江北东区将崛起滨江商务魅力水城 狮子园熊猫园等多个文旅项目集聚，发展迎良机
惠州江北东区迎发展良机，图为整治后的望江沥水清岸绿。
南方日报记者
王昌辉摄
刚刚过去的国庆长假，旅游资源丰富的惠州吸引了各地游客的关注。惠州西湖、罗浮山、巽寮湾等知名景区游人如织，而随着狮子城、植物园等文旅景点的兴起，科普游和亲子游也备受追捧。
聚焦这一轮假期游热度，在惠州主城区组团中发展一直稍显缓慢的江北东区表现“惊艳”，狮子园、农观园、熊猫园等景点的开园或筹建吸引着大量游客的关注目光，区域也迈入了新的发展阶段。
随着望江沥整治工程完工，金龙大道快速路改造和金石四路贯通，区位和生态资源优势得到不断发挥，片区也拟依托优质资源，重组生态、文化、设施等要素，打造活力宜居宜游居住典范的惠州市滨江商务魅力水城。
●南方日报记者张峰
多个文旅园区将落户
近年来，随着赣深高铁的站线布局，以及惠博沿线的快速发展，惠城江北作为城市CBD往西线延伸发展的脚步不断提速，而往东线延伸的江北东区的发展脚步则稍显缓慢。
但而今，随着狮子城文化创意园、现代农业观光乐园、熊猫观光园（筹）、白鹭湖等文旅项目的建设开园，不断吸引着社会各方的关注，区域无疑也迎来发展良机。
时钟倒拨回国庆假期第4日的上午，在位于金龙大道99号的狮子城文化创意园，入秋的天气炎热依旧，但园区前广场已经聚集着不少的游客，大量家长领着小孩排队游览。“海洋馆是我们此行的目的，既是带小孩假期游玩放松，也是希望寓教于乐，让孩子们亲身感受海洋生物的奇妙。”一位家住麦地的刘姓游客这样介绍。
类似的场景在江北东区的现代农业观光乐园也同步上演。园区内的花海、农作物种植区均成为了城市亲子游的热门场所。而更为值得注意的是，在该农业观光园游览过程中还了解到，园区当前正在筹建“熊猫园”，将引入可爱的“国宝”大熊猫，进一步丰富园区的旅游资源，让惠州市民家门口就能看到呆萌的大熊猫。
为确定该信息的真伪，记者8日向城市用地主管部门惠州市自然资源局求证。该局建设用地科负责人介绍，当前，该熊猫园项目的前期筹备工作基本完成，项目用地也已完成收储，近期就将进行供应，推动这一项目的落地实施。
“多个文旅园区的建设无疑将有效的拉动江北东区的发展，而且从狮子园、海洋馆、熊猫园等主题馆的资源搭配来看，对比各地都在加速的乡村旅游又有明显的独特性和差异性，对于游客的吸引力是非常明显的。”资深文旅产业从业人士、奥动文旅总裁郭一兵介绍，这种资源的组合无疑能够带来互补和集群效应，再延伸上下游的产业服务，将有效的拉动整个片区的产业链发展。
将与江北CBD实现无缝连接
路通则财通。江北东区以往一直备受掣肘的交通问题，随着金龙大道快速路改造、金石二路、金石四路等道路的拉通，区域与江北CBD核心区实现无缝连接，惠州大道、金龙大道等城市道路干线通达。
交通环境从规划照进现实，这使得区域规划的发展路径也一步步成为现实。
据惠州市自然资源局公布的《惠州市惠城区江北东区（金龙大道东南片区）控制性详细规划》内容显示，江北东区将依托区位和资源优势，重点发展布局物流商贸服务、商务办公、滨江高端居住、特色休闲等功能产业。
记者注意到，随着多个文旅园区的建设，依托生态环境优势打造的特色休闲产业已雏形初现。而摩卡小镇、南国园、城市公园等现代居住社区的兴起，则有效推动着区域高端居住区的进程。
“不止于此，交通环境的改善还将带来区域商务商贸产业的快速发展。”长期研究城市区域经济发展的资深专家、惠州中原策略中心总监叶晓燕表示，聚焦江北东区区域，在区域所属地理位置来看，片区除了与江北南区CBD核心区紧密相连，同时也毗邻惠州火车站区域，能够很好地连接和沟通南北两个片区中心，承接相应的产业功能，打造对接江北南区及惠州火车站枢纽商贸物流中心。
值得注意的是，区域的交通区位除了在当前迎来多条城市道路完善、通车，在未来的城市轨道布局中同样迎来利好。据惠州市住建局此前公示的《惠州市城市轨道交通线网规划》显示，惠州城市轨道交通3号线就将在江北东区境内横穿而过，并设置农业观光园站，这无疑也为区域提供了TOD模式开发的可能，加速片区商务商贸产业的集聚发展。
区域形成双水系廊道格局
结合江北东区的发展现状，密集分布的老旧村落无疑为区域的提质升级带来压力。然而，随着贯穿整个片区的望江沥水域整治工程的完工，黑臭水体再现水清岸绿，与东江一起在区域东西两侧形成水系长廊，整个片区的宜居环境也逐渐凸显。
对此，此前已公示的江北东区规划内容就指出，将依托多元化的优质资源，重组生态、文化、设施等要素，打造活力宜居宜游居住典范的惠州市滨江商务魅力水城，而当前区域两条水廊并行的生态格局使得这一目标不再遥远。
“以前是臭水沟，附近村民都避之不及，现在是鱼翔浅底，成为现代的亲水公园，休闲市民也不在少数。”邻近望江沥公园沿线的城市公园社区开发企业，汇显实业公司总经理陈广文直言项目之所以受到市民关注很大因素就是河道沿线的改变，家门口多了条水系公园，居住的舒适度自然就提高了。
然而，区域宜居新城的构建还不只于水体生态环境的优化，区域周边多老旧村落布局的现状同样迎来改善契机。据记者从市自然资源局获知的信息，惠州大道沿线片区当前已被纳入城市“三旧改造”成片连片改造的试点，将全面提质建设城市新组团，新城建设品质也将迎来大步提升。
此外，随着区域的发展，生活配套设施也将不断升级完善。在最受关注的教育和医疗卫生方面，按照规划，江北东区除已建成惠州市光正实验学校，以及现状虾村小学和幼儿园外，还将适时新建9所9班幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中满足片区的发展需求。而于金石三路与惠民大道交会处规划建设的占地5.81公顷规模综合医院则有效为区域居民提供医疗保障。
江北东区土地挂牌受关注：
中交地产联合体摘得3万平方米商住地
自年中雅居乐地产连续摘得两宗小金口商住地破局，惠城土地交易市场进入稳定的推售行情。10月10日，在江北西区热度不减的市场环境下，江北东区也迎来新进展，位于汝湖的一宗编号为GP2019-23地块进入挂牌的最后竞价阶段，经过近1个小时的竞夺，由中交地产股份有限公司、惠州市交融企业管理合伙企业（有限合伙）组成的联合体最终以79490万元总价竞得，溢价16.9%。
据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌系统信息显示，该出让宗地位于惠城区汝湖金石四路南侧（即江北东区板块），使用权面积31861.89平方米，计算指标用地面积41204.25平方米，规划建筑面积规模不高于123612平方米（其中：商业服务业设施面积≤5%）。其他指标方面，容积率不高于3.0，建筑密度不高于22%，用地住宅和商业商务、娱乐康体及配套设施，其中住宅土地年限70年、商服40年。
与此同时，结合江北东区水系资源，以及文旅观光园集聚的现状，用地规划对于片区的城市设计也进行了着重考虑，针对宗地建设形态进行限制，要求建筑高度不得高于80米，且绿地率不得低于35%。
在备受市场关注的地块价格方面，挂牌起始价格为67990万元的该宗地经过多轮叫价竞拍，中交地产股份有限公司、惠州市交融企业管理合伙企业（有限合伙）组成的联合体最终以79490万元竞得，溢价率达16.9%。结合用地面积及规划指标，计算可知，该宗地地面单价和楼面地价分别达到：19291.7元/平方米、6430.6元/平方米。
“从土地价格来看，超6000元/平方米的楼面价格是比较高的了，仅低于前期交易的水口地块（楼面价6861元/平方米），但结合片区的发展现状和潜力来看，随着产业项目的集中和规划的交通要素都得以实现，区域的投资潜力无疑明显。”行业某资深观察人士对此表示，作为城市CBD的北拓腹地，江北东西两区都有着良好的基础面，不同于西区赣深高铁北站的拉动，拥有着更优质生态资源的汝湖区域随着望江沥整治工程的完成正在越来越受到关注。
针对当前惠州房地产市场的回落表现，该观察人士直言，尽管不同县区和不同片区出现了较为明显的差异局面，但位居核心地段的房源产品终究能够获得消费者的青睐，类似的优质地块也自然能够获得投资企业的关注。
张峰
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