“基准利率”变为“基础利率”，一字之差有啥影响？业内人士分析： 房贷利率再无打折 短期对市场影响不大
10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩。
近日，央行发布新规，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩。该消息经市场，尤其是各楼盘的发酵扩散后，各种舆论端口，多了许多诸如“房贷利率上调，购房成本增加”之类的传闻。
那么，与LPR挂钩后的商业性个人住房贷款利率是否意味着房贷利率一定上调？对购房成本支出又有怎样的影响？
对此，业内人士分析认为，房贷利率新规是更加贴近市场化的表现，更具灵活化和自由度。实施后，房贷算法会彻底改变，房贷利率也会每月变化，同时再无房贷利率打折之说，但并不意味着房贷利率一定上调，就短期市场来看，并无太大影响。
一人一“率”
房贷算法彻底改变
说起按揭购房，购房者们第一时间都会了解“基准利率的情况”，以及在基准利率的基础上，房贷利率的浮动比例，因为这直接关系到购房成本支出的比例。
但从10月8日以后，“基准利率”的说法，将彻底成为历史。按照最新规定，10月8日起，我国的商业性个人住房贷款利率，不再以固定的全国基准4.9%为准，而是以最近一个月相应期限的LPR为定价基础加点形成。
乍看到“LPR”这个全新的字母缩写，很多人的第一反应是：LPR是个啥？
据了解，LPR，全称Loan Prime Rate，也叫贷款基础利率，指的是金融机构对其最优客户执行的贷款利率，其他借款人贷款利率可根据其信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在此基础上加减点确定。
通俗理解，由LPR确定下来的利率，相当于以前的基准利率。各家银行在发放贷款的时候，要参考LPR利率，然后“加点”，因此各家银行的贷款利率都可能不一样。
惠州中原地产战略研究中心总监叶晓燕基于对政策的深入研究解读认为，最新LPR利率确定后，各省按照广东省的房地产市场状况，会对首套房贷利率进行首次加点，加点值必须大于等于0；二套则在加60点的基础上进行第二次加点。根据各省确定的加点数，银行在审批贷款时，可以根据自身情况，结合客户的信用条件，进行新一轮的加点，加点值同样大于等于0。经过多次加点，不仅每家银行的贷款利率会有所不同，甚至每个购房者的房贷利率也都会不一样。资产和信用情况良好的个人来说，有机会获得利率更低的贷款。
也就是说，新规实施前，我们按揭买房的利率计算方式为“原基准利率×（1+上浮或折扣幅度）。新政实施后，我们按揭买房的利率计算方式为：首套房贷利率=当期LPR+首次加点下限+第二次加点下限；二套房贷利率=当期LPR+60个基点+首次加点下限+第二次加点下限。
底线不破
房贷利率再无折扣
过去，我们在说到房贷利率，除了清楚基准利率外，还一般会了解在基准利率的基础上，房贷利率的浮动情况。根据不同的信贷环境，房贷利率有涨有跌。但随着新规的执行，不仅再无“房贷基准利率4.9%”之说，“房贷利率9折优惠”“房贷利率9.5折”的说法，也将退出历史舞台。
据悉，按照新规，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
这也意味着，10月8日起，我们买房的房贷利率，只能在首套LPR利率、二套房LPR+60的基础上加点，而再无下浮、打折的情况。
那么，按照这种计算方式，对惠州市场而言，未来房贷成本是增加还是降低了呢？据统计，目前惠州各银行的房贷基本以基准利率4.9%为基数，首套房上浮20~30%左右，即当前首套房的房贷利率在5.88%~6.37%区间。二套房上浮30~40%左右，具体利率在6.37%~6.86%区间。
以最新一期LPR利率4.85%计算，首套房贷利率是4.85%，二套房贷款利率+60个基点，为5.45%。看上去，新规后的房贷利率是下降的。但实际上，这个利率标准，相当于以前的基准利率。也就是说，按照“因城施策”的原则，各地方根据各自房地产市场情况可进行“加点”调控，各银行也可以根据自身情况“加点”。所以最终惠州的房贷利率是多少，还要等到10月8日之后才能见分晓。
“按照当前的市场环境和信贷环境，延续"房住不炒"的做法，为维持市场秩序稳定，未来惠州市场很大概率不会以LPR利率来实施，而会加点到与当前利率水平持平，短期内保持政策和利率的稳定。”惠州天策行总经理李建锋分析认为，对首套房贷而言，预计会在LPR的基础上，增加100多个基点，达到当前的5.88%，与此前相比影响不大，“但对二套房客户来说，出于政策调控的原因，预计二套房贷利率会在LPR加点后，会高于当前水平，购房压力进一步增加。”
一月一变
房贷利率灵活多变
采访中记者发现，包括叶晓燕、李建锋等在内的业内人士均认为，央行此次对利率进行改革，目的是让贷款利率更贴近市场变化，灵活性更高，也更具人性化。
这种灵活性，首先表现在LPR利率的每月更新上。据新规要求，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。LPR每个月20号更新，央行官网公布。
对此，叶晓燕解读后认为，LPR 利率每个月调整一次，与此前央行存贷款基准利率几年调整一次相比，更能反应市场变化，“比如你是在11月初签合同，那么就参考10月20日的最新LPR利率；12月初签合同，就参考11月20日的最新LPR利率。”
对“合同期限内固定不变”这一内容，叶晓燕继而解读，加点值一旦确定，整个贷款合同期内固定不变，“比如合同里写的是加100个点，约定周期内都要加100个点。”
说起合同周期，我们以前常听到的是20年、30年的期限。但按照新规，房贷合同关于利率的约定可以与贷款银行自由协商，最短周期为一年。而这，也正是体现新规灵活化和市场化的又一表现。
“假如现在房贷利率处于高位，购房者可以约定重定价周期为1年，1年后你可以按照当时的房贷利率重新签定价合同。”叶晓燕介绍，“买房究竟是签个"长期合同"，还是一年一签，需要购房者时刻关注利率变化。”
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购房者催促按揭加速办理
近几日，记者的朋友圈被各楼盘销售顾问的更新霸屏。其中很大一部分内容与观点，都与“房贷利率改革”有关。在“首套平稳、二套上浮，把握最佳购房先机”“房贷利率上调，现在出手还不晚”“房贷利率要涨了，赶紧买房！”等观点的散播下，强化让购房者出手的舆论环境。
但事实上，对房贷利率是否上涨，购房者们仍保持着难得的淡然与冷静。一位陈姓购房者告诉记者，自己对LPR是个啥东西并不太清楚，但大概了解了一下，觉得再上调的可能性不大，“现在贷款利率已经上浮那么多，新的房贷利率政策再上调也不会高到哪里去。”
虽然不会因恐慌房贷利率上调而买房，但有多个楼盘销售顾问告诉记者，新规发布后，客户催促办理按揭进度的情况变多了。
“因为根据新规，10月8日前已发放的商业个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业个人住房贷款，仍按原合同约定执行。很多已经签订合同的客户，都在询问什么时候可以发放贷款。”蓝光雍和园客户经理范小姐告诉记者，“毕竟新的房贷政策，关于利率标准是未定的，很多客户还是有些担忧。”
一边是购房者催促办理按揭，另一边却是房贷速度变缓。一家银行的客户经理告诉记者，8月份以来，房贷利率不仅上较上半年有所收紧，房贷速度也有所减缓，“各家银行的贷款额度都收紧了，最快也要1-2个月才能放款。”
该经理告诉记者，新规发布来，各大银行都在抓紧进行内部培训和学习，并在积极研究惠州LPR利率标准。对新规发布后对银行业的影响，他认为势必会加剧金融行业的资金竞争，“对资金回报率高、存贷比小、善于经营的大行来说影响不会很大，但对一些股份制的小商业银行来说，竞争压力会进一步加剧。”
本组文/图 惠州日报记者卢振侠
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