史上最严厉新政对后市影响几何 横盘？跌价？需求外溢？
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7月15日凌晨一点，远在上海的易居研究院智库中心研究总监严跃进仍然守在电脑旁——他在和深圳人民一起等待“靴子”的落地，“等到现在深圳也没出政策，好气哦”，00：53，严跃进在群里发了一条消息后终于决定关机休息。
8个小时后，“靴子”落地了，深圳楼市也炸锅了。
分析
忙于答疑的经纪人们：“还要等待细节出台”
新政更多是信号
深圳乐有家总部一名工作人员对南都记者表示，营销板块的工作人员都忙翻了，主要是为客户答疑，“太多问题啦，之前买了的、之前没买的，各种问”，该名人员表示，现在他们也在等待更多操作细则的出台。一名链家门店的经纪人也对南都记者透露，实质上最忙的时候已经过去，“政策已经出来了，最忙的时候在政策前，很多客户是连夜网签”，当天一整天，其和同事的主要工作都是在为客户答疑，该名经纪人表示。
深圳中原董事总经理郑叔伦也对南都记者介绍，昨天确实是被购房客户问题淹没的一天，据其梳理，其及其同事被问最多的问题包括刚满18岁的深户能否买房？深户退休人员没社保能否买房？非深户已买5年社保，现转深户（不够3年）能否买房？离婚未满3年，前夫名下已有两套房，能否买房？转深户3年是政策前算还是政策后算？
不过郑叔伦认为，包括上面提到的数个代表性问题，具体还要等待细节的出台，尤其是操作层面，需要政府进一步明确，“现在政府政策刚出台相当于是给大家释放信号”，郑叔伦表示。
这里所谓的“信号”，据严跃进解读，此前杭州等城市也有包括类似的政策收紧，尤其是对本地户籍人口购房进行社保缴纳条件的要求，部分城市在限购范围上由外地户籍延伸至本地户籍，在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的；严跃进表示，深圳的做法也至少说明了今年的政策风向：虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但是也可以看到部分城市房价上涨过快，正在违背房住不炒的政策导向，通过此类政策的出台，就是要进一步促进市场稳定，防范市场的炒作。
史上最“严厉” 下半年二手房成交或回落
对于这次新政，严跃进认为对购房资格的限制是核心，即使是户籍人口也需要社保缴纳记录，而且要求较高，“充分说明了政策的严厉性”。
“严厉”到会误伤非炒房者？一位看房者即对南都记者“吐槽”，一直想换套更大的房子住，刚卖完现在的房子筹到钱，结果现在购房名额没了。
戴德梁行研究院副院长张晓端对南都记者表示，据其对身边朋友情况的观察，新政要求在深户情况之下，也必须得3年社保，很多刚毕业工作就准备买房的则需要等3年，还有本身社保缴纳时间超过了5年，但入深户则不到3年，按照新政标准执行，则缺乏购房资格。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿也对南都记者表示，这次新政确实将很多投资客清理出局，深圳购买力很强，以往缺乏购房资格可用子女的，满18岁就可以拿一套，但现在不行了，这也误伤到一些刚需，尤其是社保满了、深户刚转的客户。
尽管有一些“误伤”，但根据南都记者对多位专家的采访来看，观点均比较一致，都认为这次新政对炒房者、投机客起到了很大的打击作用，对一定阶段的后市热度都将进行有效降温。
张晓端认为，新政是对以往一些购买资格、离婚买房等尚存投资操作空间政策的进一步收紧，“属于继续封堵”，对于后市影响需区分新房和二手房两端来看：尽管“打新”的人少了，但新盘去化问题不是太大，因为二手房交易成本的提升，豪宅标准的收紧，进一步使需求流入新房市场，而下半年新房供应量的提升也会进一步提升新房市场的活跃度。
二手房方面则受影响较大，房票没那么容易得到，投资性需求被压制，“而750万的豪宅总价线也会使需求由西部流向总价更低的中、东部房源”，张晓端表示。
吴睿则认为，新政会在一定时期内使市场出现“横盘”的局面，但是会分化，有些近年涨价太厉害的楼盘以及一些原关外的楼盘会回落，“项目涨价逻辑很简单，就是放出少量房源被抢光后、再涨价”，吴睿表示。
易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海则撰文指出，调控主要效果或在于对二手房市场（尤其是豪宅市场）的严控，二手房市场短期内成交会有明显的回落。但陈也认为，受制于城市预期托底，价格下跌几率不大。
同样，根据克而瑞地产研究员杨科伟、柏品慧的看法，预计下半年深圳房地产市场或将明显降温，成交大概率有所下降，但并不会显著失速，“长期来看，深圳人口虹吸效应显著，高素质人才涌入，且普遍有着较强购买力，房地产市场仍有强劲需求支撑”，并且，双区驱动的政策红利也还将持续释放，杨、柏表示。
需求外溢：至公寓市场？至周边城市？
接下来的问题是，若将视野放开，新政的影响会蔓延至深圳住宅之外吗？
“深圳购买力还是有的，只是被限制了，3年内还是要寻找出口”，吴睿认为，深圳购买力的出口极大可能将导至东莞、惠州等周边城市，尤其是限购不严的城市，资金需要外溢。除此外，吴睿也认为，公寓市场或许是另外一个方向。
张晓端也认为新政短期内会有挤出效应，深圳楼市购买力或向周边城市消化，但其却并不认为公寓市场会迎来利好，居住用途上无学区，商业产品水电支出大、首付比例高，这次贷款比例也高……不会买公寓的人还是不会买公寓，尤其是公寓升值依赖于住宅价格的提升，住宅价格被压制后，公寓没有信心会升值，张晓端表示。
算算账
以一套网签价1000万元、原始价750万元的房子（大于90㎡）计算
新政前：
若这套住宅交易未满两年，则其需要缴纳的费用分别为增值税约47.62万元、增值税附加税约2.86万元、契税约9.52万元、个税约9.52万元，合计是69.52万元。
若该套住宅满两年，增值税免征，则增值税及增值附加税均为0，那么购房者需缴纳的费用为契税10万元、个税10万元，合计是20万元。
若该住宅属于满五唯一（持有时间大于5年且名下只有这一套），增值税及个税均免征，同理计算出来，合计是只需缴纳10万元。
新政后：
由于1000万元的价格高于政策门槛750万元，因而被划入非普通住宅，计算时契税及个税比例的计算由原1个点提高到1.5个点。如果这套住宅未满5年，则需缴纳的费用分别为增值税47.62万元，增值附加税2.86万元，契税约15万元，个税约15万元，合计是80.48万元。
如果该住宅为满五唯一，仅个税免征，需缴纳的费用分别为增值税（此时计算为网签登记价—原始登记价）约11.9万元、增值税附加税约0.71万元，契税约14.82万元，合计是27.43万元。
02-04版 统筹：南都记者 孙雅茜
采写：南都记者 孙雅茜 王鹏钧 谢宇野 王睦广
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