下半场是风平浪静还是惊涛骇浪？业内人士这样说 存量时代到来 市场分化加剧
隆生企业营销副总经理吴景华。
惠州天策行总经理李建峰。
资深地产人士叶晓燕。
资深地产观察人士余鹤皋。
惠民之家主编刘清。
惠州南坛片区航拍。惠州日报记者周楠 摄
波澜起伏的环境，乘风破浪的行情。上半年的惠州楼市经历了从冰封、恢复，到平稳、热火的冰火考验。惊涛骇浪之下，房企“姐姐们”一路逢山开山，遇水搭桥，总算在年中到来之际，交出了一份波澜不惊的成绩单。
波涛犹未尽，光影暗相催。虽是中场时刻，却未有片刻停闲，跟随疾奔向前的市场，“姐姐们”来不及有任何的歇气喘息，便又在你追我赶之下，马不停蹄地奔向又一场的争舸竞比之中。
如今，下半场已启，等待大家的，到底是风平浪静，还是惊涛骇浪？心有疑惑，记者探寻了多位地产业内人士，以求专业解惑。
隆生企业营销副总经理 吴景华
年中是实现年终任务的“关键先生”
年中，是再一次调整布局和冲刺年终任务的关键时刻。
6、7月份的惠州楼市，堪比往年的“金九银十”。毫无疑问，趁着这股东风，房企们肯定会积极部署下半年的“作战计划”。但无论是营销，还是推盘，战略的眼光和积极的态度在目前的市场环境下都显得尤为重要，一步错可能步步错，最后演变成全盘皆输，就像世界杯进入最终淘汰赛一样，要么有效进攻，要么有效防御。
蛋糕就那么大，客户也许就那么多，剩下的可能是C类客户的广撒网捞鱼。一边是利好的深圳楼市调控升级，一边是下半年布局的决心与理想，让各房企在惨烈肉搏中升腾起希望的曙光。毕竟大规模杀伤性武器，属于杀敌一千自损八百，在各类促销风波来势汹汹的当下，在枪林弹雨中杀出一条血路恐怕也不是那么轻松。
事实上，金山新城的入市者已显端倪。真正迫于年度业绩压力的，更多的是上市房企，而在由其发起的这股促销潮流的裹挟下，另一些中小房企不得不做出姿态，加入价格之争。上市房企高台一跃，中小房企呼哧追来，你低首付，我减总价，于是就有了乱花渐欲迷人眼的促销手段。
按兵不动的房企不是没有，只是太少。惠城区的隆生系以及中洲系就是如此，不是对自己的产品超级自信，便是实力雄厚，不必挤破脑袋在这个点加入低价吸睛的营销方式，以期分市场一杯羹。当然，楼市就象过山车，峰回路转，你永远看不清下一个弯道口是涨还是跌，从这个意义来说，打折跑量也好、按兵不动也罢，谁是赢家还真不是一时能说得清。
我们可以看到，目前大环境和政策下的市场“窗口期”没有太大，同时资本市场又极为敏感，房企要从银行贷款做开发的难度系数依然大，这就充分考验房企在市场的综合实力和模式。当然了，楼市成色是动态性的，并不能通过全年的某一个周期或者某一个细分市场的表现就能断定的。但在这个新的发展周期中，随着供需关系的改善和政策的完善，房地产行业将由高速增长转为低速增长；房企的利润将进一步被压缩，房企的优胜劣汰更显端倪，整体市场也将从增量市场转为存量市场。
所以，每年的楼市年中，一切都是为了年终。
惠州天策行总经理 李建峰
深圳“715”调控强化外溢 临深片区值得期待
2020年的上半年，楼市出现“冰火两重天”的状态。开年一场疫情“黑天鹅”事件，让整个社会按下暂停键。特别是2、3月份，楼市“冰冻”、售楼部临时关闭、交易延后，整个房地产行业陷入停摆。
随着疫情形势的有效控制，4月份新房销售虽逐步回升，但是成交量仍没有回复往日的一半水平。5月和6月以来，市场快速回暖，基本恢复到正常水平，并在6月份出现热销景象，这其中少不了深圳扩容和惠州落户政策放松等因素的推动，同时，也证明了惠州楼房市场颇具潜力。
与新房市场相比，土地市场没有受到“黑天鹅”事件的太大影响。6月介绍，土地市场以面积、金额双双破2位数的增长表现，递交了一份亮眼的年中成绩单。土地市场的热火，充分反映出各大开发商依旧十分看好惠州未来市场。而从上半年土地交易市场的表现出奇亮眼中，我们也对下半年的土拍市场成交表现投以期望。
对于楼市下半场，个人预计市场会继续释放周边城市受政策影响的红利。尤其随着深圳“715”调控影响的加强，预计惠州市场特别是临深区域，会有不错的表现。同时，下半年的市场也会表现出更明显的分化情况，可能会出现区域分化、板块分化、项目分化等。从需求端来说，改善性和投资性购房将会释放，需求依旧旺盛，但购房的门槛会提升，利用杠杆的机会将越来越少。总体来说，下半年市场是比较值得期待。
资深地产人士 叶晓燕
都市圈利好长期释放 惠州持续承接外溢购买力
上半年尘埃落定，又到了总结回顾兼展望的时候。相信上半年的楼市总结，多以疫情带来的影响启势。但从现在时点来看，疫情对国内楼市带来的整体影响在逐渐式微。外部的环境，总会随着形势的发展被市场适应，或形成新常态，楼市的走势，仍是由城市、经济、产业、需求等内部逻辑决定。
惠州楼市在上半年先抑后扬，在湾区各城中，虽表现一直稳健，但始终属于泛热点区域，疫情后的恢复速度没有深圳快，恢复质量没有东莞高，甚至在营销的创新或者说噱头上，也比不上佛山轰动，但从最终的成交量来看，惠州仍然是湾区成交第一高地。虽然同比仍有小幅下跌，但跌幅仅排在东莞、深圳之后，且已经稳定在可控区间。如果下半年市场加速度稍大，年内成交量甚至有反超去年的可能。
各区域板块的表现也可圈可点。上半年的市场形势很好地考验了各区块的需求承接力，惠城这一以绝对本地需求为主的中心城区，在疫情后的恢复速度是最快的，这也进一步说明了，以内需、自住需求为主的市场，更加稳定。所以惠城也进一步成为众房企排兵布阵的必争之地，上半年土地市场交投活跃，预计这种态势将延续到下半年。
而以外需为主的惠湾市场，整体表现平平。区域内的标杆项目仍然能以量以价赢得客户聚焦，但毕竟是供货高地、竞争的红海，大部分项目难以获得市场持续的关注，也导致板块内的集中型开盘较之往年有明显减少，少推快推，维持热度是大部分项目的营销取向。
仲恺在四区中表现一直平平无奇，但上半年由于四环路的通车，融城加速，为该区域的市场带来了极大的提振。从目前来看，仲恺是主城区的最后一片洼地，作为深莞惠的几何中心，我预计属于仲恺的红利时代即将到来。
展望下半年，一方面是供应方，随着工程节点跟上，房企进入积极推货期，下半年整体市场供货量较上半年会有明显增加，包括城区，也会迎来一波供货高峰。
另一方面是需求端。虽然在信贷走低、都市圈规划利好、预期抬头的多因素利导下，市场访客量处于高位水平，但不排除预期会发生转向，近几年预期主导下的市场周期快速变化，值得我们共同关注，一般随着供应的增多，营销节点更为密集聚焦，市场转化率也会进一步提高。
此外，深圳都市圈规划的长期利好在释放。关于深圳40年“大礼包”的猜想，已经深刻地影响了当下的一批购房人。事实上，深圳不管扩不扩容到惠州，惠州都身处承接深圳外溢的第一方阵。在深莞惠都市圈，惠州的发展是明显落后于深莞的，但也正是这样的级差，很好地凸显了惠州承接都市圈外溢的重要功能。
从成交量来看，年内保持同比不跌乃至逆势上涨仍然有局部压力，需要好好利用好各种阶段性机会。期待惠州楼市下半年在量价齐稳中有更多出彩的表现。
资深地产观察人士 余鹤皋
下半年谨防楼市过热 博罗市场有望成为明星
在经历了年初近一个季度的短暂冷却后，市场自今年3月末开始逐渐复苏，在5月初的小长假迎来小爆发，并一路走高。
尽管上半年的楼市数据与去年同期相比成交总量仍然不及，但抛开第一季度受疫情影响等特殊情况，第二季度单季销量仍然同比走高，充分证明受特殊情况挤压下的数据下滑，在二季度被弥补及追赶，从另一方面则印证市场并未出现大起大落，今年上半年的房地产市场仍然延续着去年的良好走势。
上半年，价格方面也略有上涨，个人认为主要是受去年以前严格的备案价格调控约束，今年以来备案价格略有放开，这也是为了防止调控的负面影响被扩大，实际上也是不得已为之。或者我们可以更加科学地理解为，政府这种逐步放松限价的行为，是在用价格和市场抢时间，最大力度保障本地刚需等购房群体，保障市场平衡健康发展。
上半年惠州市四区三县成交情况与以往一样，出现分化。受地理位置等原因的限制，龙门、博罗、惠东及仲恺等县区与惠阳、大亚湾及惠城相比，仍然有所区别。但是，虽然个别县区楼市一直不温不火，但随着轨道交通等城建配套的落地完善，接下来将迎来改观。
受深圳“715”调控政策的影响，下半年，临深的惠湾片区和仲恺部分区域将迎来重大利好，被挤压的深圳购房群体或将携带大量的资金进入热点片区。在此背景下，个人认为该区域内部分楼盘在经历上半年激烈地拼抢客户后，下半年可能会捂盘惜售，尽管这样的做法并不可取。
下半年值得关注的是博罗市场，今年上半年该区域形势较好，量价齐步上升。接下来，受周边市场政策影响，以及轨道交通的建设进展肉眼可见，将进一步稳定本地购房者及外地投资客的心理预期，下半年将有望成为惠州市房地产市场的明星区域。
值得警惕的是惠城热点区域，由于本地刚需和改善群体众多，再加上投资客“追涨追热”的心态，虽然今年以来备案价格呈逐步放开的节奏，部分楼盘价格也应声水涨船高，但无奈追逐者众多，营销中心仍然门庭若市，个别项目更是一房难求，“喝茶费”等被额外增加的购房成本及相关现象重现市场，成为惠州市房地产市场健康稳步发展的不安全因素。
对于广大购房者而言，市场向好的另一面面则是价格的走高。个人建议，刚需一族可以适当放宽选房范围，把握时机，量力而行。对于本地改善性购房者而言，由于自身的要求越来越多、越来越高，可以选择的范围反而越来越小，此时更应该当机立断，在与外地投资客抢房子的时候，时间成本仍然站在本地客一边。对于外地投资客而言，对于陌生的城市，可以围绕轨道交通以及教育等配套做选择，临深片区、高铁站周边，以及项目自带教育配套的项目值得入手。
惠民之家主编 刘清
“促销走量”或成主旋律 重点关注金山新城、北站新城
一年行至一半，下半场挑战接踵而来。每年这个时候，预测、分析成为工作例牌。就下半年而言，个人认为，“促销走量”或会成为惠州楼市销售的主旋律。
今年开发商的销售压力比往年要大的多，尽管5、6月份销售业绩翘尾，但上半年惠州新房市场整体业绩萎缩明显，这也是事实。大部分开发商上半年都未能顺利完成年中任务，销售压力积压到下半年，想要追回上半年丢失的销售额，要么就是涨价走量，要么就是促销走量。而在经济形势并不明朗的现下，保证现金流“活下去”才是第一要务，“促销走量”或将是绝大多数开发商采取的行之有效的方法。
因此，楼盘项目下半年折扣力度仍有松动空间。如果想买房，不妨抓住下半年“金九银十”或年底冲刺这两个重要节点。
再者，下半年供应力度也将不断加大。以惠城为例，下半年将有包含金地、万科、中交、保利、星河、旭辉、时代在内品牌房企打造的新项目亮相，亦不乏强势回归的中洲天御、梵高的花园、金裕星河丹堤等品质楼盘推新，以及持续推货的隆生西江花园、德威江誉城、金悦华府、龙湖雅居乐春江紫宸等上半年已经多次出货的项目助攻。
这些项目大都具备了品牌、品质、社区、物业、配套中的一样甚至多样“硬件”，且几乎都高度集中在惠城两个当红区域——金山新城和北站新城。由此，我们不难判断，下半年置业热点板块，最大可能就是金山新城和北站新城。
最近一段时间，常有身边的朋友一起探讨一个话题：如果目前置业，金山新城的金山湖以东和北站新城惠城板块，会选择哪里？个人的答案是：如果是刚需、刚改需求，可以重点考虑金山新城金山湖以东，一方面离主城区距离近，生活气息更加浓厚，生活上班都十分便利，另一方面整个区域教育资源规划十分丰富，也是这个阶段该考虑重要问题之一。如果是投资、改善需求，将可以更多的考虑北站新城，或买个小户型待到赣深高铁通车之时升值，或买套品质大户，留作以后养老，都是不错的选择。
文/图 惠州日报记者卢振侠
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