回顾惠州房地产业发展及楼市调控政策变化 坚持调控不放松 因地制宜精准施策

惠州房地产行业不断平稳向上发展。本版图片由惠州日报记者周 楠 摄

房地产市场不断呈现出新的发展活力。

展望未来，离不开回顾过去。回望惠州房地产行业发展，时间并不漫长。从上世纪90年代初期开始，在全国城镇住房制度改革浪潮席卷下，伴随着行业政策的不断变化，惠州房地产行业不断平稳向上发展。

在房地产行业调控中，政府采取的手段越来越多样化，调控思路也从过去的“一刀切”逐渐转变为“因城施策”，同时更加注重建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，力图构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。

自2016年进入调控期后，随着各项举措在动态化巡查和查处中的不断落地，惠州房地产市场不断恢复平稳理性，市场也不断呈现出新的发展活力。

到今年10月，调控政策文件三年有效期将至。市住建局强调，惠州市将坚持调控不放松，文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件，中间不会出现政策空档期。同时，因地制宜和因时制宜精准施策将成为下一阶段的调控主基调。

全国房地产业发展

紧跟改革开放的步伐，我们居住的房子经历着天翻地覆的变革。房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

有人说，房地产行业的发展反映了我国渐进式改革的历程。从起步、发展、多次调控，经过几十年的发展，到现在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。如何进一步深化住房制度改革,实现房地产业健康持续发展,向来是政府、企业和人民共同关注的问题。

全国进程

反映我国渐进式改革的历程

过去70年中，中国城镇住房制度经历了剧烈的变迁。房地产业也经历了多次重大发展，均出现在改革开放以后，每次都呈现6-8年的周期性规律。

房地产行业萌芽期来自上世纪80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工。

1980年是重要的一年，也是中国房地产发展的元年。在此之前，我国所有的居民住房一律由国家政策分配，还不存在房地产市场这一概念。

这一年，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的总体房改设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。房地产正式成为了一个产业、行业。

1987年，深圳进行了中国改革开放首次土地公开拍卖，加速了中国房地产行业发展。次年，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》修改，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，房地产行业进入商品化时代。

1991年，全国第二次住房制度改革工作会议召开，国务院进行了24省市的房改，全国房地产进入起飞阶段。此后一段时间，房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市。直到1993年上半年，中国房地产价格达到一个峰值，剧烈增长的价格催生了中国地产的首个调控政策。

四年之后，1997年亚洲金融危机爆发，受金融危机影响，房地产行业也受到严重冲击。1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。

2000年，进入新世纪，房地产行业开始迎来新一轮的发展期，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨。2003年后，在国民经济高速增长和快速城镇化进程的带动下，房地产度过了十多年黄金发展时代。楼市虽然其中也经历了像2008年美国次贷危机影响下短暂的低迷，但在地方政府各类“救市”政策下，仍是向上发展趋势。

2010年后，政府加快保障性住房建设，在密集的政策调控中，多地出台楼市"限购令"。2016年下半年，国家再度调控“限购限贷，限售限价”，收紧限购限贷政策，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。2017年后至今，调控成为了主基调。

惠州进程

伴随城市建设脚步跌宕起伏向上发展

在全国城镇住房制度改革浪潮席卷下，上世纪90年代初期，惠州住房也进入商品化阶段。打着“80年代看深圳，90年代看惠州”的旗号，惠州吸引了无数淘金者到此开发房地产。惠州楼市迎来了一次热潮。

活跃在那个时代的惠州房企，主要以本土为主，购房群体也以本地自住为主。那时，由隆生企业开发的“竹树新村”小区是惠州的开发最早的一批小区。

上世纪90年代初期惠州楼市一度进入了低谷。1993年下半年，随着国际、国内经济情势变化，国家出台了些列宏观调控政策，整顿金融秩序，严格控制房地产贷款。惠州的房地产市场也出现了较大的跌宕起伏，市场出现萧条，其中惠阳区和大亚湾楼市情况较为突出。

直至1998年，惠州楼市才又迎来一次跨越发展的浪潮。当时，石化等大项目的发展給经济注入了新的活力，也給惠州楼市带来了机遇。经过近十年的探索发展，惠州的房地产行业进入粗放型的发展阶段。可以明显看到，2000年后，惠州房地产行业进入全面发展的阶段。

2004年，合生创展首进惠州，为房地产市场注入了新鲜血液，外地房企加大了进驻惠州的力度。2006年下半年开始，众多房企开始发力。

2007年，受深圳客的影响，惠州楼市开发投资强势崛起，投资速度明显加快，房价继续走高。当年，隆生拿下金山湖花园1号小区“地王”。此后，随着金山大道贯穿惠州

市区的南北大动脉，金山湖片区开发时代逐渐到来。

好景不长，2008年-2009年，在全球经济危机背景下，国家金融政策不断收紧，楼市又一次进入了跌宕期。

2009年，莞惠城轨动工、沿海高速通车、摘得“全国文明城市”称号……伴随惠州城镇化建设的进程的各种利好消息，楼市出现回暖。

此后，在2010年、2013年国家连续针对一、二线大城市出台了系列调控后政策，这给惠州房地产业发展带来又一次机遇。从2010年后，惠州迎来了品牌发展阶段。除本地企业隆生、金裕、光耀、方直等深耕外，外地企业中信、碧桂园、佳兆业、五矿、万科、保利、富力等陆续进入，给惠州带来多样化的产品，也革新了惠州市场的开发、营销理念。

因为一众品牌房企的加盟进驻，惠州房地产开发逐渐呈现出规模化、流程化和标准化的特点。惠州独特地理区位，以及大湾区发展前景被越来越多很多实力房企看中，不断加大开发深化品牌在惠州的影响力。

到2016年，与2009年类似，在莞惠城轨开通、赣深高铁启动建设、粤港澳大湾区概念的提出等诸多利好下，惠州房地产迎来了又一次高峰，无论新建住宅套数，成交面积、总成交金额都创新高。

可以看到，近几年来，在湾区规划利好的带动下，惠州成为国内外品牌房企争抢的“香饽饽”。不完全统计，目前全国百强房企中已有近70家布局惠州。这些房企的高频开发，将惠州市场推向高密度、高周期流转的阶段。在“短平快”的开发节奏下，一些有着成熟产品线的品牌房企，依托自身优势，将原有的产品线，经过差异化的调整，复制到惠州本地，带来了一批又一批标准化、流程化的产品。

新时代

房地产进入“高质量发展”时代

新时代下，房地产企业过去的发展模式备受挑战，未来能够抓住新时代“美好生活”诉求的房企才能更好更加站稳脚跟。这就要求房企既要抬头看天，在市场变化中洞察潜力机会，也要低头看路，结合自身禀赋寻求长远发展的路径，更要调整姿态，重塑企业核心能力才能跟上时代步伐。

根据中国指数研究院相关报告，我国经济在进入高质量增长阶段后，房地产市场也同时进入“高质量发展”时代。当前，金融以“脱虚向实”、去杠杆防风险为重点发展方向，房地产行业也由此进入降负债、去杠杆和控风险周期，债权类融资不断收紧，对于依旧高度追求规模化的房地产企业来说，资金链压力愈来愈大。

在此情况下，不同规模的房企将呈现出多极分化趋势，全国性的大型房企在继续提升增量市场份额同时，还将进一步转型城市运营商，深化金融资本模式，实现产融结合。中型房企在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势提升细分领域的运营能力。小型房企则受规模小、实力弱的影响，逐渐退出新房开发销售业务，围绕存量房市场转型为服务商。

楼市政策变化

房地产业行业的发展历程，往往是伴随着行业政策的变化。在过去20年的房地产行业调控中，政府采取的手段越来越多样化，调控思路也从过去的“一刀切”逐渐转变为“因城施策”，同时更加注重建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，力图构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。

利好期

政策红利叠加 楼市快速发展

2003年房地产出现过热的苗头，央行首次推出二套房提高首付，利率上浮等概念来抑制房价上涨过快，上涨势头得到遏制。当年，住建部发布“国八条”，全国房价反弹上涨。

2007年天价地王频频出现，国家开始采用收紧金融政策，规定对于贷款的二套房，首付不低于四成，利率基准上浮1.1倍，加强外商投资房地产的审批。同时，央行加息、上调准备金利率，房价开始小幅下降，交易量也受到一定影响。

半年后，受美国次贷危机影响，全球金融危机爆发，房地产行业进入冰冻期。随后政府开始再度救市，央行调整个人房贷利率下限为70%，住宅首付两成起，开始第二次去库存。

2009年，房价止跌回升。当年全国房价增长率达到23%左右。一年后，调控拉开序幕，北京等部分房价较高的城市开始限购。

同时，政府开始加大保障房建设，实行差别化信贷政策调控首付比例上调为30%起，二套房首付不低于50%，贷款利率基准利率上浮11个点以上，暂停三套以上贷款，全国房价开始下跌。

2012年，央行两次降准降息，宽松的货币政策使销售和地产投资回暖，房价回升。

2014年，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2015年，3·30新政出台。央行、住建部、银监会联合发文，二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%，中长期贷款利率下降至4.9%。2010年后全国房价比较平稳基本不涨不跌。12月中央经济会议强调“化解房地产库存”。

2016年，房地产政策密集出台。2月财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，降低契税，出台营业税免征政策。同时央行再度降准，一二线房价开始大涨，三四线趋于平稳。

10月前后政府再度调控“限购限贷，限售限价”，一二线房价迅速降温。12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。加强住房市场的监管整顿，规范开发、销售、中介等行为。

调控期

强势调控初见成效 市场恢复平稳运行

2016年10月，惠州市房地产主管部门牵头制定了《关于进一步加强惠州市房地产市场监督管理工作的通知》等文件，要求规范房地产市场秩序，提出稳房价、防风险、强管理等要求。

随后，房地产主管部门、发改、工商、住建等部门相继出台政策文件，通过规范预售制度，完善房价备案机制以及动态化的市场巡查等手段，推动房地产市场平稳发展。

各部门通过联动集中力量打击商品房销售、价格、宣传等方面的违法违规行为。同时，面对市民投诉的矛盾纠纷，及时介入调查，稳妥高效处理。

该阶段的调控处于调控启动的初始阶段，跟随高密度的市场检查使得市场乱象得到有效肃清，市场在一定程度上得到规范。

年底，惠州市楼市便逐步趋向平稳。全市商品房销售额增幅比前三季度回落1.7个百分点，商品房销售面积增幅比前三季度回落6.4个百分点。

到2017年3月前，在这一波调控中，惠州楼市平稳已取得初步成效，一手商品房成交均价、成交面积稳步下降，房地产市场恢复健康平稳运行。

进入2017年，在调控方面，记者了解到国家已明确为楼市定调，楼市调控的基本面没有发生改变，稳定房价和稳定预期依然是调控的目标。

当年4月，惠州市再度出台“惠六条”《关于进一步完善惠州市房地产市场监督管理工作的通知》，进一步完善惠州市房地产市场监督管理工作。楼市调控进入了常态化。

随着“惠六条”出台，惠州市启动“限售”，严厉打击投机炒房，严惩捂盘惜售和价外加价等行为。新一轮的市场巡查也及时启动，各部门积极落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一精神。

此后，《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》发布，部署了年度专项整治行动，强力的调控措施震慑了房地产市场乱想。

“2017年房地产市场已较平稳。”市住建局相关负责人表示，当时惠州市“房住不炒”的市场定位已比较清晰，房子是居住的属性，地价总体比较平稳，房价运行也比较平稳，房地产市场总体平稳。

到2018年，随着调控政策的稳定和完善，楼市调控进入了常态化阶段，并进一步深化阶段。当年1月，惠州市召开房地产工作座谈会，强调坚持调控目标不动摇，力度不放松，推动多元住房供应机制的建立，租售并举发展租赁住房市场。房协随后跟进，倡议行业企业规范销售行为、防范市场风险。

4月，《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》发布，开发商拒绝公积金贷款将受到查处，并开展突击检查落实该项举措。

10月，本轮调控满2年。在这期间，阶段性的市场专项整治行动，“限售”政策调控加码，以及价格监制、销售规范和2018年限制性购房举措、境外机构和人员购房的限制等措施，楼市稳步得到规范，从虚火旺盛到逐步理性规范和平稳健康发展。

可以看到，该阶段有序进入到调控深化期。随着各项调控措施的完善，市场行为不断得到规范，长效机制也取得突破。

常态化调控期

坚持调控不放松，因地制宜精准施策

自2016年10月调控以来，惠州始终坚持“房住不炒”的原则，从启动调控到政策加码，再到持续的行业规范和措施修补，随着各项调控措施的不断完善，惠州房地产市场过热的势头得到抑制，楼市恢复平稳理性。市场也不断呈现出新的发展活力。

到今年10月，调控政策文件三年有效期将至，下一步该如何调控引起行业关注。

对此，惠州市进一步重申了惠州坚持调控稳房价、稳预期的总基调。市住建局相关负责人表示，目前从国家到省都没有放松，惠州也不会放松，文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件，中间不会出现政策空档期。

该负责人表示，惠州将坚持调控不动摇、不放松，稳步落实和巩固“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，持续深化调控和稳定市场。接下来，将结合市场变化不断推动调控的精准化，因地制宜和因时制宜精准施策。针对不同的城市片区，不同的品质项目深化调研，差别化施策精准应对。

该负责人指出，深化市场调控的基础目标之一就是稳房价，根据不同项目产品质量的不同，在后续施策过程中也将有涨有跌，有保有压，引导企业提质发展。在精准调控措施的同时还将在加快住房机制的建设，加速构建起多渠道、多元供应的住房体系。

惠州世联行副总经理胡光宇认为，从当前情况看，前期市场过热发展的势头和风险基本得到抑制，行业发展面临着优化和完善的局面，对于不同片区、不同楼盘项目，根据区位的不同、产品品质和投入的不同予以区分，让优质的产品项目能够获得鼓励，而低质的项目则受到制约，更有效地引导市民用脚投票，优胜劣汰。

本版文字 惠州日报记者邱若蓉

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