房企云集人气足 北站新城开启黄金时代

惠州高铁北站片区吸引众多品牌房企进驻。

赣深高铁东江特大桥建设中。惠州日报记者周楠 摄

今年以来的惠州楼市，高铁北站新城绝对是热点中的热点。这种热，未必体现在既有的成交量上，而是体现在市场关注度的提升，和区域均价不断刷新高背后的未来预期之上。

尤其是近段时间以来，在星河、保利、龙湖、万科等一众大牌房企的助攻下，区域价值不断被引爆，购房者视角中甚至形成了南有“金山新城”，北有“高铁新城”的置业方向。那么，高铁北站新城到底热度如何？在业内人士看来，配套尚未成熟的北站新城未来发展是否能够匹配得上预期中的看好？记者走访了市场。

价值凸显 大牌房企云集

在惠州城市发展轨迹中，“南进北拓，东西延伸”是极为重要的发展战略。但一直以来，人们对惠州城区耳熟能详的发展方向，多以南进和东西延伸为主。对于“北拓”的战略比较模糊，要么停留在江北辐射下的小金口同城化，要么就是中心外溢趋势下惠博片区的有限发展。

但这样的模糊概念，都因为一个依托交通升级而出台的新城规划而变得清晰明朗。从2016年惠州北站择址确定，到2017年政府规划高铁北站新城，再到2018年北站纳入惠州核心市区，高铁北站新城概念的横空出世，让这个西至惠河高速，东至小金河，南至金泉路，北至惠州大道，总用地面积约554.66公顷的区域，一跃成为最有潜力和发展前景的热门区域，高铁站的设立给整个区域注入了新的活力，发展脉络也变得愈加清晰。

一个具有前瞻性的规划，能够让一座城市重获新生。早前出台的规划显示，未来北站新城将围绕惠州高铁北站枢纽，打造高铁商务城，整个区域即将迎来全新的蜕变。

此前，不少关心北站新城的人都会有个疑问：北站新城规划虽然很好，但真正落地恐怕要不短时间，且其间充满变数。但从我们记者在施工现场了解到的情况来看，开工建设多时的赣深高铁惠州北站所在地已然成型，站点周围高架桥及桥墩林立，到处是热火朝天、如火如荼的施工场景。这也意味着，北站新城并没有停留在一纸规划上，而是以绝对的魄力和速度，在不久的将来，成为可观可触的一座新城。

正如长期关注惠州城市建设的资深人士曾学明所说，房企永远是房地产市场中嗅觉最为敏锐的一类群体。从2017年领地集团6320元/平方米高价拿地，到雅居乐一举斩获两宗地，再到百强房企万科进驻，从一纸规划，逐步擘画成真的北站高铁新城，不仅吸引了众多房企进驻布局，且拿地价格一路赶超金山湖片区。

“北站新城正在成为品牌大鳄进军惠州的"锚点"。目前该板块内已经聚集了保利、万科、龙湖、星河等品牌房企，相对比很多板块发展之初的"小打小闹"，北站新城从一开始就"众星云集"。这与北站新城的高起点规划、高标准建设，是一种呼应。同时，大鳄云集，红海竞争之激烈也可窥一斑。”资深地产人士叶晓燕分析。

热度攀升 备受购房者青睐

正所谓，高铁一响，黄金万两。北站新城的房价走势，真实演绎了这个事实。

“房企拿地的价格，决定了后市的房价。”记得两年前，谈及北站新城未来的发展时，多位地产人士表达出这样的观点。如今时过两年，当龙湖、万科等新品陆续面市，当区域房价从破万元到11000元/平方米，再到12000元/平方米，原本均价不过七八千元的区域认知，被一一打破，当初那些人士的断言一语成谶，变成了扎扎实实的购房门槛，不仅将那些想抄底捡漏的购房者们阻挡在门外，甚至连那些闻讯而来早有心理预期的购房者们也倍感意外。

“对于北站新城的未来我是很看好的，所以这次买房，首选的就是这个区域，但是没想到房价比预期的要高。”购房者林女士称。

而市民宫先生也介绍，原本在故乡生活的阿姨听闻惠州发展势头很好，决定在惠州置业投资兼养老，听了他的建议，首选北站新城的一处楼盘。“确实没想到这么贵。”宫先生称。

虽然林女士也好，宫先生也罢，对于房价有诸多吃惊和意外，但最终却不改置业该片区的决心。

“超出了一些预算，但还是觉得这里有潜力。”林女士说。“阿姨刚开始有些犹豫，但最终还是决定要买这里。”宫先生也表示。

而与林女士和宫先生考虑的不同，购房者严小姐认为当前区域价格虽然相对此前有所提升，但却依旧是抄底时机。“高铁没有通车前，区域还处于起步阶段，其实这个价格真的还处于低位。”严小姐认为，从深圳、广州的高铁物业价格涨幅来看，惠州高铁北站新城还有相当大的涨幅空间，“之所以大家觉得现在贵，是老拿过去的价格来对比。有高铁规划的阶段和没有高铁利好的阶段怎么有可比性呢？”

采访中，有很多购房者在表达对区域看好的同时，也对区域配套不成熟表达了一定的担忧。而事实上，纵观国内任何一座新城的建设，从成型到成熟，大概都要5~8年的涵养、沉淀。在北站新城的建设中，按照预期，广汕高铁和赣深高铁的开通时间都预计为2021年，在高铁开通运营之后，大概还需要5年左右的时间完善周边的配套。

惠州天策行总经理李建峰亦认为，参考惠州南站的发展，预计惠州北站新城大概需要5~8年的发展时间，因此购买该板块要有长时间持有的心态。

对此，有着多年投资置业经验的于先生认为，圈定了北站新城的这个大利好，在区域内可以有很多选择，解决配套不足的问题，如区域内的热点楼盘金裕星河丹堤，不仅直接享受高铁北站新城的发展红利，且自身180万平方米的大城配套，既有学校又有商业，各种配套已然成熟；而保利和悦华锦也自带教育配套，满足业主子女教育需求。

业界观点

资深地产人士叶晓燕：北站新城待时而动

因疫情影响，上半年的惠州楼市经历了从蛰伏到复苏的过程。进入二季度后，各区域板块都逐步摆脱了疫情的影响，来访、成交，转化、去化等各项指标，陆续恢复到疫前水平。全市成交量从2月份的同比下滑超过8成，历经3、4月的逐月修复，随着传统旺销节点的到来，特别是在“深圳扩容”等利多刺激下，5月成交量实现同比涨幅回正，同时也反超了去年的月均成交规模。1-5月同比累计跌幅缩窄至20%以内，预期在二季度末，成交量同比跌幅将进一步缩窄。从量价表现来看，全年市场仍能保持相对平稳的态势（正负10%以内）。

从复苏态势来看，惠州市场整体逻辑并未发生明显改变，横盘、分化在短期内仍然对市场的向上突破形成掣肘。但从近两个月的市场来看，局部区域、个别优质项目在价格上的小幅突破，预计将对横盘4年之久的市场带来冲击，需求将重新聚焦并有可能形成市场向上的势能。

从细分区域的楼市表现来看，上半年中心城区的成交表现可圈可点。城区扩容提质之下，金山新城、北站新城等两大板块如异军突起，金山新城向东、向南，北站新城向北，城市“轴向”发展的脉络进一步清晰。 “丰”字交通规划，把城区的“骨架”逐步拉伸，新的供应热点随之形成。而另一方面，疫情催化了改善需求的进一步释放，需求承接力也在进一步“扩容提质”。

在土拍的推波助澜之下，金山新城显得炙手可热，而作为高铁新城的点睛之笔，北站“TOD”新城也暗流涌动。

一方面，北站新城正在成为品牌大鳄进军惠州的“锚点”。目前该板块内已经聚集了保利、万科、龙湖、中海、星河、雅居乐等品牌房企，相对比很多板块发展之初的“小打小闹”，北站新城从一开始就“众星云集”。这与北站新城的高起点规划、高标准建设，是一种呼应。同时，大鳄云集，红海竞争之激烈也可窥一斑。

另一方面，“TOD”模式既是崭新的，也是充满变数的。这使得市场对这一板块的信心并不十分坚定。确实，从上半年的市场表现来看，北站新城整体略显乏善可陈。土拍波澜不惊，地块多以底价或低溢价成交。新房市场方面则由于属于建设起步阶段，实际入市的货量不多，大部分项目处于待售阶段，所以尽管北站新城拥有高起点规划、高标准建设等各种“硬件”，但事实上当前并未被市场聚焦。

从下半年开始，万科、龙湖等待售项目陆续入市，根据可掌握数据，下半年该板块内的供应将不少于30万平方米，这将有望进一步带动高铁新城板块的热度。而各项市政配套、轨道通车的推进，也将进一步凸显板块价值。目前该板块处于建设启动期，成熟度不高，所以整体估值相对是偏低的，这对于刚需、刚改来说，应该是一个机会板块。

惠州作为湾区“高铁枢纽”的地位已经十分清晰，在整个湾区，惠州是“有量”的地方。另一方面，惠州作为“有质”的城市发展也已经刻不容缓，从发展趋势来看，惠州已经由过去单方面等待“深圳扩容”，转向主动扩容，“内外同扩”，城区扩容向北，北站新城是不可或缺的新增长极，“高铁枢纽”是这座城市未来的核心竞争力，“北站新城”待时而动，待价而沽！

惠州天策行总经理李建峰：北站区域或追上临深板块

惠州高铁北站对于惠州来说，已经不仅仅是赣深高铁途径惠州的一个站点而已。惠州北站建成后，将成为惠州辖内最大的车站，根据规划，惠州北站是要建成惠州的交通大枢纽，同时北站也是一座容纳42万人的高铁新城。

对于房地产来说，高铁的修建，最重要的意义在于这条高铁线和高铁站点带来的人流以及周边配套的完善。惠州北站是一个连接深圳、东莞、广州的交通大枢纽，同时也会带动北站区域，成为临深板块，未来会有跨界的深圳外溢客户过来购买居住，预计北站区域未来房价会追上临深板块。

在利好不断的同时，区域发展也存在一定的掣肘因素，即惠州北站新城到底需要多长时间发展。现在片区仍是以村落为主，多为荒地、杂草和池塘，同样面临配套不足的问题。我们可以参考惠州南站的发展，预计惠州北站新城大概需要5-8年的发展时间，因此购买该板块要有长时间持有的心态。

地产观察人士余鹤皋：北站新城的未来，已来

交通的便利性对城市发展的促进作用无需赘述，特别是高铁枢纽的建设，对城市的发展而言，将起到拉升片区整体发展的巨大作用。当交通优势进一步转化为产业优势，带给城市的将是产业的集聚、人流的集聚、商业的集聚、资金的集聚，从而，高铁站周边区域将形成一个城市的时代发展价值高地。

近年来，惠州在建、新规划建设的高铁线路多达四条，这还不包括已经通车多年的夏深高铁。届时，惠州将成为名副其实的高铁大城，纵横交错、四通八达。目前在建的赣深高铁在惠州设有多个站点，首当其冲的便是位于惠城小金口街道的惠州北站枢纽。据了解，该枢纽建成后将是惠州众多高铁站当中最大的一个，将接入深圳地铁的莞惠轻轨也将延长至惠州北站，届时将带来大量的人口聚集、交流，在惠州市着力打造宜居之城的构想下，惠州北站开通后将进一步实现深莞惠一体化和半小时生活圈。

据了解，从深圳北站到惠州北站的高铁开行时间只有不到半个小时，对于在惠州置业的深圳客而言，将真正地实现白天在深圳工作，晚上在惠州生活的同城生活常态。离惠州更近的东莞则更便利。当然还有沿线的其他城市，比如自北而下的江西等内陆省份务工人口、商务交流人群等，将带来大量的人口交流和置业需求。

历史上，交通带动发展总是有迹可循。十几年前的上海人“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。现在呢，浦东地标频出、豪宅聚集、产业兴起已成为财富新聚集地。

惠州北站从选址到规划应该都是通过深思熟虑的，片区可用土地较多，可塑性强，犹如在一张白纸上作画，可供施展的空间也就越大，未来的市政道路建设和生活配套也将更加完善和先进。再加上惠州市户籍政策的全面放开，进一步加大教育等生活配套的投入，将真正成为大湾区最具吸引力的绿色宜居城市。

惠州北站片区土地价格涨幅已经排在了全市前列，说明众多开发企业十分看好此片区的未来发展前景。所带来的连锁效应就是，越来越多的本地人和外地投资客，都将朝北站新城涌来。北站新城值得期待，也可以说规划中的未来，已正式走来。

资深地产人士曾学明：北站新城将成房地产发展风向标

现在，惠州北站正在如火如荼建设中，距离建成仅剩1年时间。赣深高铁自2016年底启动建设以来，其中在惠州建设的5万平方米规模的惠州北站区域的新城将如何打造备受关注。根据最新规划，惠州北站的建设总规模是7台16线，这一规模在全线中算是第二大站；以此同时，惠州北站还预留了惠州轨道交通1号线和5号线的建设空间。也就是说，惠州北站将是惠州最大的综合交通枢纽。而未来北站新城将以构建高铁枢纽、创智节点、生态新城为战略目标，打造出百里高铁创新产业带的总部集聚区、绿色化现代山水城市示范区及海绵城市建设先导区。从这些来看，北站新城势必走在惠州各大片区建设的最前沿。广州南站、深圳北站，可以说一座城市拥有一座最核心的交通枢纽。因此，惠州北站新城被给予了厚望，其发展前景是值得期待的。

惠州北站新城在高铁建设之前，大片农田和湿地包围。经过近三年的发展，从无到有的建筑随处可见。所谓房企永远是房地产市场中嗅觉最为敏锐的一类群体，北站新城的住宅项目如今已经拔地而起。比如万科、保利、雅居乐、星河、领地、龙光、浩创等多个品牌房企已汇集北站新城。房企的争相进驻，无疑是看中了该区域的投资价值和潜力。从万科魅力之城首开来看，购房者在北站新城购买一套房的“入场券”如此稀缺，可以看出，北站新城未来楼市，将是引领惠州房地产发展的风向标。

本版文字 惠州日报记者卢振侠

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