疫情后惠州楼市或将发生这些变化

疫情过后，或会迎来一波购房潮。惠州日报记者周楠 摄

一场新冠肺炎疫情，让所有人都体会到了“意外和明天，谁也不知道哪一个先到来”的真正含义。

每年年底，“未来行情走向如何”是很多房产专家乐此不疲的讨论话题。2019年年底时，很多人看2020年的市场，大都抱着乐观的态度。从政策层面的“房住不炒”“因城施策”“稳房价、稳地价、稳目标”到惠州本地的多项交通配套的升级、多个区域规划的有序推进，不出意外的话，楼市都会沿着2019年的轨道继续前行。

但这个意外，还真就发生了。谁都没想到，讨论尚未印证，疫情却突然而至。突发性的灾难，几乎给了楼市当头一棒。在举国上下共克时艰的时候，楼市自然停摆进入冰封期。

在这样背景下，楼市争论的焦点也从去年底的“平稳上行”还是“大幅上涨”，转而为“疫情后楼市将迎来哪些变化”。

变化1

物业预期向好，或迎行业洗牌

在这场关乎全民生命健康安全的抗疫阻击战中，物业管理行业发挥着了重要作用。也正因多家物业公司在此次疫情防控中的积极作为，近期物业股备受投资者青睐，多个龙头物业股一路走强、股价连番上涨。

不少业内人士认为，物业公司的商业模式很清晰也很稳定，即轻资产结构、现金流稳定，且具有穿越周期的能力。此次疫情给物管企业带来了契机，有利于企业品牌价值的释放。疫情过后，那些有积极作为的物管公司也将迎来加速发展。

易居企业集团CEO丁祖昱在今年初表示，从长期来看，物业服务领域的市场前景广阔。而出于对物管行业的良好预期，延续近年房企分拆物业板块上市的热潮，当前更多的房企正跑步排队入场。

疫情的发生，让市场看到物管行业的未来潜力，给优质的物管企业带来更多的发展机遇，也让外界看到行业存在的现实痛点：许多社区物管公司缺乏疫情应对的经验，在管理中“缺位”，小区防疫措施不尽如人意。

对此，资深物业管理人士、德正物业总经理房云峻认为，疫情加速行业洗牌，并倒逼物业公司转型，转变服务观念，“一场疫情让大家看到有物业管理的社区和无物业管理的社区之间的差别，让业主明白维护社区安全是物业公司与业主共同的责任，也让一些以开发商为主导的物业公司明白第一服务对象是业主而不是开发商，未来会更加强调与业主的有温度链接。”

在他看来，智能化社区也好，互联网赋能的智慧小区也罢，都是提升服务质量的一种手段，真正有市场竞争力的物管公司还是能与业主建立有温度链接的公司。

变化2

货币环境宽松，房贷利率支出减少

上周五，央行给市场送来大礼包：3月16日实施普惠金融定向降准，释放长期资金5500亿元。这是今年央行第二次宣布降准。上一次降准是在今年元旦的全面降准，释放长期资金约8000亿元。

究竟什么是降准呢？据悉，这个“准”就是存款准备金，降准的本质就是央行放松对银行资金的管制。也就意味着，降准后银行钱多了，可以拿出更多的钱去贷款，对实体经济提供资金支持。

8000亿元+5500亿元，表面看都以支持实体经济为主，似乎与房地产行业并无关系。事实是否真是如此呢？有业内人士认为，并非毫无影响。

“从购房者层面来说，降准释放的资金让银行的资金面变得充裕，对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格，可能会刺激银行给予购房者一些购房利率优惠。毕竟房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。”该业内人士表示，预计今年LPR下调的空间会加大，对购房者来说也形成一个积极的影响，一定程度上拉动购房热情。

该人士继而认为，正所谓“大河有水小河满”，无论怎么围追堵截，两次降准累加释放的资金，仍将为供给端房地产企业提供流动性，“对于房企来说，降准有利于部分企业融资，但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些规模房企来讲是一件好事，可以大量的资金进入土地市场。”

变化3

购买需求释放被推迟但不会消失

随着3月份的到来，各行各业因疫情的有效控制进入复产复工期，楼市也迎来了“小阳春”的传统营销旺季。但今年“小阳春”行情到底还存不存在？

对此惠州中原地产战略研究中心叶晓燕认为，当前大部分企业已经陆续复工，但客户的买入心理仍比较微妙。在相应的让利配合下，改善客户会比较快出手，但市场修复需要时间，3、4月的整体成交量应该不会有特别大的爆发，在所有的秩序恢复正常后，5月份市场应该有比较大的希望。

惠州天策行总经理李建锋亦表示，即便3月份疫情完全得到控制，购房者也会更集中在恢复生活和工作秩序上，购买需求不会太强，因此3月份市场仍不乐观。4月份市场或因两会政策刺激和鼓励，逐步稳定，成交有所上扬，“5月份不排除会有一次集中性反弹，需求有补发性的释放，预计会有一波"小阳夏"行情。”

变化4

疫情后或迎来一波换房潮

疫情爆发前，有不少人认为在城市租房住也不错，至少生活压力没那么大。但疫情期间，一些城市“限制外地租客”进小区的管控政策，着实伤了不少外地客的心。

有人士认为，疫情之中，由于“一房之差”，工作和生活受到严重影响的租户，或会更倾向于购买自有住房，将潜在需求转化为实际购买力。

疫情期间，“宅家”月余的市民对现有的居住环境都有了各方面的思考。特别是一些老旧小区的有房族，在深刻认识到了室内空间布局和通透性、健康科技配置、社区物业服务的重要性后，或会萌生一波换房和持有两套居所的意愿。

其中，第一居所主要满足居民日常生活和工作，多位于繁华区，交通便利、配套完善；第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要，多位于城市郊区或风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离，凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

变化5

交房推迟带来一系列影响

日前，蓝光雍和园向业主们发来告知函，称受疫情影响，工期延误，所购房屋或会延期交付。

蓝光雍和园或会延期交付的情况，只是疫情对楼市影响的一个缩影。在此次疫情中，受工地停工、建筑工人无法正常返岗、建筑材料无法生产等情况影响，很多项目都将面临延迟交付的情况。

在以往，楼盘交付原本就容易滋生开发商和购房者之间的矛盾。如今又集中出现延迟交付的问题，特别是购房者疫情期间仍然需要支付房贷，一些租房住的购房者延迟收楼增加租房成本等，这种不对等势必加剧两方的矛盾。

对此，惠州市根据《广东省住房和城乡建设厅关于精准施策支持建筑业企业复工复产若干措施的通知》提出，按照相关不可抗力的规定，对疫情影响的工期予以顺延，合同工期内已考虑的正常春节假期不计算在顺延工期之内。切实消除用地企业因疫情影响造成无法履行出让合同产生违约责任的风险，全力支持企业健康稳定发展。

据法律界人士表示，本次新型冠状病毒肺炎疫情在法律上应认定为不可抗力，因政府采取措施要求延期复工进而导致工期延误的，房企不构成违约。

惠州日报记者卢振侠

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