了，于是在使用过程的各种问题转向要求物业服务企业来解决或者是用拒交物业管理费的方式抗辩，但法律层面物业服务企业没有代开发商履行义务的依据，业主与物业服务企业的纠纷就爆发了。
南方日报：对业主来说，针对房屋质量问题的维权不仅耗时耗力，而且经常被开发商贴上“搞事者”的标签。为什么房屋质量维权这么难？
胡桂芬：个人认为这跟房屋的预售制度有密切关系。预售制度在解决房地产开发的资金问题方面有可取之处，由于买受人签订房屋买卖合同时买的是“期房”“楼花”，看的是样板间、样板房，“所得”与“所见”不一致，房屋建设工程的隐蔽工程更是没办法查验，带装修的房屋面临的问题更多。今年3月，海南省取消商品房预售，成全国首个实施现房销售政策的省份。现房销售，可以在一定程度上减少这类的纠纷，但房屋质量把控主要还是依靠相关部门加强对房屋建设工程的监督管理。
南方日报：为了防止交楼时存在质量问题，互相扯皮，业主应该怎样提前做好防范措施？
胡桂芬：业主在买之前可以考虑对比开发商的信誉、过往项目的情况，事先选择项目可能比事后的维权更可行。遇到质量问题时，从证据的角度，注意要求开发商、物业服务企业工作人员确实记录相关情况，导致房屋空置无法使用或者财产损失的，还应当保留这些损失的凭据，按照法律规定向开发商索赔。
如何加强行业管理保障业主居住幸福？
南方日报：开发商如何正确对待和妥善解决所售楼盘存在的质量纠纷问题？
胡桂芬：安居才能乐业，房屋质量影响社会民生，开发商应当更关注建设过程中的监理、质量把控，严把建筑装修材料的质量关，做好阶段性验收，预防商品房出现质量问题。房屋大范围的质量问题会对开发商的商誉造成严重损害，国家政府层面可以推进建立房地产业的诚信体系，将商品房质量投诉等列入考评指标。出现质量问题、质量瑕疵，及时与业主沟通、修复，妥善解决业主的居住需求。
南方日报：物业管理水平和服务意识的提升，直接关系到人们的居住幸福，也是市民关注的痛点话题。你们团队处理过的物业服务纠纷案件主要有哪些？近几年出现了哪些趋势？
胡桂芬：近些年随着普法的深入开展，业主、住户和物业服务企业整体的法律意识都大大提升，契约精神得到很好的体现。现在很多小区陆续成立业主委员会，那么业委会的定位和权责，业主委员会委员的代表性如何体现？在我们处理的众多物业服务纠纷中反映了一些较为突出的矛盾，例如小区的共用部位的经营收益、规划产权车位或是人防车位的出租、出售；商住一体小区内，不同性质物业所有权对物业不同使用需求产生的相邻纠纷，像前段时间媒体也报道了某小区的商业物业出租做医院，楼上的住户反对、维权；以及商业物业统一经营的商场（园区）管理公司与所在小区物业服务企业之间的收费标准与服务内容争议等。这些在优化营商环境方面都是重要的一环。
南方日报：矛盾纠纷，其实对于卷入的任何一方来说都不是什么好事。从物业服务企业的角度来讲，应该如何在日常管理过程中防范那些潜在的法律风险？
胡桂芬：物业服务企业首先应当强化风险意识，自身经营不仅要合法，还要注重合规，按照住建部门、物价部门的要求，做好相关事项的备案、公示等工作。物业服务工作人员应当强化服务意识，尽职尽责做好物业管理，建立日常管理的工作台账，与业主、住户多沟通多联系，及时化解与业主、住户的矛盾。
南方日报：针对日益增多的质量纠纷和物业管理纠纷，政府部门应该如何加强对行业的管理规范，来促进行业的健康发展？
胡桂芬：发改委在2014年放开了物业服务收费管理，住建部在2018年已经废止了《物业服务企业资质管理办法》，所以目前的物业服务企业的准入基本没有资质审查，交由市场去调节和解决。这就意味着业主委员会在与物业服务企业谈判协调的过程中扮演着重要角色，司法上业主委员会也是一个合法的诉讼主体。但业主委员会属于群众自治组织，该如何合法地筹建、如何行使职权，急需政府部门给出专业、详细的指引。住建部门在指导、监督方面应当有所作为。南方日报记者冯善书
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