惠州中原地产董事总经理钟志斌： 从萌芽到多元 市场在自我重塑中量质齐升

惠州中原地产董事总经理钟志斌。惠州日报记者卢振侠 摄

房地产发展的进程轨迹，折射出的正是惠州社会经济的变化。惠州日报记者周 楠 摄

70年波澜壮阔，惠州实现了历史上规模最大、速度相对最快的城镇化进程。沧海巨变亦渗入市民的居住领域，惠州房地产行业整体从增量时代跃至存量时代。

让人欣慰的是，在居住服务领域，总有那么一批破局者，带着先进的营销和运营理念而来，在本地化、特色化的探索之中，用敏锐的前瞻意识，于困顿中给市场以信心，于迷茫中给市场以方向，不断革新、突破、提升惠州人民的居住体验。惠州中原地产，便是其中的佼佼者。

入惠十四年，踏着惠州房地产业市场化的节拍，惠州中原地产见证了这座城市、这个行业无数次的华丽转身、精彩蝶变。翻开它的发展史册中，会发现惠州中原地产在惠的发展足迹，忠实记录下了行业乃至惠州无数个鲜为人知而又让人深刻的历史片段。

循着城市建设蝶变的脉络，重温行业市场化的记忆，记者专访了惠州中原地产董事总经理钟志斌。

萌芽

从无序到狂欢再到冰封

2005年，入职中原集团两年的钟志斌，带领团队进军惠州市场。回忆彼时的惠州市场，钟志斌用了“萌芽”二字。

“我们入惠之初，惠州经济发展处于初步期，全市GDP总量才804亿元。投射到房地产市场中，则处于相对无序、靠概念支撑的阶段。或者说，尚未谈得上市场化。”钟志斌回忆，仅有的几个楼盘在售，也并没有多少精粹的营销概念，甚至于价格的制定也完全是“遵从内心”，“包括客户对于产品有什么需求、市场对于价格是什么接受度等，很多房企、包括很多做营销的人，都是完全没有概念的。”

在钟志斌的印象中，惠州房地产业的初次“爆发”发生在2007年。“这一年是全国性的楼市大疯狂的年份。惠州楼市抓住了这波疯狂行情的尾巴，当年商品房销售额首次突破100亿元，达到了156亿元。这个数字等于说在2006年的基础上翻了一倍都不止。”钟志斌说，印象中一次惠阳区政府附近的一个新楼盘开盘，原计划推售两三百套房源，却吸引了上千人到场，没到中午就售罄，部分单位售价达到5800元/平方米。而此前附近楼盘的售价只有2500元/平方米左右，“当时一个没有选到房的老太太，坐在售楼中心门口大哭，给我留下了很深刻的印象。”

“面对2007年的这波行情，很多人都感觉幸福来的太突然。但这个幸福也很短暂。”钟志斌回忆，2007年之后，因为房价上涨过快，政策调控趋紧，尤其是“927房贷新政”出台后，市场应声倒下，紧接着美国次贷危机席卷全球，国内经济也遭受严重影响，没有足够支撑的短暂疯狂之后，楼市很快进入冰封期。

在钟志斌的记忆中，这个冰封期持续了一年多的时间。期间，大部分楼盘门可罗雀，成交寥寥无几，惨淡到窒息甚至绝望的市场环境令很多开发商、资金方乃至很多从业者都失望地离开惠州这座城市。

跌宕

重构市场秩序和营销理念

这种状况持续到了2008年。这一年的第四季度，随着降首付、降利率、减税等一系列政策的相继出台，市场转冷回暖，并于2009年逐步好转。

但尚未给市场太多喘息的机会，2011年，随着国家调控的加剧，尤其是资金面的收紧，楼市再次出现回落。次年虽迎来短暂复苏，但2013年，预防市场过热发展，国家又加码调控，各种针对一线城市的“深八条”“京七条”“沪七条”先后落地。传导到惠州市场，2014年的整体行情陷入周期性回落。

“回忆这个阶段的惠州市场，处于个急速波折的周期内，调控从严市场回落，调控放松市场上扬。”钟志斌说，尤其是2014年，利率市场化引致的钱荒效应持续发酵，惠州市场上，先有万科、保利的降价风波，后有兴润置业、光耀的债务违约事件，一时间市场如履薄冰，深圳市场传导引发刚需客户踌躇观望，市场重启逆市营销，“当时雅居乐白鹭湖打出"全线6.5折"，水云畔"绝不破5"的大力促销，整个市场上，7折、8折、9折不绝于耳，现在回过头来看，也不过是5年前的市场，当时没有人能想到惠州的房价有朝一日能够"破万"。”

钟志斌介绍，在这波浪潮下，惠州中原地产用了整整三年探索、内炼，最终提出了“中原+”服务战略，“我们通过数据深度服务，保障客户增量来解决房企的营销痛点，精准定位需求，进行客户高效整合；通过真房实价全房源的中原找房平台，解决购房者的痛点，实现安全交易，轻松购房；我们通过各种平台工具，解决服务的痛点，为市场提供更高效的服务。以服务为根，我们不断地夯实专业基础，风起来的时候不惊，风停的时候，也不惧。”

钟志斌说，基于对“中原+”服务战略的总结，发现在市场遭遇冰封的时期，也是市场不断重建秩序、突破旧有营销模式的时期，“在不断破冰的过程中，我们也摸索到了更多适合惠州这座城市的营销模式，建立起更能顺应这座城市发展的楼市新秩序。人们常说，顺市无营销。其实是说，在市场不好的时候，更能凸显营销的重要性，也更能有创新的营销思维涌现。”

多元

硬实力支撑下的量质蝶变

将过去十四年惠州房地产行业发展历程总结为萌芽期、发育成长期、发展提升期、品牌发展期，及多元发展期等几个阶段的钟志斌，认为从2015年开始，惠州市场真正进入发展提速、多元布局的阶段，“产品多元、客户多元、品牌多元，可以说，如今的惠州市场已逐步从简单的由"概念支撑"转向"硬实力支撑"，楼市发展的基础得以夯实。”

“2015年底，惠州启动全面去库存，市场在2016年迎来普涨，2017年至今随着国家调控的新一轮升级而回落。但无论经历怎样的起伏，除2014年外，近六年的惠州楼市年成交量都在千万级别以上。”钟志斌称，这个规模量级不是一个偶然，也不是靠某些单一概念炒作可以推动形成，而是因为经历过2008年、2009年最艰难的时期，以及在过去10多年里一直不断起伏中，惠州楼市以及惠州市场的从业者都在其中经历塑造和被塑造的过程，惠州的楼市也在慢慢寻找到自身发展的真正逻辑和支撑，“经过一轮又一轮的自我更新和自我塑造，如今市场不管从量还是质的方面，都有了极大的变化和提升。”

采访中，钟志斌直言，房地产发展的进程轨迹，折射出的正是惠州社会经济的变化。

钟志斌介绍，随着珠三角一体化规划纲要的出台，惠州身处珠三角东岸核心的地位逐渐凸显，城市经济也逐步进入飞速发展期。2007年惠州市GDP首次突破1000亿元、2011年突破2000亿元、2014年突破3000亿元，“事实上，细究这些数据，我们会发现惠州市场的确有明显的独特之处。”

他认为，过去人们划分楼市一般模型，都是按照一线、二线、三线、四线城市来做划分。如一线城市拥有何等规模的人口、GDP总量，它的楼市规模应该是怎样、价格应该是多少等，国内大部分的城市都适用这个研究框架，“但在惠州，如果仍然简单地用这一套研究方法的话，显然是行不通的。因为你不能解释4000亿+的GDP如何支撑1700亿的房地产年成交金额，也无法解释不到500万的人口如何支撑每年16万套的住宅成交。”

“只有用一个全新的研究模型，更加宏观地把惠州楼市放在超越这座城市的视角之上，才能看到背后的真正逻辑。”钟志斌继而认为，正因此，才会有深惠同城，才会有珠三角城市群的不断融合，当然今天已经有了更加宏大的“粤港澳大湾区”战略规划，这是一个不断演进的过程，这也是惠州楼市逻辑形成的坚实的基础。

惠州日报记者卢振侠

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